Как возникает и как снять ипотеку в силу закона по ЦЖЗ, если военнослужащий купил квартиру без кредита: документы и порядок

Основание возникновения ипотеки в силу закона при покупке жилья за счёт накоплений ЦЖЗ

Обременение, которое вы видите в ЕГРН, возникло не из договора с банком, а непосредственно из закона. Норма, порождающая это право, — п. 4 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

1. Жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). (В редакции федеральных законов от 28.06.2011 № 168-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
   — п. 4 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Для вашей ситуации это означает: поскольку квартира куплена полностью (или частично) за счёт накоплений, предоставленных по договору целевого жилищного займа, она считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика. Кредит и участие банка здесь юридически не требуются — запись об ипотеке в пользу Российской Федерации в лице уполномоченного органа (в системе Минобороны — ФГКУ «Росвоенипотека») возникает автоматически, как только зарегистрировано ваше право собственности на квартиру. Именно поэтому в ЕГРН стоит «ипотека в силу закона в пользу уполномоченного органа», хотя в ДКП указано, что кредитные средства не привлекаются: отсутствие банка в сделке устраняет только залогодержателя-кредитора, но не залогодержателя — Российскую Федерацию, предоставившую ЦЖЗ.

Тот же вывод подтверждается правилом регистрации: ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности, и никакого отдельного договора об ипотеке для этого не нужно:

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ) При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
— ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2

Дополнительно статья 77 прямо указывает, что закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации не выдаётся:

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ) Статья 77 1 . Ипотека наемного дома 1. В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. В случае, если в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи земельный участок, предоставленный или предназначенный для строительства наемного дома, или право аренды этого земельного участка находится в залоге, в залоге находится и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке наемный дом. При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него.
— абз. 2 п. 4 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Отсюда практически важный вывод для дальнейших действий: у вас нет и не должно быть закладной, поэтому «закладная» ветка ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» (совместное заявление с владельцем закладной, отметка на закладной) к вам не относится. Обременение реально, оно не является технической ошибкой регистратора, и снимать его нужно не «исправлением ошибки», а по специальной процедуре погашения записи.

Вывод: ипотека в силу закона возникла у вас правомерно — из п. 4 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» в силу самого факта покупки квартиры за счёт средств ЦЖЗ, с момента регистрации права собственности, независимо от отсутствия банка и кредита. Залогодержателем является Российская Федерация в лице уполномоченного федерального органа, обеспечивающего функционирование НИС; закладная по такому залогу не выдаётся.

Условие прекращения залога: погашение обязательства по ЦЖЗ

Пока не исполнено обеспеченное ипотекой обязательство — обязательство по возврату целевого жилищного займа, — залог сохраняется. Общее правило о прекращении залога сформулировано в подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ:

Статья 352. Прекращение залога 1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом
— подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ

Это значит, что юридическим основанием снятия обременения является прекращение обеспеченного залогом обязательства — то есть полное погашение ЦЖЗ. Ключевой вопрос: кто и на каких условиях гасит ваш ЦЖЗ. Здесь работает ст. 15 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ:

1. Погашение целевого жилищного займа осуществляется уполномоченным федеральным органом при возникновении у получившего целевой жилищный заем участника накопительно-ипотечной системы оснований, указанных в статье 10 настоящего Федерального закона, а также в случаях, указанных в статье 12 настоящего Федерального закона. 2. При досрочном увольнении участников накопительно-ипотечной системы с военной службы, если у них не возникли основания, предусмотренные пунктами 1, 2 и 4 части 1 статьи 10 настоящего Федерального закона, участники накопительно-ипотечной системы обязаны возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа ежемесячными платежами в срок, не превышающий десяти лет. При этом в случае увольнения участников накопительно-ипотечной системы с военной службы по основаниям, предусмотренным подпунктами "д" - "з", "л" - "н" пункта 1 , подпунктами "в" - "е 2 " и "з" - "м" пункта 2 статьи 51 Федерального закона от 28 марта 1998 года № 53-ФЗ "О воинской обязанности и военной службе", начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором целевого жилищного займа. Суммы начисленных процентов участники накопительно-ипотечной системы обязаны уплатить в уполномоченный федеральный орган в виде ежемесячных платежей в срок, не превышающий десяти лет. Процентный доход по целевому жилищному займу является доходом от инвестирования.
   — ч. 1 ст. 15 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Основания, при которых ЦЖЗ погашается уполномоченным федеральным органом (то есть фактически за счёт государства), перечислены в ч. 1 ст. 10 117-ФЗ:

1. Основанием возникновения права на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника, в соответствии с настоящим Федеральным законом является: (В редакции Федерального закона от 04.11.2022 № 422-ФЗ) 1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более; (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) 2) увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более: а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе; б) по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе; (В редакции Федерального закона от 04.12.2007 № 324-ФЗ) в) в связи с организационно-штатными мероприятиями; г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе; 3) исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим; 4) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья - в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной службе.
   — ч. 1 ст. 10 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Для военнослужащего, у которого возникли предусмотренные ст. 10 основания (в первую очередь — достижение 20 лет общей продолжительности военной службы, в том числе в льготном исчислении; либо увольнение при выслуге от 10 лет по перечисленным основаниям), ЦЖЗ погашается уполномоченным федеральным органом, после чего обязательство прекращается, а вместе с ним — и залог. Если же участник уволен досрочно без таких оснований, он обязан сам возвращать суммы ЦЖЗ ежемесячными платежами в срок до 10 лет — до полного возврата залог сохраняется. Заём может быть погашен и досрочно:

1. Целевой жилищный заем может погашаться досрочно. При продолжении прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы по контракту после погашения целевого жилищного займа начисления на именной накопительный счет участника производятся на общих основаниях. Глава 5. Инвестирование накоплений для жилищного обеспечения
   — ч. 3 ст. 15 ФЗ от 20.08.2004 № 117-ФЗ

Это важно для вашей ситуации по двум причинам. Во-первых, обременение не снимается «автоматически по истечении времени» — нужен факт полного исполнения обязательства по ЦЖЗ (государством по достижении соответствующего основания либо вами досрочно/при увольнении). Во-вторых, именно этот факт впоследствии подтверждается уполномоченным органом, и от него зависит, сможет ли уполномоченный орган подать заявление о погашении записи.

Вывод: обременение прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства — полным погашением ЦЖЗ (по подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Если ЦЖЗ уже погашен (государством по достижении основания, предусмотренного ч. 1 ст. 10 117-ФЗ, либо вами досрочно) — основание для снятия записи возникло; если обязательство по ЦЖЗ ещё не исполнено полностью — залог правомерно сохраняется, и запись снимут только после его исполнения.

Порядок снятия обременения: чьё заявление и какие документы нужны

Для вашего случая действует специальная (и упрощённая) процедура. Абзацы 5–6 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо регулируют погашение записи по ипотеке, возникшей из-за использования накоплений по ЦЖЗ:

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
— абз. 5–6 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это — центральная норма для вашего вопроса, и она даёт однозначный ответ: запись об ипотеке в вашей ситуации погашает не вы, а уполномоченный федеральный орган (через ФГКУ «Росвоенипотека»), направив в Росреестр своё заявление. Ваше личное заявление, согласие или справка как обязательные документы для регистратора законом не предусмотрены — прямо сказано: «для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется». Срок — три рабочих дня с момента поступления заявления. О результате регистратор обязан уведомить:

Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 1 1 . Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
— абз. 7 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Следовательно, ваша роль — не «снять обременение самостоятельно», а получить от уполномоченного органа совершение юридически значимого действия: подачу заявления в Росреестр. На практике это означает: вам нужно добиться от уполномоченного органа (ФГКУ «Росвоенипотека» — через подразделение жилищного обеспечения по месту службы) подтверждения, что обязательства по ЦЖЗ исполнены, и направления заявления о погашении записи. Само по себе наличие ДКП с оговоркой «кредит не привлекался» регистратору для снятия записи не передаётся — данные уже есть в ЕГРН, и запись снимается по заявлению залогодержателя.

Если ветка иная — запись обременения была внесена, но обязательство по ЦЖЗ у вас полностью прекращено, а уполномоченный орган бездействует, — тогда основанием для снятия становится решение суда о прекращении ипотеки, поскольку ст. 25 допускает погашение записи и по решению суда:

государственная регистрация прав на недвижимое имущество
— ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ (погашение записи об ипотеке)

Вывод: обременение снимается по заявлению уполномоченного федерального органа, направленному в Росреестр; запись погашается в течение трёх рабочих дней, иных документов от вас не требуется (абз. 5–6 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»). Если уполномоченный орган уклоняется — обременение снимается по решению суда о прекращении ипотеки. Отдельное ваше заявление в Росреестр само по себе снять запись не может, поскольку залогодержателем являетесь не вы, а Российская Федерация.

Ведомственный порядок: куда и к кому обращаться за подтверждением и заявлением

Процедура в системе Минобороны детализирована Приказом Министра обороны РФ от 24.09.2020 № 477, которым утверждён Порядок реализации НИС. Уполномоченным органом, обеспечивающим функционирование системы и реализующим функции Минобороны, является специализированное учреждение, взаимодействующее с регистрирующим органом:

в федеральное государственное казенное учреждение "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Учреждение), обеспечивающее функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализацию Министерством обороны функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти
— п. 17 Порядка, утв. Приказом Минобороны РФ от 24.09.2020 № 477

Это означает, что заявление о погашении записи в Росреестр подаёт именно это учреждение (ФГКУ «Росвоенипотека»), а «точкой входа» для вас служит подразделение жилищного обеспечения по месту службы. Обращаться нужно туда с заявлением о предоставлении сведений об исполнении обязательств по ЦЖЗ и о направлении заявления о погашении записи об ипотеке. Порядок рассмотрения вашего письменного обращения — по ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
— ч. 1 ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Вывод: за подтверждением исполнения обязательств по ЦЖЗ и за подачей заявления о погашении записи обременения следует обращаться в подразделение жилищного обеспечения по месту службы с выходом на ФГКУ «Росвоенипотека» как уполномоченный орган; письменное обращение рассматривается в течение 30 дней.

Если уполномоченный орган отказывает или бездействует: обжалование и последствия

Поскольку запись снимается по заявлению уполномоченного органа, ключевой риск — его отказ или бездействие. Тогда защита идёт двумя путями. Первый — оспаривание в порядке административного судопроизводства, для которого установлен срок:

Статья 219. Срок обращения с административным исковым заявлением в суд 1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Для военнослужащих такие споры подсудны военному суду (гарнизонному военному суду по месту нахождения органа военного управления). Второй путь — реализация самого права: если обязательство по ЦЖЗ прекращено, а запись не снимается, залогодатель вправе требовать прекращения ипотеки в судебном порядке, и на основании решения суда запись погашается. При этом если Росреестр приостановил или отказал в регистрационных действиях, эти решения тоже обжалуются:

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 2 . Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.
— ч. 12, 12.2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

По деньгам: сама по себе ипотека в силу закона при приобретении жилья за счёт средств ЦЖЗ согласно ст. 24 ФЗ «Об ипотеке» госпошлиной при регистрации не облагается отдельно от регистрации права:

За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
— ст. 24 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это означает, что за снятие рассматриваемой записи отдельная госпошлина с вас не взимается: как ипотека в силу закона, так и её погашение не образуют самостоятельного объекта обложения сверх уже уплаченной при регистрации права пошлины. Обжалование бездействия уполномоченного органа или решения Росреестра госпошлиной не облагается (по делам об оспаривании действий органов власти заявитель от её уплаты освобождён).

Смежный риск. Пока запись не погашена, вы формально распоряжаетесь заложенной квартирой (продажа, дарение) с ограничениями: сделки по отчуждению предмета залога совершаются с согласия залогодержателя, а его отсутствие — самостоятельное основание для отказа в регистрации перехода права. Поэтому до снятия обременения не стоит заключать сделку по продаже квартиры: покупатель не сможет зарегистрировать право, пока залог не снят.

Вывод: при отказе или бездействии уполномоченного органа (либо Росреестра) решение/бездействие обжалуется в суд (для военнослужащего — в военный суд) в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права; альтернативно залог прекращается по решению суда. Отдельная госпошлина за снятие записи с вас не взимается. До снятия обременения распоряжение квартирой ограничено — отчуждение возможно только с согласия залогодержателя.

Фактическое исполнение: внесение записи и подтверждение результата

Само погашение записи об ипотеке — это регистрационное действие органа регистрации прав (Росреестра), которое совершается по заявлению уполномоченного органа. Срок исполнения прямо установлен абз. 5 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»:

В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
— абз. 5–6 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это означает: как только уполномоченный орган (ФГКУ «Росвоенипотека») направит в Росреестр заявление о погашении записи, регистратор обязан внести запись о прекращении ипотеки в течение трёх рабочих дней. Иных документов регистратору для этого не требуется. О самом погашении регистратор уведомляет и залогодателя (вас), и залогодержателя:

Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 1 1 . Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.
— абз. 7 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Порядок совершения регистрационных действий (приём заявления, правовая экспертиза, внесение сведений в ЕГРН, выдача документов) урегулирован ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ. По итогу вам достаточно получить актуальную выписку из ЕГРН, где запись об ипотеке будет отсутствовать, — именно она подтверждает снятие обременения для продавца, покупателя, банка или нотариуса.

Вывод: фактически обременение снимается Росреестром путём погашения записи в течение трёх рабочих дней после поступления заявления уполномоченного органа; свой экземпляр подтверждения — актуальная выписка из ЕГРН — вы вправе получить после погашения записи. Вашей задачей остаётся обеспечить подачу уполномоченным органом соответствующего заявления.