Как сдать квартиру, принадлежащую несовершеннолетним детям под опекой, временно? Нужно ли разрешение органов опеки и с кем заключать договор — с опекунами или детьми?

Кто собственник квартиры и как оформлять наследство

Квартира приватизирована в долевую собственность: доли были у отца и у двоих детей. Доли детей никуда не «переходят» — они уже принадлежат им. Открылось наследство только на долю умершего отца.

Не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.
— ст. 1117 ГК РФ, п. 1

Для конкретной ситуации это означает: мать, находящаяся в СИЗО по обвинению в убийстве мужа, по общему правилу не наследует его долю, поскольку умышленное противоправное действие против наследодателя является основанием отстранения от наследования. Однако это основание срабатывает только тогда, когда обстоятельства «подтверждены в судебном порядке» — то есть требуется вступивший в силу приговор суда (либо отдельное решение по гражданскому спору о признании недостойным наследником). Пока приговора нет, нотариус при оформлении наследства руководствуется сведениями о вынесенном приговоре (согласно Регламенту Минюста № 156 информация о недостойности устанавливается по копии приговора).

1. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
   — п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Если у умершего не было завещания и кроме жены и детей нет иных наследников первой очереди (живых родителей умершего), то наследниками доли отца являются оба ребёнка, а жена при наличии приговора не наследует. До истечения 6-месячного срока и до выдачи свидетельства о праве на наследство + регистрации долей в ЕГРН дети не могут считаться полноправными собственниками унаследованной доли, и распоряжаться ею (сдавать через опекуна) преждевременно.

Вывод: на момент, пока идёт следствие, доля отца юридически не оформлена на детей. Прежде чем заключать договор найма/ссуды на всю квартиру, опекуну необходимо: (1) принять наследство от имени детей у нотариуса (подать заявления в течение 6 месяцев со дня смерти), (2) получить свидетельство о праве на наследство, (3) зарегистрировать доли детей в ЕГРН. Сдавать внаём можно только фактически принадлежащие детям и уже оформленные доли; на долю отца — только после оформления наследства.

С кем и как заключать договор: опекун, а не дети

Дети 6 и 13 лет — лица, за которых сделки совершают законные представители. Назначенный детям опекун является их законным представителем и действует от их имени.

1. Опекуны являются законными представителями своих подопечных и вправе выступать в защиту прав и законных интересов своих подопечных в любых отношениях без специального полномочия.
   — ч. 2 ст. 15 ФЗ № 48-ФЗ

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 2.
   — ч. 1 ст. 30 ЖК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Из этих норм следует: договор найма/безвозмездного пользования в отношении имущества детей подписывает опекун от имени подопечных, а не сами дети и не их мать. Мать не лишена родительских прав, но она находится под стражей и фактически не осуществляет законное представительство по распоряжению имуществом — имущественные сделки совершает опекун как представитель подопечных. Поскольку квартира находится в общей долевой собственности детей (после оформления наследства на долю отца — всех троих либо двоих в зависимости от наследования жены), распоряжение ею осуществляется по соглашению всех сособственников; при этом за детей такое соглашение даёт опекун.

Вывод: договор заключает опекун (как законный представитель детей — собственников жилья) с учителем-нанимателем/ссудополучателем в письменной форме. Сами дети договор не подписывают; их подпись заменяется подписью опекуна «действующего как законный представитель несовершеннолетних собственников».

Разрешение органа опеки обязательно — и при найме, и при безвозмездном пользовании

Это центральный вопрос. Разрешение органа опеки требуется в обоих вариантах — сдача внаём (аренду) и передача в безвозмездное пользование прямо перечислены в законе.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Ключевой момент для вашего сомнения: выбор безвозмездного пользования не избавляет от разрешения опеки. Норма перечисляет «сдачу внаем, в аренду, в безвозмездное пользование» через запятую как равнозначные случаи, во всех трёх требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Более того, даже в безвозмездной сделке закон видит потенциальное уменьшение стоимости имущества подопечного (износ, риск утраты), поэтому разрешение необходимо в любом случае.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Процедура: опекун подаёт в орган опеки и попечительства заявление о выдаче предварительного разрешения на сдачу жилья (указав существо сделки, стороны, срок, условия, порядок оплаты/возмещения коммунальных услуг). Орган обязан выдать разрешение или мотивированный отказ в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления. Отказ можно оспорить в суде (опекуном, иными заинтересованными лицами, прокурором).

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Последствие совершения сделки без разрешения жёсткое: орган опеки, обнаружив договор, заключённый от имени подопечного без разрешения, обязан обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора, а имущество подлежит возврату, убытки сторонам возмещает опекун. Исключение — только если договор заключён «к выгоде подопечного», что вам придётся доказывать.

Вывод: предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства обязательно и при аренде/найме, и при безвозмездном пользовании. Без него договор рискует быть расторгнутым в суде по требованию органа опеки. Разрешение получает опекун по заявлению, срок выдачи/отказа — 15 дней, отказ мотивирован и может быть обжалован. Подавать заявление нужно до подписания договора — разрешение «предварительное».

Какой договор выбрать: найм с платой или безвозмездное пользование; форма и необходимость госрегистрации

Обе конструкции законны для жилого помещения.

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ) 3.
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Найм (коммерческий/краткосрочный найм жилья) — возмездный, наниматель платит плату.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
   — ст. 674 ГК РФ, п. 1

Для срока «года на три» важно: договор найма жилого помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. Если заключаете на 3 года — обязательна письменная форма и регистрация обременения. Наём, который подпишет опекун, должен быть одобрен органом опеки (см. предыдущий блок).

Безвозмездное пользование (ссуда) — по нему ссудополучатель не платит за проживание, но:

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
   — п. 1 ст. 689 ГК РФ

Важное отличие ссуды для вас — это возложение расходов на содержание:

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
— ст. 695 ГК РФ

То есть при безвозмездном пользовании учитель (ссудополучатель) по закону несёт все расходы на содержание квартиры, включая текущий и капитальный ремонт, если иное не оговорено в договоре. Это решает вашу проблему с «некому платить коммуналку» — можно прямо записать в договоре ссуды, что ссудополучатель оплачивает коммунальные платежи. При найме распределение коммунальных платежей тоже устанавливается договором, но бремя собственника по умолчанию лежит на собственнике.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Форма ссуды: закон не требует для безвозмездного пользования жильём обязательной госрегистрации (регистрация обременения установлена лишь для найма на срок ≥1 года). Однако ссуда жилого помещения тоже должна быть письменной, а главное — всё равно требует разрешения органа опеки (см. выше).

Возможная развилка по доходам несовершеннолетних. Если выберут возмездный найм, арендная плата — это доход подопечных, которым опекун вправе распоряжаться только в интересах подопечных и с предварительного разрешения опеки:

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
   — п. 1 ст. 37 ГК РФ

Доходы от найма должны отражаться в ежегодном отчёте опекуна перед органом опеки, а использование этих средств — расходоваться строго в интересах детей.

1. Отчет опекуна или попечителя должен содержать сведения о состоянии имущества и месте его хранения, приобретении имущества взамен отчужденного, доходах, полученных от управления имуществом подопечного, и расходах, произведенных за счет имущества подопечного, включая сведения о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации . К отчету опекуна или попечителя прилагаются документы (копии товарных чеков, квитанции об уплате налогов, страховых сумм и другие платежные документы), подтверждающие указанные сведения
   — ч. 2 ст. 25 ФЗ № 48-ФЗ

Безвозмездная ссуда таких «доходных» хлопот (отчётность по доходам, разрешение на расходование) не создаёт, но разрешение опеки на саму сделку отменяет не полностью — оно нужно в любом случае.

Вывод: оба варианта допустимы. Практически надёжнее для защиты прав детей и проще по контролю за доходами — договор безвозмездного пользования (ссуды) на 3 года с письменной фиксацией обязанности учителя оплачивать коммунальные услуги и содержать квартиру (это прямо допускает ст. 695 ГК РФ), тогда нет дохода несовершеннолетних и нет регистрации обременения. Но в обоих случаях договор подписывает опекун и требуется предварительное разрешение органа опеки. Если вы решите всё же брать плату (найм на срок ≥1 года) — дополнительно обязательна госрегистрация обременения в Росреестре.

Развилка: если наследство ещё не оформлено и доля отца не на детях

Нужно различать два состояния, от которых зависит, что именно можно сдавать сейчас.

Ветка А — наследство оформлено (детям выданы свидетельства о праве на наследство и доли зарегистрированы в ЕГРН). Тогда дети — полные собственники всех долей (своей + унаследованной отцовской), и действует порядок, описанный выше: опекун с разрешения органа опеки вправе сдать квартиру целиком.

Ветка Б — наследство ещё не принято/не оформлено. В этом случае доля отца ещё не принадлежит никому из наследников окончательно: право возникает с принятием наследства, а для недвижимости регистрируется в ЕГРН. Опекун детей не вправе распоряжаться долей отца до её оформления. Практически: сдавать внаём в полном объёме можно только после того, как наследство принято (поданы заявления нотариусу в 6-месячный срок) и оформлены документы. До этого момента можно сдавать лишь те доли, которые уже принадлежат детям (их собственные доли с момента приватизации), но физически выделить их в натуре в квартире нельзя — поэтому корректный путь: сначала оформить наследство, затем с разрешения опеки сдавать квартиру целиком.

Отдельный риск по матери. Если приговор в отношении матери ещё не вступил в силу, формально она не отстранена от наследования и может рассматриваться нотариусом как наследник первой очереди до подтверждения недостойности. Опекуну следует проинформировать нотариуса об уголовном деле и о том, что обстоятельства будут подтверждены приговором. Пока эта неопределённость не снята, на доли, которые могут причитаться матери, сдавать квартиру преждевременно — это создаст риск оспаривания сделки по распоряжению чужим (ещё не оформленным или спорным) имуществом.

Вывод: практический порядок действий — (1) опекун в 6-месячный срок подаёт нотариусу заявления о принятии наследства от имени обоих детей; (2) после выдачи свидетельств регистрируются доли в ЕГРН; (3) опекун обращается в орган опеки за предварительным разрешением; (4) после получения разрешения подписывается договор найма или ссуды. Сдавать квартиру до оформления наследства на долю отца — юридически рискованно и может быть оспорено.

Куда идти, как обжаловать отказ, и гражданско-правовые последствия

Орган, выдающий разрешение, — орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных (детей). Учитывая, что опекуны не местные, ориентироваться следует на орган опеки по месту нахождения подопечных (территориальный орган, где дети состоят на учёте/где назначена опека).

Отказ органа опеки должен быть мотивированным и выдаётся в тот же 15-дневный срок. Обжалование:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Отказ оспаривается в судебном порядке опекуном, иными заинтересованными лицами (например, школой/учителем) или прокурором. Это административное исковое заявление об оспаривании решения органа опеки (по правилам КАС РФ) в районный суд по месту нахождения органа опеки. Параллельно можно направить обращение в прокуратуру.

Ответственность и последствия:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Если договор заключён без разрешения и орган опеки его расторгнет через суд, убытки сторонам (в т.ч. учителю) возмещает опекун за свой счёт. Кроме того, ненадлежащее управление имуществом подопечного — основание для отстранения опекуна и (при причинении ущерба) для взыскания убытков с него в пользу подопечного (ст. 26 ФЗ № 48-ФЗ о надзоре). Поэтому для опекуна путь «заключить договор без разрешения, чтобы проще» является личным финансовым риском.

Что касается бремени содержания уже пустующей квартиры и копящегося долга по коммуналке: собственник несёт бремя содержания (ст. 210 ГК РФ), и этот долг переходит вместе с долями наследодателя — наследники отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости наследства. Практически желательно, чтобы в договоре с учителем было прямо урегулировано, кто и с какого момента оплачивает коммунальные услуги, а накопившийся долг — погашен (в т.ч. за счёт средств, которые согласны внести опекун/школа), чтобы услуги не были отключены и не возникло взыскание.

Вывод: разрешение выдаёт орган опеки по месту нахождения подопечных; отказ мотивирован, выдаётся в 15 дней, обжалуется в районный суд (в порядке КАС) и в прокуратуру. Заключение договора без разрешения влечёт его расторжение по иску органа опеки и возмещение убытков опекуном — а также риск отстранения опекуна. Коммунальный долг на пустующей квартире лежит на собственниках (детях через опекуна), поэтому обязанность оплаты нужно явно закрепить в договоре с учителем.