Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Администрация отказывает в продлении договора коммерческого найма из-за превышения дохода на семью: что делать, если договор заканчивается через месяц и грозят выселением

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте текст договора: срок, условия пролонгации, вид найма (коммерческий или социальный).
  2. 2
    Подайте администрации письменное заявление о продлении договора на новый срок.descriptionЗаявление в администрацию о продлении договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок (свободная форма)
  3. 3
    Зафиксируйте, направлялось ли вам письменное предупреждение об отказе за три месяца.
  4. 4
    Откажитесь в письменной форме выполнять требование «выписать кого-то» как незаконное.descriptionПисьменное уведомление (отказ) наймодателю о несогласии с требованием выписать члена семьи из жилого помещения по договору коммерческого найма (свободная форма)
  5. 5
    Не освобождайте квартиру и не снимайтесь с регистрации до вступления в силу решения суда.
  6. 6
    При отказе продлить договор или угрозах выселения готовьте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.

Документы и доказательства

  • Договор найма жилого помещения с администрацией — проверить срок, условия пролонгации и статус жилья.
  • Письменное предупреждение администрации об отказе от продления (или доказательство его отсутствия).
  • Справки о доходах всех пяти членов семьи, ранее переданные администрации, с отметкой о получении.
  • Письменный запрос в администрацию о причинах отказа и правовом основании требования «выписать».
  • Выписка из домовой книги или справка о составе семьи и регистрации по адресу.
  • Копии платёжных документов об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно проверьте текст договора: срок (более/менее года) и условия о пролонгации.
    • Не выписывайте никого из семьи — требование администрации законом не предусмотрено.
    • Сохраните все справки о доходах и переписку с администрацией как доказательства.
    • При угрозе выселения — готовьте иск в районный суд по месту нахождения квартиры.

  • Сроки и риски

    • Проверьте срок договора: если более года, отказ без предупреждения за 3 месяца незаконен.
    • Без письменного предупреждения за 3 месяца договор считается продлённым на тех же условиях.
    • Если договор краткосрочный (до 1 года), преимущественное право ст. 684 ГК РФ не применяется.
    • Выселение возможно только по решению суда; «превышение дохода» не входит в основания ст. 687 ГК РФ.
    • Требование «кого-то выписать» незаконно: уменьшение числа проживающих законом не предусмотрено.
    • Если администрация сдаст квартиру другому в течение года, вправе оспорить договор и взыскать убытки.

  • Чего не делать

    • Не выписывайте никого из квартиры по устному требованию администрации.
    • Не подписывайте соглашение о расторжении договора или об изменении состава проживающих.
    • Не освобождайте квартиру и не снимайтесь с регистрационного учёта до решения суда.
    • Не соглашайтесь на устные заверения — требуйте письменный отказ с указанием основания.
    • Не пропустите дату окончания договора: не оставляйте без ответа письменные предложения администрации.
    • Не считайте себя обязанными доказывать «нуждаемость» — доход не основание для отказа по ст. 684 ГК РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Администрация угрожает выселением или требует выписать члена семьи — без адвоката не обойтись.
    • Если договор окажется краткосрочным или со спорными условиями о пролонгации: Договор краткосрочный (до года) или в нём есть спорные условия о пролонгации — нужен разбор текста юристом.
    • Если администрация направит письменный отказ от продления: Администрация направила письменный отказ от продления — важно проверить соблюдение трёхмесячного срока.
    • Если дело дойдёт до подачи иска в суд: Готовите иск в районный суд по месту нахождения квартиры — без представителя риск проиграть процесс.
    • Если администрация сдаст квартиру другому лицу в течение года: Есть риск, что администрация сдаст квартиру другому лицу в течение года — нужна фиксация и защита в суде.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте текст договора: срок более года даёт преимущественное право на продление по ст. 684 ГК РФ.
    • Направьте администрации письменное заявление о продлении договора на тех же условиях со ссылкой на ст. 684 ГК РФ.
    • Предложите администрации заключить договор на новый срок с сохранением состава семьи, без выписки кого-либо.
    • Запросите письменный мотивированный отказ — он понадобится для последующего обжалования.
    • Уточните в администрации статус жилья: если соцнаём — договор бессрочный по ч. 2 ст. 60 ЖК РФ.

  • Региональные особенности

    • Уточните в местной администрации, к какому виду жилищного фонда отнесена квартира.
    • Запросите в администрации письменный отказ в продлении с указанием правового основания.
    • Проверьте в договоре срок найма и условие о пролонгации — от этого зависит применение ст. 684 ГК РФ.
    • Выясните, направлялось ли вам письменное предупреждение об отказе за три месяца до окончания срока.
    • Требование «выписать кого-то» из семьи как условие продления законом не предусмотрено — фиксируйте его письменно.
    • Спор о продлении и выселении рассматривает районный суд по месту нахождения квартиры.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация. Семья из пяти человек (мать, заявитель, брат заявителя и двое детей заявителя) занимает жилое помещение на основании договора коммерческого найма, срок которого истекает в следующем месяце. Наниматель своевременно предоставил наймодателю — администрации — справки о доходах всех членов семьи. Администрация устно заявила, что не может продлить договор, поскольку доход семьи превышает установленный уровень, и потребовала «кого-то выписать» из жилого помещения, а также допустила возможность «забрать квартиру», поскольку семья не является собственником. Письменное предупреждение об отказе от продления договора в порядке ст. 684 ГК РФ (не позднее чем за три месяца до истечения срока) в описанной ситуации отсутствует.

Из этого следует: договор либо считается продлённым автоматически (если он заключён на срок более года и наймодатель не выполнил обязанность по заблаговременному предупреждению), либо, если договор краткосрочный (до одного года), он прекращается по истечении срока — но и в этом случае «превышение дохода» не является законным основанием для отказа в продлении или для выселения.

Затронутые правоотношения:

  • Договор найма жилого помещения (коммерческий наём) — глава 35 ГК РФ. Определяет права и обязанности нанимателя и наймодателя, порядок продления договора, основания его расторжения и выселения. Именно этот режим, а не режим социального найма, применяется к возмездному пользованию муниципальной квартирой, отнесённой к жилищному фонду коммерческого использования (п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

  • Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок — ст. 684 ГК РФ. Затронуто, поскольку отказ администрации от продления возможен только в связи с решением не сдавать помещение внаём не менее года, а при несоблюдении трёхмесячного срока предупреждения договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

  • Судебный порядок расторжения договора и выселения — ст. 687, 688 ГК РФ. Затронут, поскольку администрация угрожает «забрать квартиру»; однако выселение возможно только по решению суда и только по исчерпывающему перечню оснований, в который рост дохода семьи не входит.

  • Жилищные отношения с участием органа местного самоуправления — ст. 11, 19 ЖК РФ. Затронуты, поскольку наймодателем выступает администрация, а защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом; административный порядок допустим лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Вид и срок договора. Если договор заключён на срок более года либо срок в нём не определён — применяется ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве на продление. Если договор заключён на срок до одного года — ст. 684 ГК РФ не применяется, если иное не предусмотрено самим договором (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

  2. Соблюдение наймодателем трёхмесячного срока предупреждения об отказе от продления. Если администрация не предупредила нанимателя об отказе не позднее чем за три месяца до истечения срока, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

  3. Основание отказа в продлении. Закон допускает отказ только в связи с решением не сдавать помещение внаём в течение не менее года. «Превышение дохода семьи» как основание отказа в продлении договора коммерческого найма законом не предусмотрено.

  4. Требование «кого-то выписать». При согласовании условий продления закон запрещает нанимателю требовать увеличения числа постоянно проживающих лиц, но не предоставляет наймодателю права требовать уменьшения их числа (абз. 3 ст. 684 ГК РФ). Такое требование администрации не основано на законе.

  5. Отсутствие внесудебного порядка выселения. Даже при наличии законного основания для расторжения договора наниматель и другие проживающие подлежат выселению только на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). Рост дохода семьи в перечень оснований расторжения договора по требованию наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ) не входит.

  6. Если отношения являются социальным наймом. Договор социального найма заключается без установления срока, а изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья, не является основанием для его расторжения (ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ). Доход учитывается лишь при признании гражданина малоимущим для предоставления жилья (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ), но не для лишения уже предоставленного жилого помещения.

Характер вашего договора и применимые нормы

Ключевой вопрос — какой именно договор у вас заключён, потому что от этого зависят все последствия. Если администрация сдаёт вам муниципальную квартиру «за плату» на определённый срок с пролонгацией — это договор найма жилого помещения (коммерческий наём), регулируемый главой 35 ГК РФ.

  1. жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.
    — п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ

То есть квартира, предоставленная вам по возмездному договору найма, юридически относится к жилищному фонду коммерческого использования, а не к социальному найму. Это принципиально важно: к вам не применяются гарантии социального найма (бессрочность, невозможность выселения при росте дохода). Отношения регулируются ГК РФ и условиями вашего договора.

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
    — ст. 671 ГК РФ, п. 1

Вывод по первому шагу: почти наверняка у вас именно договор коммерческого найма муниципального жилья. Если же в договоре написано «социальный найм» или квартира является служебной/специализированной — ситуация иная (см. отдельный блок). Поэтому первое, что нужно сделать, — прочитать сам договор: его вид, срок, условия продления и основания отказа.

Преимущественное право на продление договора

Если ваш договор заключён на срок более года (либо на срок, в нём не указанный), у вас есть преимущественное право на заключение договора на новый срок, а отказ администрации возможен только на одном законном основании.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— ст. 684 ГК РФ

Здесь два юридически значимых обстоятельства.

1. Основание отказа. Законодатель допускает отказ наймодателя от продления только «в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем». Никакого такого основания, как «превышение дохода на члена семьи», в ст. 684 ГК РФ нет — глава 35 ГК РФ вообще не связывает судьбу коммерческого найма с имущественным положением нанимателя. Ссылка администрации на «превышение заработка» как на основание расторжения/отказа в продлении — неправомерна.

2. Срок и форма предупреждения. Наймодатель обязан либо предложить перезаключить договор, либо предупредить об отказе не позднее чем за три месяца до истечения срока. Если он этого не сделал, а вы не отказались от продления, — договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок автоматически.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— абз. 3 ст. 684 ГК РФ

Обратите внимание: при согласовании условий продления закон запрещает требовать увеличения числа проживающих, но не даёт наймодателю права требовать уменьшения числа постоянно проживающих лиц. Требование администрации «кого-то выписать» как условие продления законом не предусмотрено.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— абз. 4 ст. 684 ГК РФ

Вывод: если договор был заключён на срок более года и администрация не направила вам письменное предупреждение об отказе от продления за три месяца, договор считается продлённым автоматически — а ссылка на «превышение дохода» и требование «выписать кого-то» не основаны на законе. Если же администрация в течение года после отказа заключит договор с другим лицом (не сдав помещение «внаем»), вы вправе оспорить такой договор и взыскать убытки.

Если договор краткосрочный (до одного года)

  1. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
    — п. 2 ст. 683 ГК РФ

Если ваш договор заключён на срок до одного года (краткосрочный наём), правила о преимущественном праве на продление (в т.ч. ст. 684 ГК РФ) не применяются, если в самом договоре не предусмотрено иное. В этом случае по истечении срока договор просто прекращается, и у администрации формально больше свободы отказать в продлении.

Однако и тут ссылка на «превышение дохода» не является законным основанием: для краткосрочного найма закон вообще не устанавливает перечня причин отказа — договор просто истекает по сроку (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Единственное условие — соблюдение порядка расторжения/выселения (см. следующий блок).

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
    — п. 1 ст. 683 ГК РФ

Вывод: если ваш договор краткосрочный, «превышение дохода» — не основание для чего-либо, но и преимущественного права на продление у вас нет, кроме случаев, когда такое право прямо записано в договоре. Проверьте текст договора: если в нём есть условие об автоматической пролонгации или о преимущественном праве, оно будет иметь силу.

Можно ли выселить и «забрать квартиру» без суда

Нет. Выселение допустимо только на основании решения суда, и лишь по закрытому перечню оснований. «Превышение дохода семьи» в этот перечень не входит.

  1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Перечень оснований для расторжения по требованию наймодателя исчерпывающий: невнесение платы (6 месяцев подряд, при краткосрочном найме — более 2 раз), разрушение/порча помещения, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей. Ни «повышенный доход», ни «увеличение состава семьи» таким основанием не являются.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование
— ст. 688 ГК РФ

Даже в случае законного расторжения выселение нанимателя и всех проживающих производится «на основании решения суда» — то есть администрация не вправе просто «забрать квартиру», выселить вас или снять с регистрации во внесудебном порядке. До вступления решения суда в силу вы сохраняете право пользования.

Вывод: никакого внесудебного «отъёма квартиры» быть не может. Даже если администрация подаст иск, суд проверит, есть ли реальное основание из ст. 687 ГК РФ. Рост дохода семьи таким основанием не является — наоборот, утрата статуса малоимущего/превышение дохода прямо названа в законе обстоятельством, которое не влечёт расторжения (применительно к социальному найму — см. следующий блок).

Если отношения всё-таки носят характер социального найма

Если окажется, что ваша семья занимает жильё по договору социального найма (или помещение, на которое распространяется режим социального найма — например, бывшее общежитие), то ссылка администрации на «превышение дохода» прямо опровергается законом.

  1. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
    — ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ

Это ключевая норма в вашу пользу: даже если после заключения договора доход семьи вырос и вы перестали считаться малоимущими, это не является основанием для расторжения договора социального найма. Договор социального найма бессрочный.

  1. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
    — ч. 2 ст. 49 ЖК РФ

Доход и стоимость имущества учитываются только на стадии признания гражданина малоимущим для постановки на учёт нуждающихся (для предоставления жилья), — но не для лишения уже предоставленного жилья. Рост дохода не может служить поводом «забрать квартиру» или требовать «кого-то выписать».

Вывод: если ваше жильё — социальный наём, то «превышение заработка» юридически не может быть основанием для отказа в продлении или выселения: договор бессрочен, а изменение имущественного положения после его заключения не даёт наймодателю права его расторгать. Требование администрации «выписать кого-то» в этом случае тем более неправомерно — состав семьи фиксируется договором социального найма.

Как защититься и куда обращаться

  1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. 3. Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
    — ст. 11 ЖК РФ, п. 1

Защита жилищных прав осуществляется судом. Обжаловать отказ администрации в продлении договора в административном порядке можно только в случаях, прямо предусмотренных законом, — чаще всего сразу обращаются в суд.

Подсудность. Споры о праве на жилое помещение (в т.ч. о признании договора продлённым, о незаконности отказа) подсудны районному суду — по правилам исключительной подсудности такие иски предъявляются по месту нахождения жилого помещения.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Что делать практически:

  1. Получить от администрации письменный отказ в продлении с указанием причин (без письменного отказа сложнее оспаривать).
  2. Проверить, соблюдён ли трёхмесячный срок предупреждения (ст. 684 ГК РФ) — если нет и договор был долгосрочным, договор считается продлённым автоматически, и это можно подтвердить в суде иском о признании договора продлённым.
  3. Если администрация настаивает на выселении — дождаться иска и заявлять возражения: отсутствие законного основания (ст. 687 ГК РФ), наличие несовершеннолетних детей, отсутствие иного жилья.
  4. Параллельно можно направить жалобу в прокуратуру (надзор за законностью актов органа местного самоуправления) и вышестоящему органу/главе администрации.

Денежный аспект. Продолжайте вносить плату за жильё, чтобы не дать администрации формальное основание для расторжения по невнесению платы (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Если администрация неправомерно удерживает ваши платежи или необоснованно отказывает, при возникновении спора о неосновательном обогащении/убытках применяются общие правила:

  1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
    — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: отказ в продлении и требование «выписать кого-то» неправомерны; оспаривать их следует в районном суде по месту нахождения квартиры (иском о признании договора продлённым либо о признании незаконным отказа), а при наличии оснований — через прокуратуру. До вступления решения суда в силу выселить вас или «забрать квартиру» нельзя.

Требование администрации отказать в продлении договора из-за «превышения дохода» и «выписать кого-то» из пятерых членов семьи законом не предусмотрено. Если договор заключён на срок более года и администрация не предупредила вас об отказе за три месяца до истечения срока, договор считается продлённым автоматически; выселить вас могут только через суд и только по основаниям, перечисленным в п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Развёрнутый вывод по ситуации

1. Квалификация договора и применимые нормы

Если договор является договором коммерческого найма (что следует проверить по тексту договора), квартира, предоставленная администрацией по возмездному договору, относится к жилищному фонду коммерческого использования (п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), а отношения регулируются главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Это означает, что гарантии социального найма (бессрочность, невозможность выселения при росте дохода) к вам по общему правилу не применяются — если только из самого договора не следует, что он является договором социального найма.

2. Правомерность отказа в продлении из-за «превышения дохода»

Если ваш договор заключён на срок более года (либо срок в нём не определён — тогда он считается заключённым на пять лет, п. 1 ст. 683 ГК РФ), у вас есть преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Ст. 684 ГК РФ предусматривает отказ от продления в связи с решением не сдавать помещение внаём не менее года; ссылка на превышение дохода в норме отсутствует. Такого основания, как «превышение дохода семьи», в ст. 684 ГК РФ нет, поэтому ссылка администрации на заработок неправомерна.

3. Срок и форма предупреждения об отказе

По ст. 684 ГК РФ наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до истечения срока договора либо предложить заключить договор на тех же или иных условиях, либо письменно предупредить об отказе от продления. Если администрация этого не сделала, а вы не отказались от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок автоматически. Проверьте, направлялось ли вам такое предупреждение за три месяца.

4. Требование «кого-то выписать»

Абз. 3 ст. 684 ГК РФ регулирует только запрет нанимателю требовать увеличения числа проживающих; прямого права наймодателя требовать уменьшения состава семьи норма не устанавливает. Требование администрации «выписать кого-то» из пятерых членов семьи как условие продления законом не предусмотрено.

5. Если договор краткосрочный (до одного года)

Если ваш договор заключён на срок до одного года, правила ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве и трёхмесячном предупреждении не применяются, если иное не предусмотрено самим договором (п. 2 ст. 683 ГК РФ). В этом случае договор прекращается по истечении срока, и у администрации формально больше свободы отказать в продлении. Однако «превышение дохода» и в этом случае не является законным основанием — просто договор истекает по сроку. Проверьте текст договора: если в нём есть условие об автоматической пролонгации или преимущественном праве, оно имеет силу.

6. Возможность выселения и «изъятия квартиры»

Выселение возможно только на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). Перечень оснований для расторжения договора по требованию наймодателя исчерпывающий (п. 2 ст. 687 ГК РФ): невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа), разрушение или порча жилого помещения, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей. «Превышение дохода» в этот перечень не входит. Администрация не вправе «забрать квартиру» или снять вас с регистрации во внесудебном порядке.

7. Если отношения носят характер социального найма

Если из договора следует, что жильё предоставлено по договору социального найма, то договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), а изменение оснований и условий, дающих право на получение жилья, не является основанием для его расторжения (ч. 3 ст. 60 ЖК РФ). Доход и стоимость имущества учитываются только на стадии признания малоимущим для предоставления жилья (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ), но не для лишения уже предоставленного. В этом случае требование администрации «выписать кого-то» тем более неправомерно.

8. Если администрация откажет и затем сдаст квартиру другому лицу

Если наймодатель отказался от продления «в связи с решением не сдавать помещение внаём», но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма с другим лицом, вы вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (абз. 4 ст. 684 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Прочитайте договор найма. Установите его вид (коммерческий наём, социальный наём, служебное жильё), срок действия, условия продления, перечень постоянно проживающих лиц. От этого зависит, применяется ли ст. 684 ГК РФ о преимущественном праве.

  2. Запросите у администрации письменный отказ. Потребуйте изложить отказ в продлении договора письменно с указанием правового основания. Устные ссылки на «превышение дохода» юридической силы не имеют.

  3. Проверьте соблюдение трёхмесячного срока. Если договор заключён на срок более года и администрация не предупредила вас об отказе не позднее чем за три месяца до истечения срока, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ). Зафиксируйте дату окончания договора и дату получения (или неполучения) предупреждения.

  4. Не выписывайте никого из членов семьи. Требование администрации «кого-то выписать» не основано на законе (абз. 3 ст. 684 ГК РФ). Добровольное снятие с регистрации может ухудшить ваше положение и не гарантирует продления договора.

  5. Направьте в администрацию письменное возражение. Укажите, что основание «превышение дохода» не предусмотрено ст. 684 и п. 2 ст. 687 ГК РФ, а выселение возможно только по решению суда (ст. 688 ГК РФ). Сошлитесь на то, что при несоблюдении трёхмесячного срока предупреждения договор считается продлённым.

  6. При отказе администрации — обращайтесь в суд. Иски о правах на жилые помещения подаются в районный суд по месту нахождения жилого помещения (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Защита жилищных прав осуществляется судом (ст. 11 ЖК РФ). Вы вправе требовать признания договора продлённым, признания отказа незаконным, а при последующей сдаче квартиры другому лицу в течение года — признания такого договора недействительным и возмещения убытков (абз. 4 ст. 684 ГК РФ).

  7. Если администрация подаст иск о выселении — участвуйте в процессе. Суд проверит наличие оснований из п. 2 ст. 687 ГК РФ. «Превышение дохода» таким основанием не является, поэтому при отсутствии долгов по оплате, порчи помещения и иных нарушений иск удовлетворён не будет.