Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Как оформить в собственность дом по соцнайму после смерти нанимателя: приватизация, наследство или суд?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте в администрацию сельского поселения письменное заявление о приватизации дома в общую собственность обеих сестёр.descriptionЗаявление на приватизацию жилого помещения (свободная форма)
  2. 2
    Приложите к заявлению ордер или договор соцнайма 1994 г., лицевой счёт, свидетельство о смерти мамы, документы о родстве и регистрации.
  3. 3
    Возьмите справки о неучастии в приватизации — это подтвердит сохранение права на бесплатную приватизацию.
  4. 4
    Дождитесь решения администрации: по закону оно принимается в двухмесячный срок со дня подачи документов.
  5. 5
    При отказе или молчании администрации свыше двух месяцев подайте иск в районный суд по месту нахождения дома.
  6. 6
    После заключения договора передачи зарегистрируйте право собственности в ЕГРН.

Документы и доказательства

  • Ордер или старый договор социального найма от 1994 года на маму.
  • Лицевой счёт на жилое помещение, оформленный на маму.
  • Свидетельство о смерти мамы.
  • Документы о родстве сестёр с мамой (свидетельства о рождении).
  • Паспорта сестёр с отметками о регистрации в доме.
  • Справки о неучастии сестёр в приватизации ранее.

  • Срочно: первые шаги

    • Сохраните ордер и договор соцнайма 1994 года — это подтверждение вашего права пользования.
    • Возьмите справку о регистрации в доме на момент смерти мамы — доказывает совместное проживание.
    • Получите свидетельство о смерти мамы и документы о вашем родстве с ней.
    • Зафиксируйте дату подачи заявления: через два месяца при отказе или молчании — в суд.

  • Сроки и риски

    • Дом в наследство не входит — к нотариусу по дому не обращайтесь, свидетельство не выдадут.
    • Ждать полгода для приватизации не нужно — право на приватизацию не связано с наследством.
    • Подайте заявление о приватизации в администрацию сельского поселения — решение обязаны принять в двухмесячный срок.
    • Риск: пропуск двухмесячного срока ответа администрации — тогда обращайтесь в районный суд по месту нахождения дома.
    • Риск: отказ администрации в приватизации — оспаривайте в суде, ссылаясь на ст. 2, 6, 7, 8 Закона о приватизации.
    • Право на бесплатную приватизацию — однократное; проверьте, не участвовали ли вы ранее.

  • Когда нужен адвокат

    • Если администрация отказала или не ответила за два месяца: Администрация отказала в приватизации или не ответила за два месяца — без иска не обойтись.
    • Если администрация требует судебного решения о признании нанимателем: Администрация требует судебного решения о признании вас нанимателем — спор о праве пользования.
    • Если дом числится в ведомственном или служебном фонде, статус неясен: Дом числится в ведомственном или служебном фонде, статус жилья неясен — нужен юрист.
    • Если есть иное имущество мамы и спор между наследниками: Есть иное имущество мамы и спор между наследниками — нотариус и суд по наследству.
    • Если дом признан аварийным или подлежит сносу: Дом признан аварийным или подлежит сносу — приватизация ограничена, нужна оценка перспектив.
    • Если документы 1994 года утрачены или ордер оспаривается: Документы 1994 года утрачены или ордер оспаривается — доказывать право пользования в суде.

  • Альтернативные пути

    • Подайте заявление о приватизации в администрацию сельского поселения — это внесудебный путь.
    • Приватизируйте дом в общую собственность обеих сестёр или в собственность одной — по согласию.
    • Замену нанимателя по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ оформите факультативно — для порядка в лицевом счёте.
    • В суд идите только при отказе администрации или отсутствии ответа в двухмесячный срок.

  • Региональные особенности

    • Уточните в администрации, является ли дом муниципальным жилищным фондом поселения.
    • Запросите в администрации порядок и перечень документов для передачи дома в собственность.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиентки с декабря 1994 года занимают жилой дом в сельском поселении на условиях социального найма. Нанимателем по договору была указана их мать, в доме зарегистрированы и проживали три человека: мать и две дочери. Мать умерла, дом в собственность не оформлялся, в приватизации никто из проживающих не участвовал. Дом не признан аварийным. Смерть нанимателя при наличии зарегистрированных и проживающих членов семьи не прекращает договор социального найма: дочери сохраняют равное с умершей матерью право пользования жилым помещением и самостоятельное право на его приватизацию. Дом не входит в состав наследства, поскольку не принадлежал матери на праве собственности, поэтому оформление наследственных прав на дом не требуется, а шестимесячный срок принятия наследства к приватизации отношения не имеет.

Затронутые правоотношения:

  • Жилищные правоотношения по договору социального найма — определяют, что договор не прекратился смертью нанимателя, поскольку мать не была одиноко проживающей; дочери как члены семьи нанимателя сохраняют право пользования домом.
  • Право на бесплатную приватизацию жилья — даёт дочерям самостоятельное право приобрести дом в общую собственность либо в собственность одной из них, без перехода этого права по наследству.
  • Наследственные правоотношения — затрагиваются лишь в отрицательном смысле: дом не входит в наследственную массу, поэтому нотариальное оформление наследства на дом невозможно и не требуется.
  • Административные правоотношения с органом местного самоуправления — определяют порядок реализации права на приватизацию: заявление подаётся в администрацию сельского поселения, которая обязана принять решение в двухмесячный срок.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • мать не была одиноко проживающим нанимателем — вместе с ней в доме были зарегистрированы и проживали две дочери;
  • дочери вселены в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя и сохраняют равные с нанимателем права и обязанности;
  • дом не находился в собственности матери, поэтому в состав наследства не входит;
  • никто из сестёр ранее не использовал право на приватизацию;
  • дом не признан аварийным и не относится к жилым помещениям, не подлежащим приватизации;
  • первичным порядком оформления права является подача заявления о передаче дома в собственность в администрацию сельского поселения, а не обращение в суд.

Сохранился ли договор социального найма после смерти мамы и сохраняют ли дочери право на дом

Важно сразу отсечь главный ложный тезис: дом по договору социального найма после смерти нанимателя «не пропадает». Договор социального найма заключается без установления срока действия, а прекращается смертью только одиноко проживавшего нанимателя:

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 5 ст. 83 ЖК РФ

Ваша мама не была одиноко проживающей: вместе с ней в доме были зарегистрированы и проживали вы — её дети. По правилам о членах семьи нанимателя вы имеете равные с нанимателем права и обязанности:

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Смерть нанимателя при наличии проживающих членов семьи не только не прекращает договор, но и даёт любому дееспособному члену семьи право быть признанным нанимателем вместо умершего:

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Вывод по вопросу: договор социального найма дома НЕ прекратился. Обе сестры сохраняют равное с умершей матерью право пользования жилым помещением и самостоятельное право на его приватизацию. Никакой «потери права» из-за смерти нанимателя не происходит.

Идёт ли дом в наследство и надо ли к нотариусу

Дом не принадлежал маме на праве собственности — она была лишь нанимателем по договору социального найма. Поэтому сам дом (помещение) в состав наследства не входит, нотариус свидетельства на него не выдаст, и «вписать» его в наследство нельзя:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя
— ст. 1112 ГК РФ

Наследуются только вещи и имущественные права, принадлежавшие наследодателю на день смерти. Право пользования жильём по договору социального найма и вытекающее из него право на приватизацию — это права, неразрывно связанные с личностью нанимателя, они по наследству не переходят. Но это и не нужно: обе сестры, как члены семьи нанимателя, реализуют своё собственное право на приватизацию на основании ст. 2 Закона о приватизации, а не через наследство.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Вывод по вопросу: наследство на дом не открывается, идти к нотариусу за оформлением дома не требуется. Право на дом переходит не по наследству, а по самостоятельному основанию — вы являетесь членами семьи бывшего нанимателя и сохраняете право пользования и право на приватизацию. К нотариусу имеет смысл обратиться лишь по иному имуществу мамы (если оно есть), но к судьбе дома это отношения не имеет.

Что важнее сделать сначала: переоформить договор на одну из сестёр или сразу приватизировать

Закон прямо даёт вам право приватизировать дом сразу, в общую собственность обеих сестёр либо в собственность одной из них — при согласии всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Передача оформляется договором передачи, который заключает орган местного самоуправления (в сельской местности — администрация сельского поселения), при этом нотариальное удостоверение не требуется и госпошлина за сам договор не взимается:

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

То есть предварительное «переоформление договора социального найма на одну из сестёр» для целей приватизации не является обязательным условием. Замена нанимателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ) нужна лишь для формального порядка в лицевом счёте и начисления платы за наём, но право на приватизацию у вас уже есть и без неё:

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Вывод по вопросу: с заявлением о приватизации можно обращаться сразу — это первичный и основной шаг. Переоформление договора на одну из сестёр — факультативная процедура, которую можно пройти параллельно или вообще не проходить, если администрация принимает заявление от обеих сестёр как членов семьи умершего нанимателя. Ждать 6 месяцев «открытия наследства» для приватизации НЕ нужно: приватизация не связана со сроком принятия наследства, поскольку право у вас собственное, а не наследственное.

Куда идти: в администрацию или сразу в суд, и каков порядок

Первичный и правильный шаг — заявление в администрацию сельского поселения. Именно на орган местного самоуправления закон возлагает передачу жилых помещений в собственность граждан:

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд. (Статья в редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 7. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ст. 6 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Решение по заявлению о приватизации администрация обязана принять в двухмесячный срок, а при нарушении ваших прав вы вправе обратиться в суд:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 . Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (Статья введена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ; в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Статья 10.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Суд — не первый, а последующий этап, и он нужен только если администрация откажет или уклонится. Важно: в суд идти «за установлением факта принятия наследства» в вашем случае не нужно и неправильно — дом не входит в наследство, и факт принятия наследства к нему отношения не имеет. Предусмотренный законом факт «принятия наследства» касается иного имущества покойной:

факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— п. 9 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ

Более того, установление любого факта через суд допустимо лишь при невозможности получить документы во внесудебном порядке:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Вывод по вопросу: сначала — письменное заявление о передаче дома в собственность (приватизации) в администрацию сельского поселения с приложением ордера/договора соцнайма 1994 г., лицевого счёта, свидетельства о смерти мамы, документов о вашем родстве и регистрации, справки о неучастии в приватизации. Идти в суд сразу не требуется и преждевременно.

Если администрация откажет — куда обращаться и что просить в суде

Если администрация откажет в приватизации (либо не ответит в двухмесячный срок, либо откажет из-за «прекратившегося» договора), защита прав осуществляется в суде общей юрисдикции — это прямо закреплено:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 . Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (Статья введена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ; в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Статья 10.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Спор о праве на приватизацию — это иск о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, который рассматривается районным судом по правилам искового производства (глава 22 ГПК РФ). По разъяснениям Пленума ВС РФ дела по жилищным спорам, включая споры о праве на жилое помещение, рассматриваются районным судом.

Способ установления факта (особое производство) здесь не подходит, потому что есть спор о праве: администрация оспаривает ваше право на передачу дома. Суд устанавливает факты только при отсутствии спора и невозможности внесудебного урегулирования:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Чаще всего отказ связан не с вами, а с состоянием документов на сам дом: дом может не числиться в реестре муниципального имущества (был колхозным/ведомственным фондом и не был передан в муниципальную собственность). В этом случае действует гарантия сохранения права на приватизацию при переходе жилищного фонда:

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) (Статья в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199- I ) Статья 19 (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 20. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Раздел III (Статьи 21 - 26) (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Председатель Верховного Совета РСФСР Б.Н.Ельцин Москва, Дом Советов РСФСР 4 июля 1991 года № 1541-I
— ст. 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу: при отказе обращаться в районный суд с иском к администрации поселения о признании права собственности на дом в порядке приватизации (а при необходимости — о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма за сестрами). Спор подсуден районному суду по месту нахождения дома. Устанавливать в суде «факт принятия наследства» или «факт проживания» НЕ нужно — это не тот предмет требования.

Запреты и ограничения приватизации, которые могут помешать в вашей ситуации

Право на бесплатную приватизацию предоставляется каждому гражданину один раз — если кто-то из сестёр ранее уже реализовал его (получал в собственность другое жильё в порядке приватизации), повторно приватизировать этот дом она не сможет, и её нужно исключить из числа приобретателей (либо дом приватизирует вторая сестра):

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Не подлежат приватизации жилые помещения в аварийном состоянии, общежития, дома закрытых военных городков, а также служебные помещения. Ваш дом — обычный дом в сельской глубинке, а не в закрытом городке, но важно проверить его аварийный статус (вы упоминаете, что крыша течёт и давно не было ремонта):

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 5. (Исключена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 6.
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

При этом даже необходимость капремонта не препятствует приватизации — напротив, закон прямо допускает приватизацию домов, требующих капитального ремонта, сохраняя за наймодателем обязанность его производить:

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 20.12.2017 № 399-ФЗ) (Статья в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199- I ) Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
— ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Также для сельской местности из запрета на приватизацию служебного жилья есть специальное исключение в пользу жилищного фонда совхозов и сельхозпредприятий:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 5. (Исключена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 6.
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу: главные риски — (1) аварийность дома, если он официально признан аварийным и подлежащим сносу; (2) если кто-то из сестёр ранее использовал право приватизации; (3) отсутствие дома в реестре муниципальной собственности (неоформленный фонд). Ни «текущая крыша», ни необходимость ремонта, ни смерть нанимателя препятствием к приватизации не являются.

Дом в наследство не входит, но вы не теряете на него права: договор социального найма после смерти мамы сохранился, и вы как члены семьи нанимателя вправе сразу подать заявление о приватизации в администрацию сельского поселения — ждать полгода и идти к нотариусу по дому не нужно.

Дом не принадлежал маме на праве собственности, поэтому он не входит в состав наследства (ст. 1112 ГК РФ), и нотариус свидетельство на него не выдаст. Но это не лишает вас права на дом: вы были зарегистрированы и проживали вместе с мамой как члены семьи нанимателя, а значит, имели равные с ней права по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Смерть нанимателя, проживавшего не одиноко, договор не прекращает (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ). Поэтому вы сохраняете самостоятельное право пользования домом и самостоятельное право на его приватизацию — оно не зависит от наследства и не требует ожидания шестимесячного срока.

Приватизировать дом вы можете сразу, в общую собственность обеих сестёр либо в собственность одной из вас — при согласии всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). Предварительное переоформление договора социального найма на одну из сестёр не является обязательным условием: право на приватизацию у вас уже есть. Замена нанимателя по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ — факультативная процедура, она может понадобиться для порядка в лицевом счёте, но не для передачи дома в собственность.

Первичный и правильный шаг — письменное заявление о приватизации в администрацию сельского поселения. Именно орган местного самоуправления уполномочен передавать жилые помещения в собственность граждан (ст. 6 Закона РФ № 1541-1). Передача оформляется договором передачи, нотариальное удостоверение не требуется, госпошлина не взимается (ст. 7 Закона РФ № 1541-1). Решение по заявлению администрация обязана принять в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона РФ № 1541-1).

Идти в суд сразу не нужно и преждевременно. Суд — последующий этап, он потребуется только если администрация откажет, не ответит в двухмесячный срок или иным образом нарушит ваши права (ст. 8 Закона РФ № 1541-1). Установление факта принятия наследства через суд (п. 9 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ) к дому отношения не имеет — это касается иного имущества мамы, если оно есть. Более того, установление факта через суд допустимо только при невозможности получить документы во внесудебном порядке (ст. 265 ГПК РФ), а в вашем случае основной путь — именно внесудебный, через администрацию.

Дом не аварийный, в приватизации вы ранее не участвовали — значит, ограничений по ст. 4 и ст. 11 Закона РФ № 1541-1 у вас нет, право на бесплатную приватизацию сохраняется.

Пошаговые действия

  1. Подготовьте документы: ордер или договор социального найма от 1994 года, лицевой счёт, свидетельство о смерти мамы, документы, подтверждающие ваше родство с ней, паспорта с отметками о регистрации в доме, справки о неучастии в приватизации (если такие выдаются по месту жительства).

  2. Подайте письменное заявление о передаче дома в собственность (приватизации) в администрацию сельского поселения по месту нахождения дома. В заявлении укажите, что вы являетесь членами семьи умершего нанимателя, сохраняете право пользования по договору социального найма и просите передать дом в общую собственность обеих сестёр либо в собственность одной из вас — по вашему совместному решению.

  3. Дождитесь решения администрации. По закону оно должно быть принято в двухмесячный срок со дня подачи документов (ст. 8 Закона РФ № 1541-1).

  4. Если администрация откажет или не ответит в двухмесячный срок — обращайтесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения дома. В суде вы вправе требовать признания за вами права на приватизацию и обязания администрации заключить договор передачи дома в собственность, ссылаясь на ст. 2, 6, 7, 8 Закона РФ № 1541-1 и ч. 2 ст. 69, ч. 5 ст. 83 ЖК РФ.

  5. После заключения договора передачи зарегистрируйте право собственности в ЕГРН — право собственности на приобретённое жилое помещение возникает с момента государственной регистрации (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

  6. К нотариусу по поводу дома обращаться не нужно. Если у мамы было иное имущество (вклады, транспорт, земельный участок и т.п.), по нему вы можете оформить наследство в общем порядке — но к судьбе дома это отношения не имеет.