Можно ли выкупить у государства третью комнату в квартире, если две другие уже в собственности

Можно ли выкупить федеральную комнату через приватизацию

Приватизация жилья — это передача гражданину помещения, которое он занимает по договору социального найма. Ваша третья комната пустует и никакого договора социального найма в отношении неё у вас нет, поэтому бесплатная приватизация для вас невозможна.

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Предметом приватизации по смыслу закона выступает помещение, «имеющее право пользования» которым принадлежит гражданину на условиях социального найма. Поскольку вы проживаете в двух собственных комнатах, а спорная комната вам в наём не предоставлялась, оснований для бесплатной передачи её в вашу собственность нет: вы не являетесь нанимателем этой комнаты. Право собственности на соседние комнаты не порождает права требовать приватизации или безвозмездного присоединения соседнего помещения.

Вывод: бесплатно «доприватизировать» федеральную комнату вы не можете — приватизация охватывает только помещения, занимаемые по договору социального найма, а таким правом на эту комнату вы не обладаете.

Есть ли преимущественное право выкупа у собственника других комнат в коммунальной квартире

Комната, находящаяся в федеральной собственности и зарегистрированная в ЕГРН как отдельный объект, — это самостоятельная комната в коммунальной квартире, а не доля в праве общей собственности на квартиру. Поэтому вы не являетесь сособственником этой комнаты: у вас и у Российской Федерации разные, отдельные объекты прав.

1. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
   — ч. 4 ст. 16 ЖК РФ

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
   — ч. 1 ст. 41 ЖК РФ

Решающий момент — как именно записано право в ЕГРН. Если это самостоятельная комната (отдельный объект), вы и государство не состоите в отношениях общей долевой собственности на неё; вы лишь делите общее имущество квартиры (коридор, кухню). В этом случае ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли неприменима — и ваше «преимущество перед другими» отсутствует в чистом виде.

Однако жилищное законодательство даёт сособственнику комнат в коммунальной квартире специальную преференцию при возмездной продаже соседней комнаты:

1. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации .
   — ч. 6 ст. 42 ЖК РФ

Для правоотношения продажи федеральной комнаты это преимущественное право всё же не срабатывает в форме ст. 250 ГК РФ, потому что продажа федерального имущества происходит с публичных торгов (аукциона), а п. 1 ст. 250 ГК РФ прямо исключает преимущественное право в случае продажи с публичных торгов:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вывод: преимущества «против всех» в виде права преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ у вас нет, а ч. 6 ст. 42 ЖК РФ формально даёт приоритет собственникам других комнат — но при продаже федерального имущества с публичных торгов это право не реализуется. Фактически вы будете приобретать комнату на общих основаниях, конкурируя в аукционе с любыми третьими лицами.

Порядок купли-продажи: куда обращаться и как приобрести комнату

Федеральная комната продаётся как федеральное имущество. Уполномоченным продавцом и организатором продажи выступает Росимущество (его территориальные органы — МТУ Росимущества по региону нахождения квартиры):

5.3. осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ , долей в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью и иного имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;
— п. 5.3 Положения о Росимуществе, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432

5.4. организует в установленном порядке продажу, в том числе выступает продавцом, приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже;
— п. 5.4 Положения о Росимуществе, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432

Поскольку комната — недвижимость, отчуждаемая из федеральной собственности, её продажа возможна по общему правилу только через публичные торги (приватизация федерального имущества), и решение о такой продаже принимается после включения объекта в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества. Ваш практический маршрут такой: подать письменное обращение в МТУ Росимущества своего региона (и, при необходимости, в Росимущество) с просьбой рассмотреть вопрос об отчуждении комнаты и включить её в план приватизации; далее участвовать в аукционе, который объявит Росимущество, либо выкупить комнату по начальной цене, если на торги подаст заявку единственный участник. Обращение рассматривается в установленный законом срок:

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
   — ч. 1 ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Вывод: обращаться следует в территориальный орган Росимущества по месту нахождения квартиры с письменным заявлением о выкупе/инициировании продажи комнаты; далее приобретение идёт через аукцион, организуемый Росимуществом. Срок ответа на обращение — 30 дней с возможным продлением ещё на 30 дней.

Альтернатива: получение освободившейся комнаты по ст. 59 ЖК РФ

Параллельно с «рыночным» выкупом существует специальный жилищный механизм для освободившихся помещений в коммунальной квартире — предоставление комнаты по договору социального найма или купли-продажи. Он применим, если вы отвечаете имущественным критериям.

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. 2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
   — ч. 1 ст. 59 ЖК РФ

1. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
   — ч. 3 ст. 59 ЖК РФ

Ключевое условие для всех трёх очередей ст. 59 ЖК РФ — признание (или возможность признания) вас малоимущим и нуждающимся в жилом помещении, а для выкупа по ч. 3 — обеспеченность общей площадью на члена семьи менее нормы предоставления. Поскольку у вас в собственности две комнаты в этой же квартире, ваша обеспеченность жильём считается с их учётом; если она превышает норму предоставления, установленную в вашем регионе, путь ст. 59 ЖК РФ вам закрыт.

Дополнительное условие — комната должна быть изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания:

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
   — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Вывод: если вы признаны (или можете быть признаны) малоимущим и нуждающимся, а ваша обеспеченность площадью ниже региональной нормы предоставления, вы вправе претендовать на освободившуюся федеральную комнату: по договору социального найма (ч. 1–2 ст. 59 ЖК РФ) или выкупить её по договору купли-продажи (ч. 3 ст. 59 ЖК РФ). При превышении нормы предоставления этот путь недоступен, и остаётся только рыночная покупка на аукционе.

Обжалование отказа или бездействия Росимущества

Если Росимущество откажет в рассмотрении вопроса о продаже комнаты либо не ответит в установленный срок, решение или бездействие можно оспорить в суде по правилам гл. 22 КАС РФ. Срок для обращения в суд — три месяца с момента, когда вам стало известно о нарушении права.

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Вывод: при отказе или молчании Росимущества вы вправе подать административное исковое заявление об оспаривании решения/бездействия в районный суд по месту нахождения ответчика в течение трёх месяцев со дня, когда узнали о нарушении права.