Можно ли продать неприватизированную комнату, если договор соцнайма оформлен на мать, а зарегистрирован только я

Можно ли продать неприватизированную комнату

Комната не находится в собственности ни клиента, ни его матери: она относится к муниципальному жилищному фонду, а члены семьи лишь владеют и пользуются ею по договору социального найма.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем
— ч. 1 ст. 60 ЖК РФ

Право отчуждения (продажи) принадлежит только собственнику:

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Из этого прямо следует ключевой вывод: пока комната не находится в собственности продавца, продать её нельзя ни вам, ни матери. Наниматель и члены его семьи не приобретают права распоряжения помещением — в перечне прав нанимателя предусмотрены только обмен или замена, но не продажа:

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения
   — п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ

То же касается и членов семьи: они имеют равные с нанимателем права, но эти права ограничены пользованием и владением, а не распоряжением:

1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма
   — ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Следовательно, для продажи комнаты необходима предварительная приватизация — передача комнаты из муниципальной собственности в частную, после которой у нового собственника возникнет основание для отчуждения (ст. 209 ГК РФ). Сама по себе доверенность или лицевой счёт на мать этого не меняют: лицевой счёт — лишь финансовый документ, а не титул собственности.

Вывод: продать неприватизированную комнату нельзя — до приватизации отсутствует собственник, который вправе её отчуждать. Сначала нужно приватизировать комнату и зарегистрировать право собственности, и только после этого у собственника возникнет право продажи.

Кто вправе приватизировать и чьё согласие нужно

Приватизация — это приобретение жилого помещения в собственность нанимателем и членами его семьи, имеющими право пользования. Право на приватизацию имеют граждане, пользующиеся помещением по соцнайму:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

При этом передача возможна в общую собственность либо в собственность одного лица, но только с согласия всех лиц, имеющих право на приватизацию:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Здесь и возникает главное практическое препятствие. В ордере указаны три человека — мать, брат и вы, и все они как члены семьи нанимателя имеют равные права:

1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма
   — ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Временное отсутствие (даже длительное — более 10 лет) само по себе НЕ лишает их права пользования и права на приватизацию:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма
— ст. 71 ЖК РФ

Поэтому независимо от того, что мать и брат не зарегистрированы в комнате и не живут в ней, формально они сохраняют право на приватизацию. Пока они не дали согласия или не отказались, оформить комнату в вашу единоличную собственность нельзя.

Отдельно: право на бесплатную приватизацию предоставляется каждому гражданину один раз в жизни:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Если вы, мать или брат ранее уже использовали право на приватизацию другого жилья, это влияет на возможность участия конкретного лица в данной приватизации.

Вывод: приватизировать комнату вправе любой из обладающих правом пользования (вы, мать, брат), но для передачи в собственность одного лица (вас) необходимо письменное согласие всех совершеннолетних, имеющих право на приватизацию, либо их оформленный отказ от участия. Без этого приватизацию в вашу единоличную собственность не оформят.

Мать и брат: прекратилось ли у них право пользования

То обстоятельство, что мать и брат более десяти лет живут в другом городе и имеют там жильё в собственности, само по себе право пользования не прекращает — напротив, временное отсутствие не влечёт изменения их прав:

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма
— ст. 71 ЖК РФ

Однако длительный добровольный выезд в другое место жительства может повлечь расторжение договора соцнайма в отношении выехавшего:

1. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом
   — ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Критерии, по которым суд устанавливает, носила ли отсутствие характер добровольного выезда с отказом от прав по договору:

разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 26.04.2017

Для вашей ситуации это означает развилку:

• Если мать и брат сохранили намерение пользоваться комнатой (выезд временный/вынужденный, они считают её своим жильём) — их право пользования и право на приватизацию сохраняется, и без их согласия приватизацию в вашу собственность оформить нельзя.
• Если их выезд был добровольным и постоянным (переехали, вывезли вещи, приобрели иное жильё в собственность, не оплачивают комнату, им не чинились препятствия) — они могут быть признаны утратившими право пользования через суд на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Признание утратившими право пользования — это самостоятельный судебный процесс (иск о признании утратившими право пользования жилым помещением), который устраняет необходимость получать их согласие на приватизацию. Альтернативный, более мягкий путь — договориться о добровольном снятии с учёта и письменном отказе от участия в приватизации, либо признать вас нанимателем вместо матери с их согласия:

1. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя
   — ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Вывод: само по себе длительное непроживание матери и брата не лишает их права пользования. Чтобы приватизировать комнату без их участия, нужно либо получить их письменное согласие/отказ, либо через суд признать их утратившими право пользования, доказав добровольный постоянный выезд (наличие собственного жилья, неоплата, отсутствие препятствий в пользовании).

Нужна ли доверенность от матери

Вы как член семьи нанимателя вправе лично участвовать в приватизации, однако поскольку нанимателем по договору является мать, оформление документов затрагивает её права. Если она согласна на приватизацию в вашу пользу (либо в общую собственность), её волю можно оформить доверенностью.

Доверенность — письменное уполномочие на представительство:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

По доверенности сделки, совершённые вами от имени матери, создают права и обязанности непосредственно для неё:

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Важно о форме. Приватизация завершается регистрацией права собственности в ЕГРН и подачей заявлений о государственной регистрации, а доверенность на подачу заявлений о регистрации прав и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариальной:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Наконец, ключевое ограничение для вашей ситуации: представитель не может совершать сделку от имени представляемого в отношении самого себя. Если по доверенности от матери вы подписываете документы, по которым комната передаётся в вашу личную собственность, возникает конфликт интересов, и такая сделка оспорима:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Из этого следует, что доверенности «на оформление всего» недостаточно, когда речь идёт о передаче комнаты лично вам. Корректный вариант — не доверенность, а личное, прямое волеизъявление матери: подписанный ею собственноручно (либо нотариально удостоверенный) отказ от участия в приватизации в вашу пользу или письменное согласие на приватизацию в вашу собственность по ст. 2 Закона № 1541-1. Доверенность же уместна для чисто технических действий (сбор справок, подача заявлений, получение документов), но не для подписания договора передачи, по которому вы становитесь собственником вместо матери.

Вывод: доверенность от матери уместна для технических действий по оформлению и, поскольку она касается подачи заявлений о регистрации прав, должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Но для передачи комнаты в вашу собственность доверенность не заменит личного согласия/отказа матери: представитель не вправе по доверенности распорядиться имуществом доверителя в пользу самого себя.

Порядок действий и риски (основной и защитный сценарий)

Основной, рекомендуемый сценарий — только через приватизацию:

1. Получить письменное согласие либо нотариальный отказ от участия в приватизации от матери и брата (ст. 2 Закона № 1541-1). Если они согласны — комната приватизируется в вашу единоличную либо в общую собственность.
2. Либо, при их несогласии и доказанности добровольного выезда, — признать их утратившими право пользования в суде (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, п. 14 Обзора ВС № 2/2017).
3. Подать заявление о приватизации и заключить договор передачи жилого помещения в собственность с уполномоченным органом (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ — договор оформляется письменно на основании решения о предоставлении; приватизация оформляется договором передачи).
4. Зарегистрировать право собственности в ЕГРН.
5. Только после этого продать комнату как собственник (ст. 209, 549–551 ГК РФ).

Риск «продажи» без приватизации. Любая сделка по отчуждению муниципальной комнаты, заключённая нанимателем или членом семьи без собственности, ничтожна/не создаёт прав и влечёт реституцию:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке
   — ст. 167 ГК РФ, п. 1–2

Покупатель не получит права собственности, поскольку продавец не был собственником; полученное подлежит возврату. Сделка купли-продажи недвижимости допустима только в отношении имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности.

Налоговый риск при последующей продаже. После приватизации продажа комнаты ранее минимального срока владения влечёт НДФЛ; это нужно учитывать при планировании, но не является препятствием для приватизации.

Долги и лицевой счёт. Наличие задолженности по ЖКУ в целом не является основанием для отказа в приватизации, однако солидарная ответственность членов семьи по обязательствам из договора соцнайма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) сохраняется — её стоит урегулировать до сделки во избежание претензий.

Вывод: единственный законный путь продажи — сначала приватизация (с согласия либо через судебное признание выехавших утратившими право), затем регистрация права и уже потом продажа. Прямая продажа неприватизированной комнаты недействительна и влечёт возврат полученного по сделке.