Требуется ли ваше согласие на приватизацию и можно ли вас «обойти»
Согласие всех совместно проживающих совершеннолетних лиц, имеющих право на приватизацию, — обязательное условие передачи квартиры в собственность.
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Ключевой момент для вашей ситуации: вы уже использовали право на однократную бесплатную приватизацию, поэтому субъектом права на приватизацию этой квартиры вы не являетесь.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Это означает: ваш отказ от участия в приватизации не требует от вас никакого нотариального документа о «лишении прав» — вы просто не входите в круг «имеющих право на приватизацию» данной квартиры. Вместе с тем вашу позицию как лица, сохраняющего право пользования квартирой, брат обойти не может: приватизация оформляется договором передачи с гражданином, получающим помещение в собственность.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Механизм приватизации построен так, что орган передачи обязан убедиться в отсутствии у проживающих возражений, а ваше согласие либо письменный отказ от участия фиксируются в заявлении. Если вы не заявите своё согласие/отказ, процедура приватизации на брата не будет завершена — без вашего волеизъявления договор передачи не оформят. То есть юридической возможности «приватизировать квартиру без вашего участия и согласия» у брата нет, пока вы числитесь лицом, сохраняющим право пользования этим помещением.
Вывод по вопросу: приватизировать квартиру на брата без вашего волеизъявления (согласия либо письменного отказа от участия) невозможно, поскольку вы являетесь лицом, сохраняющим право пользования квартирой на условиях социального найма. Права на долю вы не имеете (право на приватизацию вами уже реализовано), но «блокирующая» позиция в силу самого факта вашего проживания и регистрации у вас есть.
Какие права на квартиру у вас есть сейчас (до любой приватизации)
Будучи сестрой нанимателя, вселённой и фактически проживающей, вы состоите в отношениях социального найма и имеете равные с нанимателем права.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ
Даже если формально вы «перестали быть членом семьи» брата (например, прекратили вести общее хозяйство), но продолжаете проживать — объём ваших прав не уменьшается.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 4 ст. 69 ЖК РФ
Ваше временное отсутствие (командировки, лечение и т.п.) никак не умаляет права пользования.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ
Единственное основание, по которому вы можете утратить право пользования квартирой по соцнайму, — добровольный и постоянный выезд в другое место жительства (тогда договор соцнайма считается расторгнутым в отношении вас).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
Пока вы прописаны и фактически проживаете в квартире, ваше право пользования сохраняется, и никто не вправе его произвольно прекратить — выселение возможно только по основаниям и в порядке, установленным законом, и, как правило, только через суд (см. следующий блок).
Вывод по вопросу: на сегодняшний день у вас есть полноценное, защищённое законом право пользования квартирой, равное праву брата. Оно не зависит от того, хотите вы приватизировать или нет, и не прекращается отказом от приватизации.
Что произойдёт с вашим правом проживания, если брат всё же приватизирует и продаст квартиру
Общее правило гражданского закона таково, что переход права собственности на жильё к другому лицу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 292 ГК РФ
Однако для приватизированного жилья закон вводит специальную защиту: на бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации имели равные с ним права пользования, общее правило о прекращении (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) не распространяется.
Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим
— ч. 1 ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ
Из этой нормы следует ключевой для вас вывод: если вы в момент приватизации имели равные права пользования квартирой с братом (а вы их имеете как член семьи нанимателя), то даже после того, как квартира станет собственностью брата и будет им продана, вы сохраняете право пользования ею. Новый собственник (покупатель) автоматически становится на сторону, обязанную это право соблюдать, и не может требовать вашего безусловного выселения только на том основании, что вы стали «бывшим членом семьи прежнего собственника».
Более того, при продаже квартиры ваш статус прямо защищён требованием к договору: перечень лиц, сохраняющих право пользования, — существенное условие договора продажи.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры […] в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— п. 1 ст. 558 ГК РФ
Это значит: если в договоре купли-продажи вы не будете указаны как лицо, сохраняющее право пользования, договор считается не заключённым (недействительным — не соблюдено существенное условие). Покупатель, купивший «чистую» квартиру без указания вас в перечне, рискует тем, что его сделка будет оспорена, а ваше право пользования — установлено судом.
Вывод по вопросу: участие или неучастие в приватизации (по причине уже реализованного права) не лишает вас права пользования квартирой. Если на момент приватизации вы имели равные права пользования с братом, вы сохраняете право проживания и после перехода квартиры к покупателю; выселить вас «автоматически» при продаже невозможно.
Можно ли вас снять с регистрации или выселить — и в каком порядке
Никто не может быть выселен или ограничен в праве пользования жильём иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.
Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— ч. 4 ст. 3 ЖК РФ
Выселение как принудительное освобождение помещения производится только по решению суда.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение […]. Если данный гражданин в срок, установленный собственником […] не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Снятие с регистрационного учёта в административном порядке (по заявлению собственника или администрации) без суда невозможно: по основанию «утрата права пользования» орган регистрационного учёта снимает гражданина только на основании вступившего в силу решения суда.
выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— абз. 6 ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1
выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— подп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713
Следовательно, «выписать» вас ни брат, ни покупатель квартиры в одностороннем порядке не могут. Единственный путь — обращение нового собственника в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании вас утратившей право пользования и (или) выселении. Такой иск может быть удовлетворён, только если будет доказано, что вы добровольно и постоянно выехали в другое место жительства и отказались от прав по договору соцнайма (ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Пока вы прописаны, фактически проживаете, оплачиваете жильё и коммунальные услуги, у вас есть все доказательства против такого иска.
Вывод по вопросу: ни снять вас с регистрационного учёта, ни выселить во внесудебном (административном) порядке нельзя. Любое лишение вас права пользования возможно только по вступившему в законную силу решению районного суда по месту нахождения квартиры, и иск подлежит удовлетворению лишь при доказанном добровольном постоянном выезде — чего в вашем случае нет, поскольку вы проживаете в квартире.
Что делать, если квартиру попытаются приватизировать без вашего участия, и как защитить свои права
Если договор передачи (приватизации) будет оформлен с нарушением прав лиц, сохраняющих право пользования, он ничтожен.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима
— п. 2 ст. 168 ГК РФ
На оспаривание такой сделки распространяется специальный срок исковой давности — три года.
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной […] составляет три года. Течение срока исковой давности
— п. 1 ст. 181 ГК РФ
Практические действия (сводная рекомендация):
- Не подписывайте документы «вслепую». Никакой нотариальный «отказ от приватизации» в данном случае вам не нужен и не обязателен: право на приватизацию вы уже использовали (ст. 11 Закона № 1541-1). Любое давление с требованием «подписать отказ от всего» не имеет юридического смысла и не требуется законом.
- Фиксируйте своё право пользования. Храните доказательства: поквартирную карточку/выписку о регистрации, квитанции об оплате коммунальных услуг и найма на ваше имя, договор соцнайма с указанием вас как члена семьи. Это ваша защита и от иска о признании утратившей право пользования, и от попытки «исключить» вас из перечня проживающих.
- Требуйте письменного соглашения с братом до приватизации. Наиболее надёжный способ — зафиксировать до сделки письменное (в идеале нотариальное) соглашение о сохранении за вами бессрочного права проживания в квартире независимо от смены собственника. Такое соглашение в силу ст. 9 ГК РФ допустимо, а его наличие при продаже прямо защищает вас: вы обязаны быть включены в перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ), иначе договор не заключён.
- Если приватизация/продажа уже происходят без вас — незамедлительно оспаривайте: обращайтесь в районный суд по месту нахождения квартиры с иском о признании договора передачи ничтожным и применении последствий недействительности (в пределах трёхлетнего срока, п. 1 ст. 181 ГК РФ), а при продаже — с требованием признать сделку купли-продажи недействительной как нарушающую существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ) и права третьего лица (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Вывод по вопросу: наиболее эффективная стратегия — не «отказываться от прав», а, напротив, письменно закрепить за собой бессрочное право проживания до приватизации; если квартира будет передана/продана с нарушением ваших прав, вы вправе оспорить соответствующие сделки в районном суде в пределах трёхлетнего срока исковой давности как ничтожные.
