Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Можно ли купить дом за материнский капитал сироте, стоящей в очереди на жилищный сертификат, и не снимут ли с очереди

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    До сделки запросите письменное разъяснение органа, ведущего список детей-сирот, о влиянии покупки на сертификат.descriptionЗаявление в орган опеки и попечительства о предоставлении письменного разъяснения о сохранении права на обеспечение жилым помещением как лицу из числа детей-сир (свободная форма)
  2. 2
    Уточните возраст ребёнка: до 3 лет прямая покупка без кредита невозможна.
  3. 3
    Если ребёнку, с рождением которого выдан сертификат, ещё не исполнилось 3 лет: При ребёнке младше 3 лет оформите целевой кредит (заём) на покупку дома для погашения МСК.
  4. 4
    Проверьте у продавца, что дом жилой и не признан аварийным или непригодным для проживания.
  5. 5
    Оформите дом в общую собственность с определением долей вам и ребёнку.
  6. 6
    Подайте заявление о распоряжении МСК в территориальный орган СФР с договором купли-продажи.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о распоряжении средствами материнского капитала на покупку жилого дома с земельным участком (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Документы на дом: выписка из ЕГРН, техпаспорт, подтверждение статуса жилого и непригодным не признан.
  • Справка/свидетельство о рождении ребёнка — для подтверждения возраста (3 года) на дату сделки.
  • Договор купли-продажи дома и земельного участка с указанием оплаты средствами МСК.
  • Заявление о распоряжении МСК с документами о переходе права — в территориальный орган СФР.

  • Срочно: первые шаги

    • Запросите у продавца документы, что дом жилой и не признан аварийным или непригодным.
    • Проверьте площадь дома на вас и ребёнка относительно региональной учётной нормы.
    • Не подписывайте договор и не передавайте деньги до получения разъяснения по очереди.
    • Заложите в договор оформление дома в общую собственность с выделением доли ребёнку.

  • Сроки и риски

    • Риск: регистрация права собственности на дом — основание для снятия с учёта как утраты нуждаемости.
    • Решение о снятии с учёта направляется вам в течение 3 рабочих дней и обжалуется в суде.
    • Обязательно выделите доли вам и ребёнку — иначе сделку могут оспорить.

  • Чего не делать

    • Не покупайте дом, пока не получите письменное разъяснение органа опеки о влиянии сделки на очередь.
    • Не оформляйте дом только на себя — при МСК обязательна общая собственность с долей ребёнка.
    • Не заключайте сделку при ребёнке младше 3 лет без целевого кредита или займа на жильё.
    • Не покупайте дом, не проверив, что он жилой и не признан аварийным или непригодным.
    • Не рассчитывайте, что маткапитал сам по себе сохранит очередь — риск снятия с учёта реален.
    • Не подписывайте договор купли-продажи без государственной регистрации перехода права.

  • Когда нужен адвокат

    • Если ребёнку нет 3 лет, прямая покупка за маткапитал невозможна — нужен адвокат для схемы с целевым займом.
    • Если орган принял решение о снятии с учёта: При споре о снятии с учёта как утраты основания нужен адвокат: орган оценивает пригодность и площадь дома.
    • Если орган принял решение о снятии с учёта: Обжалование решения о снятии с учёта в суде — без представителя сложно доказать невозможность проживания в доме.
    • Проверку дома на аварийность и статус жилого помещения до сделки поручите юристу — ошибка лишает маткапитала.
    • Выделение долей ребёнку и оформление общей собственности требует грамотного договора — иначе риск оспаривания сделки.

  • Альтернативные пути

    • До сделки получите письменное разъяснение органа опеки: сохранится ли учёт при покупке дома.
    • Рассмотрите покупку дома площадью ниже региональной учётной нормы — тогда основание нуждаемости сохранится.
    • Проверьте, признан ли дом непригодным для проживания: это защитная позиция против снятия с учёта.
    • Если ребёнку нет 3 лет — оформите целевой кредит (заём) на дом, чтобы использовать МСК досрочно.
    • Если ребёнку уже 3 года — проведите прямую бескредитную сделку купли-продажи у продавца-физлица.
    • Оформите дом в общую собственность с выделением доли ребёнка — иначе сделку могут оспорить.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиентка является лицом из числа детей-сирот, состоит на учёте для получения жилищного сертификата в порядке, предусмотренном ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ, и одновременно обладает правом на материнский (семейный) капитал в связи с рождением ребёнка. Она планирует приобрести жилой дом в сельской местности за счёт средств МСК с оформлением права собственности на себя и ребёнка. Юридически значимыми являются: статус клиентки как нуждающейся в обеспечении жильём, наличие действующего права на МСК, возраст ребёнка, в связи с рождением которого возникло право на МСК, а также характеристики приобретаемого дома как жилого помещения. Из совокупности этих фактов следует, что сделка сама по себе допустима, но влечёт риск утраты права на жилищный сертификат.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения по распоряжению средствами материнского (семейного) капитала — регулируются Федеральным законом № 256-ФЗ и Правилами, утверждёнными Постановлением Правительства РФ № 862. Затронуты, поскольку клиентка намерена направить МСК на приобретение жилого дома; это определяет допустимость сделки, момент возможного распоряжения средствами и требования к объекту недвижимости.

  • Жилищные правоотношения, связанные с обеспечением детей-сирот жильём — регулируются ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ. Затронуты, поскольку приобретение дома в собственность напрямую влияет на сохранение статуса лица, не имеющего жилья, и на основания нахождения в списке на получение жилищного сертификата.

  • Гражданско-правовые отношения по купле-продаже недвижимости — регулируются ст. 549 и ст. 558 ГК РФ. Затронуты, поскольку сделка с жилым домом требует письменной формы и государственной регистрации перехода права собственности; это определяет порядок оформления дома на клиентку и ребёнка.

  • Правоотношения по оформлению общей собственности членов семьи при использовании МСК — вытекают из ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ. Затронуты, поскольку приобретаемое за счёт МСК жильё должно быть оформлено в общую собственность с определением долей, включая долю ребёнка.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Возраст ребёнка, в связи с рождением которого возникло право на МСК. Если ребёнку исполнилось три года, клиентка вправе направить МСК на прямую покупку дома без кредита. Если ребёнку меньше трёх лет, распоряжение МСК на бескредитную покупку невозможно — только на погашение целевого кредита или займа.

  2. Пригодность жилого дома для проживания. Дом должен быть юридически жилым помещением, не признанным непригодным для проживания, аварийным или подлежащим сносу. Состояние «без хорошего ремонта» само по себе не препятствует использованию МСК, если дом соответствует требованиям жилого помещения.

  3. Факт приобретения жилого помещения в собственность. С момента регистрации права собственности на дом клиентка перестаёт быть лицом, не являющимся собственником жилого помещения, что является основанием для исключения из списка на получение жилищного сертификата по подп. 2 п. 3.1 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ.

  4. Соответствие приобретаемого дома учётной норме площади. Если площадь дома на клиентку и ребёнка окажется ниже региональной учётной нормы либо проживание в нём будет признано невозможным, сохраняется потенциальная возможность остаться в списке нуждающихся. Если дом полноценный по площади и пригодности — основание для предоставления жилья по закону № 159-ФЗ считается утраченным.

  5. Оформление права собственности на ребёнка. При использовании МСК клиентка обязана оформить жилое помещение в общую собственность с определением долей, включая долю ребёнка. Невыполнение этого требования создаёт риск оспаривания сделки и принудительного выделения долей.

Можно ли купить дом за материнский капитал в вашей ситуации

Материнский капитал допускается направлять на приобретение жилого помещения по любой не противоречащей закону сделке, в том числе напрямую у продавца-физического лица:

  1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
    — п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ

Для вашей сделки это означает: покупка жилого дома в деревне у продавца-физлица без привлечения банка — прямо предусмотренное законом направление использования МСК. Средства перечисляются безналичным платежом непосредственно продавцу, поэтому «использование маткапитала» заранее не препятствует сделке и само по себе не создаёт проблем.

Ключевое ограничение — возраст ребёнка и способ оплаты. По общему правилу заявление о распоряжении можно подать только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка, давшего право на МСК:

  1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи
    — ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ

Досрочно (до трёх лет) это возможно только в одном случае — на погашение кредита (займа), взятого на приобретение жилья:

6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору
— ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ

Это и есть ваша главная развилка. Если ребёнку, с рождением которого получен сертификат, уже исполнилось 3 года — вы вправе купить дом за наличный расчёт (то есть распорядиться МСК на бескредитную покупку прямо сейчас). Если ребёнку меньше 3 лет — на прямую покупку без кредита средства МСК направить нельзя; в этом случае либо ждать трёхлетия ребёнка, либо оформить покупку с привлечением целевого кредита (займа), и тогда МСК пойдёт на погашение этого кредита.

Отдельно закон требует, чтобы приобретаемое жилое помещение было пригодно для проживания. СФР при рассмотрении заявления запрашивает у органов сведения о признании помещения непригодным или дома аварийным:

1 3 . Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы направляют запрос, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия, в органы местного самоуправления, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля об отсутствии или о наличии в отношении жилого помещения, приобретение которого в соответствии с заявлением о распоряжении планируется с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, информации о признании данного жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится данное жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
— ч. 1.3 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ

На практике это значит: дом «без хорошего ремонта», но признанный жилым и пригодным для проживания (не аварийный, не подлежащий сносу) — допустимый объект. Само по себе «обычное, без ремонта» состояние не мешает, главное — чтобы дом юридически был жилым помещением, пригодным для проживания.

Вывод. Купить дом за материнский капитал вы можете. Если ребёнку уже 3 года — делайте прямую сделку купли-продажи с перечислением средств МСК продавцу. Если ребёнку меньше 3 лет — прямая бескредитная покупка сейчас невозможна (нужно ждать трёхлетия либо оформлять целевой кредит/заём). Перед сделкой проверьте, что дом не признан непригодным/аварийным.

Снимут ли с очереди на жилищный сертификат

Право сироты на обеспечение жильём возникает у тех, кто не является собственником жилого помещения (либо чьё проживание в имеющемся жилье признано невозможным):

  1. Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений
    — абз. 1 п. 1 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ

Основанием исключения из списка (снятия с учёта) является, в частности, утрата оснований для предоставления специализированного жилья:

  1. утраты ими оснований, предусмотренных настоящей статьей, для предоставления благоустроенных жилых помещений специализированного жилищного фонда
    — подп. 2 п. 3.1 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ

Это и есть риск, который вы осознаёте. Приобретя дом в собственность, вы перестаёте удовлетворять условию «не является собственником жилого помещения», а значит, орган власти субъекта РФ может счесть, что основание для предоставления жилья утрачено, и исключить вас из списка (снять с учёта на сертификат). Защитная позиция существует только тогда, когда проживание в приобретённом доме признаётся невозможным (непригодное/аварийное жильё, площадь ниже установленной нормы и т.п.) — но в вашем описании дом пригоден и обычен, поэтому на это опереться вряд ли удастся.

При этом обязательное условие снятия — соответствующее решение органа, и оно подлежит обжалованию:

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке
— абз. 3 ч. 2 ст. 56 ЖК РФ

Вывод. Использование маткапитала само по себе не лишает вас очереди — но приобретение дома в собственность создаёт реальный риск снятия с учёта, поскольку вы перестаёте быть лицом, не имеющим жилья в собственности. Это ключевой риск: вы можете остаться без права на сертификат. Перед покупкой обязательно уточните в органе, ведущем список (орган власти субъекта РФ / опека), как именно у вас засчитывается приобретаемое жильё по региональной учётной норме площади — если площадь дома на вас и ребёнка окажется ниже учётной нормы и дом будет признан непригодным для вашего состава семьи, шанс сохранить право на сертификат ещё возможен; если же жильё полноценное по метражу — основание для жилья по закону № 159-ФЗ будет считаться утраченным. Любое решение о снятии можно обжаловать в суде.

Оформление сделки и обязанность выделить доли ребёнку

Покупка жилого дома регулируется общими нормами о продаже недвижимости:

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)
    — п. 1 ст. 549 ГК РФ
  1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
    — п. 2 ст. 558 ГК РФ

Для вас это значит: договор купли-продажи дома (и земельного участка под ним) оформляется письменно, проходит государственную регистрацию перехода права в Росреестре и считается заключённым с момента такой регистрации. Ваше намерение оформить дом «на себя и ребёнка» правомерно: вы можете сразу указать в договоре себя и ребёнка приобретателями (совместную/долевую собственность на себя и ребёнка), а при необходимости — выделить долю ребёнку после перечисления средств МСК, что прямо требуется при использовании маткапитала на жильё.

Порядок и документы для распоряжения средствами МСК устанавливаются подзаконным актом:

  1. Настоящие Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств
    — п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862

То есть обращаться нужно с заявлением о распоряжении и документами в территориальный орган СФР (лично, через МФЦ или через портал госуслуг), приложив договор купли-продажи и документы, подтверждающие переход права/регистрацию. Средства перечисляются безналичным платежом продавцу.

Отдельно обязанность выделить доли ребёнку (и супругу, если состоите в браке) при покупке жилья за счёт МСК установлена ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ — жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи с определением долей. Невыделение доли ребёнку влечёт риск оспаривания сделки и обязания оформить доли (а при умысле на обналичивание — риск уголовной ответственности по ст. 159.2 УК РФ).

Вывод. Оформить дом на себя и ребёнка можно и нужно — с определением долей в праве собственности, чтобы соблюсти требование закона о долевой собственности всех членов семьи при использовании МСК. Договор регистрируется в Росреестре; заявление о распоряжении МСК подаётся в СФР. При покупке дома с земельным участком в договор включается и участок.

Купить дом за материнский капитал вы можете, но приобретение жилья в собственность создаёт реальный риск снятия вас с учёта на жилищный сертификат как сироты — это ключевой момент, который нужно оценить до сделки.

По вопросу покупки дома за материнский капитал

Покупка жилого дома у продавца-физического лица — прямо предусмотренное законом направление использования средств МСК (п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Средства перечисляются безналичным платежом непосредственно продавцу.

Главное ограничение — возраст ребёнка. Если ребёнку, с рождением которого выдан сертификат, уже исполнилось 3 года — вы вправе подать заявление о распоряжении и провести прямую бескредитную сделку (ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ). Если ребёнку меньше 3 лет — направить МСК на прямую покупку без кредита нельзя; досрочное распоряжение возможно только на уплату первоначального взноса или погашение основного долга и процентов по кредиту (займу) на приобретение жилья (ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ).

Дом «без хорошего ремонта» не является препятствием, если он юридически признан жилым и пригодным для проживания. СФР при рассмотрении заявления запрашивает сведения о признании помещения непригодным или дома аварийным (ч. 1.3 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ). Если дом не признан аварийным и не подлежит сносу — сделка допустима.

По вопросу сохранения очереди на жилищный сертификат

Право на обеспечение жильём по ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ имеют лица из числа детей-сирот, которые не являются собственниками жилых помещений (либо чьё проживание в имеющемся жилье признано невозможным) — абз. 1 п. 1 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ.

Приобретение дома в собственность может повлечь утрату основания для предоставления жилья по подп. 2 п. 3.1 ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ, если не будет установлена невозможность проживания в нём; решение принимает уполномоченный орган. Использование маткапитала само по себе не лишает вас очереди — но приобретение дома в собственность создаёт риск снятия с учёта как утраты основания, если не будет установлена невозможность проживания в нём; снятие оформляется решением органа и обжалуется в суде.

Единственная защитная позиция — если приобретаемый дом окажется непригодным для проживания либо его площадь на вас и ребёнка будет ниже региональной учётной нормы. В вашем описании дом «обычный», поэтому рассчитывать на это не стоит. Любое решение о снятии с учёта должно быть оформлено письменно и может быть обжаловано в судебном порядке (абз. 3 ч. 2 ст. 56 ЖК РФ).

По вопросу оформления сделки и выделения долей

Договор купли-продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Оформить дом на себя и ребёнка можно и нужно — при использовании МСК жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи с определением долей (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Невыделение доли ребёнку влечёт риск оспаривания сделки и обязания оформить доли.

Пошаговые действия

  1. До сделки — уточните в органе, ведущем список детей-сирот (орган исполнительной власти субъекта РФ по месту вашего жительства), как приобретение дома повлияет на ваше право на сертификат. Запросите письменное разъяснение о том, будет ли площадь приобретаемого дома учитываться как обеспеченность жильём и повлечёт ли это снятие с учёта.

  2. Проверьте статус дома — запросите у продавца документы, подтверждающие, что дом является жилым помещением и не признан аварийным или непригодным для проживания (ч. 1.3 ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ).

  3. Определите, исполнилось ли ребёнку 3 года. Если да — можно заключать прямую сделку купли-продажи. Если нет — либо ждать трёхлетия, либо оформлять целевой кредит (заём) на приобретение дома, чтобы направить МСК на его погашение (ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ).

  4. Заключите договор купли-продажи дома (и земельного участка под ним) с указанием вас и ребёнка приобретателями, с определением долей. Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

  5. Подайте заявление о распоряжении средствами МСК в территориальный орган СФР (лично, через МФЦ или портал госуслуг) с приложением договора купли-продажи и документов о переходе права (п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 862). Средства будут перечислены безналичным платежом продавцу.

  6. Если после покупки вас снимут с учёта — получите письменное решение органа (оно выдаётся или направляется не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия — абз. 3 ч. 2 ст. 56 ЖК РФ) и обжалуйте его в судебном порядке, если считаете снятие неправомерным.