Могут ли наниматели с постоянной регистрацией получить при сносе дома вторую квартиру с доплатой, если собственник хочет одну

Кто имеет право на новое жильё при реновации — только собственник и наниматель по соцнайму

Гарантии при реновации жилищного фонда в г. Москве закреплены в ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы РФ» (введена ФЗ № 141-ФЗ) и конкретизированы Законом г. Москвы от 17.05.2017 № 14.

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-I «О статусе столицы РФ»

Круг получателей нового жилья ограничен двумя категориями — «собственники жилых помещений» и «наниматели жилых помещений». При этом в самом же Законе № 4802-I термин «наниматели жилых помещений» определён исчерпывающе — это граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма. Региональный закон Москвы подтверждает то же самое:

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
— ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Это ключевой момент для вашей семьи: вы снимаете квартиру у частного лица — хозяйки по договору коммерческого («гражданско-правового») найма (гл. 35 ГК РФ), а не по договору социального найма государственного или муниципального фонда. Под категории «собственник» и «наниматель по соцнайму» вы не подпадаете, поэтому субъектом гарантий по программе реновации вы не являетесь.

Вывод: право на предоставление жилого помещения в рамках реновации принадлежит только хозяйке как собственнику квартиры. Вам как нанимателям по коммерческому найму новое жильё по программе реновации не предоставляется ни бесплатно, ни с доплатой.

Даёт ли постоянная регистрация по адресу самостоятельное право на жильё

Постоянная регистрация (регистрация по месту жительства) по адресу квартиры, попавшей под снос, сама по себе не порождает и не заменяет право на предоставление нового жилья. Регистрация — это административный учётный факт, а не основание возникновения вещного или обязательственного права на жилое помещение.

Пленум Верховного Суда РФ прямо разъясняет соотношение регистрации и жилищных прав:

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Ваши жилищные права как нанимателей возникают исключительно из договора коммерческого найма с хозяйкой (ст. 671 ГК РФ):

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Регистрация по месту жительства лишь подтверждает факт и адрес вашего проживания, но не превращает вас в «нанимателей жилых помещений» в смысле закона о реновации, которыми являются только наниматели по договору социального найма государственного или муниципального фонда.

Вывод: постоянная регистрация всей семьи по данному адресу не даёт вам права на получение квартиры (в том числе второй — с доплатой) по программе реновации. Она лишь фиксирует ваше место жительства и может служить доказательством фактического проживания в спорах с собственником, но не основанием жилищной гарантии.

Возможна ли «вторая квартира с доплатой» — и кому принадлежит такое право

Механизм «доплаты за площадь» (приобретение большего жилого помещения или дополнительного помещения за доплату) предусмотрен законодательством реновации только для собственников и нанимателей по соцнайму — то есть для тех, кому взамен освобождаемого помещения предоставляется равнозначное помещение. Само предоставление равнозначного помещения осуществляется «без взимания доплаты», а право доплатить за улучшение привязано к статусу получателя.

Содержание гарантии (бесплатность равнозначного помещения и улучшение условий только для «нуждающихся», состоящих на жилищном учёте) видно из закона:

Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность. Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), и имеющим в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом города Москвы, во внеочередном порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом города Москвы. В случае отказа указанных граждан от улучшения жилищных условий, а также при несоблюдении ими условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы, им предоставляется в соответствии с настоящим Законом равнозначное жилое помещение либо равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.
— ч. 2 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I (кому предоставляется по договору социального найма)

Нанимателем жилого помещения по смыслу реновации является только то лицо, которое занимает помещение государственного или муниципального фонда по договору социального найма. Вы занимаете квартиру по договору коммерческого найма у частного собственника (ст. 671 ГК РФ), поэтому не входите в круг лиц, которым закон даёт возможность «доплатить» за вторую или большую квартиру.

Единственный легальный путь для хозяйки получить одну квартиру, а вам — не остаться без жилья, лежит не в программе реновации, а в плоскости договорённостей с собственником: хозяйка, получив за свою освобождаемую квартиру равнозначное жилое помещение в собственность, вправе по своему усмотрению решать, кому и на каких условиях его сдавать (в том числе сдать вам в наём новую квартиру).

Вывод: описанная вами схема «одна квартира хозяйке как собственнику, а вторая — вам с доплатой» законодательством реновации не предусмотрена. Право на доплату/улучшение условий привязано к статусу собственника или нанимателя по соцнайму, которого у вас нет. Получить вторую квартиру «через доплату» за счёт программы реновации вы не сможете.

Судьба договора найма при сносе дома и порядок выселения

Снос дома (реновация) сам по себе не прекращает ваш договор найма автоматически, но делает невозможным его дальнейшее исполнение. Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
— п. 3 ст. 687 ГК РФ

При этом переход права собственности (который происходит при реновации — квартира переходит Фонду/городу, а затем взамен выдаётся новое помещение хозяйке) не влечёт расторжения или изменения договора найма — новый собственник становится наймодателем на прежних условиях:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— ст. 675 ГК РФ

Однако после прекращения договора найма (в том числе в связи с непригодностью помещения при сносе) наниматель и проживающие подлежат выселению на основании решения суда — то есть без предоставления другого жилого помещения:

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование
— ст. 688 ГК РФ

На уровне ЖК РФ закреплён тот же принцип — выселение по требованию собственника только на основании решения суда:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Из этого следует, что при сносе дома ваши правоотношения с хозяйкой прекращаются через судебное расторжение договора найма, и какого-либо иного жилья вам взамен закон не предоставляет. Гарантия недопустимости произвольного лишения жилища означает лишь то, что вас нельзя выселить во внесудебном порядке и без законных оснований, но она не обязывает ни город, ни хозяйку предоставить вам новую квартиру:

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Вывод: после сноса дома договор найма прекращается (через суд по основанию непригодности помещения), и вы подлежите выселению без предоставления другого жилого помещения. Единственные ваши рычаги — договорные: взыскание с наймодателя убытков и возврат излишне уплаченного (см. следующий блок), а также договорённость с хозяйкой о найме нового помещения.

Денежные последствия: возврат платы, убытки, проценты

Поскольку жильё в рамках реновации вам не положено, ваша защита сосредоточена в гражданско-правовой плоскости — требования к хозяйке как к наймодателю.

Если договор найма расторгается досрочно (до истечения оплаченного периода), внесённая вперёд плата за неиспользованный период подлежит возврату как неосновательное обогащение либо в силу прекращения обязательства:

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
— п. 2 ст. 453 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если наймодатель неправомерно удерживает возвращаемые суммы (например, удерживает предоплату или обеспечительный платёж), с него взыскиваются проценты по ключевой ставке Банка России:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме того, в рамках договора коммерческого найма вы вправе требовать возмещения реальных убытков, вызванных досрочным прекращением найма не по вашей вине (расходы на переезд, на новый обеспечительный взнос и т.п.), а при наличии в договоре условия об ответственности наймодателя за досрочное расторжение — предусмотренную договором неустойку.

Вывод: получить жильё или его стоимость по программе реновации вы не можете, но вправе взыскать с хозяйки-наймодателя: (1) возврат внесённой вперёд платы за неиспользованный период; (2) проценты по ст. 395 ГК РФ при удержании этих сумм; (3) документально подтверждённые убытки от досрочного выселения, если это предусмотрено договором или следует из нарушения наймодателем своих обязательств.

Влияние статуса граждан РБ (иностранных граждан)

Ваше гражданство Республики Беларусь дополнительно ограничивает доступ к публичным жилищным гарантиям и лишний раз подтверждает, что путь «получить жильё от города» вам недоступен.

Жилые помещения по договорам социального найма иностранным гражданам не предоставляются (именно этот вид найма лежит в основе гарантий при реновации). ЖК РФ и Пленум ВС РФ подчёркивают, что на иностранных граждан распространяется национальный режим с изъятиями, и одно из таких изъятий — запрет на предоставление жилья по соцнайму:

Ваши отношения с хозяйкой — это договор коммерческого найма в частном жилищном фонде, который регулируется гражданским, а не жилищным законодательством:

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием 4 и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
— п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Такой договор иностранным гражданам заключать не запрещено, и вы на его основании законно пользуетесь квартирой. Но это частноправовое пользование не порождает права на получение жилья из публичного фонда по программе реновации.

Вывод: статус граждан РБ не лишает вас права пользоваться квартирой по договору коммерческого найма, но полностью исключает предоставление вам жилья по договору социального найма, а значит — и по программе реновации, гарантии которой привязаны именно к соцнайму и праву собственности.