Что можно требовать при расселении неаварийного дома застройщиком: две комнаты у детей, доплата за общую площадь, неравные условия

На каком основании возможен снос дома, не признанного аварийным, и какие документы обязаны предъявить

Снос многоквартирного дома, не признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, возможен только через процедуру изъятия земельного участка и расположенного на нём жилья для государственных или муниципальных нужд — либо на основании решения о признании дома аварийным, либо на основании документов территориального планирования/договора о комплексном развитии территории (КРТ).

1. решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). 3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ) 4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56 2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56 4 настоящего Кодекса. 5.
   — п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ

Эта норма означает: пока в отношении дома на ул. Московская, 18 в г. Кирове не издано решение о признании его аварийным (либо решение о КРТ/изъятии), правового основания для сноса нет вообще — «городская служба расселения» и застройщик не вправе вас «расселять». Основанием изъятия в целях строительства служат только утверждённые документы терпланирования или проект планировки:

1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); 2) утвержденными проектами планировки территории.
   — п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ

Ключевой для вас момент — обязательное предъявление решения. Принятый акт публикуется и направляется правообладателям:

1. В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение: 1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.
   — п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ

1. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
   — ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Практическое следствие: вам до заключения любого соглашения обязаны направить решение об изъятии и проект соглашения об изъятии. Фактически вы ничего не видели — а значит, либо решения нет, либо вам грубо нарушили порядок уведомления (10 дней на опубликование/направление). Это ваша главная позиция для письменного запроса.

Вывод: без решения об изъятии (для КРТ либо по аварийности) и без вручённого вам проекта соглашения никто не вправе требовать от вас переезд, доплату или компенсацию. Первое действие — письменно истребовать у администрации г. Кирова и у службы расселения решение об изъятии, его реквизиты и проект соглашения; до их получения ничего не подписывать.

Что вы вправе требовать: равноценное возмещение, а не доплату за «общую площадь»

Форма возмещения и его размер определяются только соглашением либо судом, а принудительное изъятие — лишь при предварительном и равноценном возмещении.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

1. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
   — п. 6 ст. 279 ГК РФ

1. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. (Статья в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
   — п. 4 ст. 281 ГК РФ

Состав возмещения исчерпывающе задан законом — рыночная стоимость самого помещения, общее имущество (включая долю в земельном участке) и все убытки от изъятия:

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

1. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
   — п. 2 ст. 281 ГК РФ

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
— п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ

Требование службы «доплатите за всю общую площадь» и «в новом доме квартира дороже, чем в двухэтажке» — юридически некорректная подмена: взамен изымаемого жилья помещение можно предоставить только по соглашению с зачётом его стоимости в возмещение, а не путём взимания с вас доплаты за «лишние» метры. Такое предоставление допускается исключительно с вашего согласия:

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

1. При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи.
   — п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ

Что это значит для ваших цифр. У детей в собственности две комнаты: жилая 12,5 + 11,5 = 24 кв.м, общая 19,5 + 16 = 35,5 кв.м. При изъятии вы вправе претендовать на денежное возмещение, равное рыночной стоимости ваших долей (с учётом их доли в общем имуществе дома и земельного участка) плюс убытки — либо на другое жильё «один в один» по стоимости с зачётом. Ваш ориентир 80–100 тыс. руб. за метр — это ваше право настаивать на рыночной цене, а не «наглость»: оценка должна делаться по ст. 56.8 ЗК РФ независимым оценщиком, а при споре — судебной экспертизой.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ); и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого 16 помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Вывод: вы вправе требовать либо равноценное по стоимости жильё (без доплат, с зачётом), либо денежное возмещение по рыночной стоимости плюс убытки. Доплата за «общую площадь» или «более дорогую новостройку» — навязывание невыгодных условий; при отказе от соглашения изъятие возможно только через суд с предварительным и равноценным возмещением, размер которого при споре определит судебная экспертиза.

Учёт состояния здоровья и разнополости детей; чем отличается случай собственников

Вы владеете жильём на праве собственности (доли детей в комнатах), поэтому базовый порядок для вас — ст. 32 ЖК РФ (возмещение собственнику), а не ст. 89 ЖК РФ (предоставление по соцнайму при выселении нанимателя). Однако требования к помещению, учитывающие интересы несовершеннолетних и состояние здоровья, вы вправе выдвигать как критерий равноценности и благоустроенности.

1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. 2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
   — ч. 1–2 ст. 58 ЖК РФ

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. В случаях, предусмотренных федеральным законом, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, выселяемым по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 и 87 2 настоящего Кодекса, с согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение, размер которого определяется в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 17.12.2009 № 316-ФЗ, от 30.11.2010 № 328-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ, от 23.07.2025 № 233-ФЗ) 2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
   — ч. 1–2 ст. 89 ЖК РФ

Отсюда два вывода, которые вы примените при любом варианте (денежном или предоставлении жилья взамен). Во-первых, заселение одной комнаты разнополыми детьми допускается только с их (вашего, как законного представителя) согласия, поэтому предоставление детям одного помещения, где разнополые 8-летний и 13-летний проживали бы совместно без изолированных мест, вы вправе отклонить. Во-вторых, диагноз G40 (эпилепсия) и статус ОВЗ учитываются при решении вопроса о помещении: тяжелая форма хронического заболевания, при которой совместное проживание невозможно, даёт право на предоставление площади сверх нормы (до двукратного размера) и на внеочередное предоставление — это аргумент в переговорах и в суде.

«Особая» разница в подходах службы (кому-то дают 60 кв.м без доплаты, а вам требуют доплату) подкрепляет вашу позицию о нарушении принципа равного обращения; сам по себе разнобой — основание оспаривать условия.

1. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. 2. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
   — ч. 1–2 ст. 50 ЖК РФ

Вывод: норма предоставления устанавливается муниципальным актом (в г. Кирове — решением органа местного самоуправления), а разнополость детей и диагноз G40 обязывают учитывать необходимость изолированных комнат и право на превышение нормы. При любом сценарии вы вправе требовать жильё, в котором разнополые дети не будут заселены в одну комнату без согласия, и ссылаться на состояние здоровья для увеличения площади. Требование доплаты за нормальное (изолированное) размещение детей незаконно.

Ответственность при отказе и что делать: судебный порядок, убытки, принудительное изъятие

Никого нельзя выселить и снести дом без решения суда, если вы не согласны с условиями; сама по себе работа «службы расселения» и застройщика права на снос не создаёт.

1. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
   — п. 1–2 ст. 282 ГК РФ

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Если решение об изъятии всё же есть и вам вручат проект соглашения, а вы не подпишете — уполномоченный орган вправе подать иск о принудительном изъятии, но не ранее 90 дней после вручения проекта соглашения и только в пределах срока действия решения об изъятии:

1. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
   — п. 1–2 ст. 282 ГК РФ

До выплаты (денежной) возмещения снос и переход прав не происходят — последствия изъятия наступают только после предоставления возмещения:

1. В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Предоставление возмещения за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме подтверждается платежным поручением о внесении денежных средств на расчетный счет правообладателя изымаемой недвижимости или о внесении таких денежных средств в депозит нотариуса, иными документами, подтверждающими в соответствии с законодательством Российской Федерации выплату таких денежных средств.
   — п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ

Если же служба и застройщик действуют без решения об изъятии, причиняя вам давление, угрозу сноса или ущерб, ответственность наступает по ст. 16 ГК РФ:

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 . Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Подраздел 2. Лица Глава 3. Граждане (физические лица)
— ст. 16 ГК РФ

Практическая линия защиты: (1) письменно (заказным с описью) запросить у администрации г. Кирова и у службы расселения решение об изъятии и проект соглашения; (2) заказать независимую оценку рыночной стоимости долей с учётом земельного участка; (3) возражать против переезда и не подписывать акты/соглашения до получения документов; (4) при самовольных действиях (попытке сноса без решения и без возмещения) — обращаться в прокуратуру, полицию (ст. 330 УК — самоуправство, при уничтожении чужого имущества — ст. 167 УК) и в суд о пресечении действий и взыскании убытков. Возражения о размере выкупной цены и о предоставлении жилья разрешает районный суд по месту нахождения недвижимости.

Вывод: юридически вас не могут заставить съехать или доплатить во внесудебном порядке; принудительное изъятие — только суд, причём после 90 дней с момента вручения проекта соглашения, с предварительным и равноценным возмещением. Незаконное давление или снос без решения влекут возмещение убытков за счёт муниципального образования (ст. 16 ГК РФ), а самоуправные действия — уголовно-правовые последствия для исполнителей.

Гарантии защиты прав несовершеннолетних собственников при изъятии

Поскольку собственниками долей являются дети 8 и 13 лет (это их единственное жильё), любое отчуждение их имущества — будь то подписание соглашения о выкупе или соглашения о предоставлении помещения взамен изымаемого — требует предварительного согласия органа опеки и попечительства, а судебное изъятие — участия органа опеки и прокурора.

несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ); ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор; з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Для вас это ключевая защитная норма с двояким действием. Во-первых, без согласия органа опеки и попечительства никакая сделка об изъятии/выкупе долей несовершеннолетних не будет признана правомерной — а опека даст согласие только при условии, что детям предоставляется равноценное жильё либо возмещение, не ухудшающее их жилищные права. Во-вторых, при судебном споре к делу в обязательном порядке привлекаются орган опеки (с заключением о соответствии соглашения интересам детей) и прокурор — это автоматически блокирует попытку навязать детям «компенсацию копейками» или переселение в худшее жильё (например, два разных помещения в одну комнату для разнополых детей).

Связка этой гарантии с уже разобранными нормами такова: предложение «оценить наше жильё и выплатить копейки» либо «найдём квартиру в такой же двухэтажке» не пройдёт орган опеки, если это ухудшает положение детей — у которых единственное жильё и один ребёнок с ОВЗ, а другой с диагнозом G40.

Вывод: отчуждение долей несовершеннолетних детей в рамках выкупа или предоставления жилья взамен изымаемого возможно только с предварительного согласия органа опеки и попечительства, а при судебном изъятии — с обязательным участием органа опеки и прокурора, которые проверяют, не ухудшаются ли жилищные права детей. Это ваш главный рычаг против «заниженной» оценки и переселения детей в худшие условия.