Как приватизировать муниципальную квартиру при расселении из сносимого дома, чтобы получить две квартиры вместо одной: раздел лицевых счетов и порядок действий

Можно ли через приватизацию, раздел лицевых счетов или «раздел» договора соцнайма получить две квартиры при сносе

Базовое правило: при сносе дома нанимателям предоставляется одно другое благоустроенное помещение по договору соцнайма — взамен занимаемого, а не по числу проживающих семей.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Требование равнозначности сформулировано по общей площади, а не по числу семей:

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Более того, закон привязывает «набор» помещений к объекту (квартира/две комнаты), а не к количеству семей: при выселении из квартиры предоставляется квартира, при выселении из двух и более комнат — помещение с тем же числом комнат.

1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. 3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
   — ч. 2 ст. 89 ЖК РФ

Раздел лицевых счетов и «раздел» договора соцнайма — это не предусмотренная ЖК РФ процедура: ст. 82 ЖК РФ регулирует только обратную ситуацию (объединение нескольких договоров в один при объединении в одну семью) и замену нанимателя.

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. 2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
   — ч. 1 ст. 82 ЖК РФ

Все зарегистрированные имеют равные права по всему помещению, поэтому «закрепление» комнаты за конкретной семьёй внутри одного договора соцнайма не создаёт отдельного объекта жилищных прав:

1. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
   — ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Если снос идёт по московской программе реновации, результат тот же: равнозначное помещение предоставляется взамен освобождаемого, а наниматель получает его либо в собственность, либо (по своему заявлению) по соцнайму — одно помещение на одно занимаемое.

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1

1. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
   — ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

1. Гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица - по договору социального найма.
   — ч. 3 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Вывод: приватизация сама по себе, раздел лицевых счетов и «раздел» договора социального найма не дают основания на две квартиры: и при соцнайме (ст. 86, 89 ЖК РФ), и после приватизации (ст. 32 ЖК РФ, ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1, ст. 4 Закона г. Москвы № 14) закон связывает количество и размер предоставляемых помещений с одним занимаемым объектом, а не с числом семей. Раздел лицевого счёта влияет только на порядок оплаты, но не на состав помещений при расселении.

Что даёт приватизация и что она «отнимает»: сравнение двух веток — остаться нанимателями или стать собственниками

Ветка 1 — остаться на соцнайме. Тогда работают ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ: помещение предоставляется по договору соцнайма, равнозначное по общей площади, но при этом — с важной оговоркой в пользу жильцов:

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

То есть, если вы состоите на учёте нуждающихся (или имеете право состоять), помещение при выселении должно предоставляться по нормам предоставления — это единственный законный путь получить площадь больше прежней. Дополнительно норма предоставления выступает общим правилом предоставления по соцнайму:

{c20}

Ветка 2 — приватизировать. Тогда при сносе вы становитесь собственниками, и вместо «равнозначного помещения по нормам» действует механизм возмещения: его размер, сроки и условия определяются соглашением, а принудительное изъятие — только при предварительном и равноценном возмещении.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 7.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Обратите внимание: при изъятии для госнужд собственник получает возмещение (деньги) либо по соглашению — иное помещение с зачётом стоимости; «норма предоставления» и «равнозначность по площади» здесь уже не работают как гарантия увеличения метража. Практический риск: приватизировав квартиру непосредственно перед сносом, вы теряете статус нанимателя, а с ним — привязку к ч. 1 ст. 89 ЖК РФ о предоставлении по нормам предоставления нуждающимся. Если снос идёт по московской реновации, приватизация тоже не увеличивает количество помещений: равнозначное помещение предоставляется взамен освобождаемого в собственность либо, по письменному заявлению, по соцнайму.

1. Гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица - по договору социального найма.
   — ч. 3 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Вывод: приватизация не увеличивает шансы на две квартиры и в ряде случаев ухудшает положение (исчезает гарантия предоставления по нормам предоставления для нуждающихся). Если цель — больше метров, юридически значимее не приватизация, а документально подтверждённый статус нуждающихся в жилых помещениях (ст. 51, ч. 1 ст. 89 ЖК РФ). Если же семья не признана нуждающейся и не имеет права состоять на учёте, приватизация целесообразна лишь как способ сохранить стоимость жилья в денежной форме при изъятии (ст. 32 ЖК РФ).

Как правильно провести приватизацию: условия, участники и сроки

Приватизация — бесплатная передача занимаемого помещения в собственность на добровольной основе, и оформить её можно как в общую, так и в собственность одного лица (в том числе несовершеннолетнего), но только с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних и несовершеннолетних 14–18 лет.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Несовершеннолетние, проживающие в квартире и имеющие право пользования, включаются в договор передачи обязательно — «вывести» их из приватизации нельзя:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Право на бесплатную приватизацию — однократное для каждого; несовершеннолетние, ставшие собственниками, сохраняют право на повторную приватизацию после 18 лет.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Процедурно: заявление подаётся в уполномоченный орган, решение принимается в двухмесячный срок, при нарушении права — обращение в суд; нотариус не требуется и госпошлина не взимается.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Ограничение: не подлежат приватизации помещения, находящиеся в аварийном состоянии. Если ваш дом официально признан аварийным и подлежащим сносу (а не просто включён в программу сноса/реновации), приватизация может быть отклонена по этому основанию.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод: приватизировать нужно только при единогласном согласии всех совершеннолетних и с обязательным включением несовершеннолетних; заявление рассматривается в двухмесячный срок, отказ обжалуется в районный суд. Но приватизация — «одноразовая» на каждого, поэтому её нельзя использовать как технический шаг «передумать потом»: обратная приватизация невозможна. Если дом уже признан аварийным, сначала проверьте постановление о признании дома аварийным — приватизация аварийного жилья запрещена.

Законные пути получить больше площади: статус нуждающихся, состав семьи, половозрастной критерий

Первый и главный рычаг — статус нуждающихся в жилых помещениях: если обеспеченность общей площадью на одного члена семьи меньше учётной нормы, граждане признаются нуждающимися.

1. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
   — п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Признание нуждающимися возможно только для малоимущих, признанных таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ с учётом дохода и стоимости имущества:

1. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
   — ч. 2 ст. 49 ЖК РФ

Только «в связке» малоимущность + нуждаемость даёт право на предоставление по соцнайму в общем порядке, а при переселении — по нормам предоставления.

Второй рычаг — половозрастной критерий: заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов) допускается только с их согласия. Это не даёт «вторую квартиру» автоматически, но при подборе равнозначного помещения отказ давать согласие на заселение разнополых лиц в одну комнату — законное основание требовать иной вариант расселения.

1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. 2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
   — ч. 1 ст. 58 ЖК РФ

Третий — жилая площадь и число комнат: при переселении вы вправе требовать помещение с тем же числом комнат (у вас трёхкомнатная квартира), а не комнату в коммуналке.

1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. 3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
   — ч. 2 ст. 89 ЖК РФ

Вывод: реальный путь к большей площади — не манипуляции с приватизацией, а (1) постановка на жилищный учёт как малоимущие + нуждающиеся (ст. 49, 51 ЖК РФ) — тогда при переселении помещение даётся по нормам предоставления (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ); (2) настаивание на сохранении числа комнат (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ); (3) использование запрета заселения разнополых лиц в одну комнату без их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ) при приёмке предложенного варианта. Все три инструмента работают и при соцнайме, и после приватизации (в последнем случае — через переговоры о предоставлении иного помещения по соглашению, ст. 32 ЖК РФ).

Если дом по московской реновации: возможна ли отдельная квартира как жителям «коммунальной» квартиры или с доплатой

Для московской реновации критерий привязки — равнозначность освобождаемому помещению: жилая площадь и количество комнат не меньше, общая площадь больше, район тот же (или тот же административный округ для ЗелАО, ТиНАО).

1. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
   — ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Особый случай — освобождаемое помещение, состоящее из четырёх и более комнат: тогда при отсутствии возможности предоставить одно равнозначное помещение с письменного согласия гражданина могут быть предоставлены несколько помещений. Ваша квартира трёхкомнатная, поэтому это исключение по общему правилу не применяется — но именно так формулируется единственная законная «развязка на два помещения» в реновации.

{c21}

Для «обычного» сноса (не реновация) отдельная квартира возможна, если занимаемое помещение юридически является коммунальной квартирой и вы — наниматели разных помещений в ней: тогда при выселении сохраняется право на квартиру или помещение с тем же числом комнат. Но при одном договоре соцнайма на всю квартиру режима коммунальной квартиры нет; кроме того, для получения освободившихся помещений в коммунальной квартире нужно быть малоимущими и нуждающимися.

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
   — ч. 1 ст. 59 ЖК РФ

Вывод: получить две квартиры при расселении трёхкомнатной квартиры по одному договору соцнайма нельзя ни по ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1 / ст. 4 Закона г. Москвы № 14, ни по ст. 89 ЖК РФ; единственные легальные механизмы «разделения» — (а) реновационное исключение для помещений из четырёх и более комнат с письменным согласием (ч. 4 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-1) — к трёхкомнатной квартире не применимо, и (б) статус коммунальной квартиры с несколькими нанимателями, которого при едином договоре соцнайма нет. Ставка на раздел лицевых счетов эффекта не даёт.

Порядок действий и защита при отказе или неприемлемом варианте расселения

Порядок действий, вытекающий из процитированных норм:

1. Собрать документы о статусе: справка о составе семьи и выписка из домовой книги (кто зарегистрирован, степень родства), техпаспорт с площадями комнат, постановление о сносе/реновации, решение о признании дома аварийным (если есть).
2. Проверить статус нуждающихся: обратиться в орган местного самоуправления (в Москве — ДГИ/управу) с заявлением о признании малоимущими и о постановке на жилищный учёт; это единственный законный путь к площади по норме предоставления при переселении (ч. 1 ст. 89, ст. 49, 51 ЖК РФ).
3. Решение по приватизации принять осознанно: она требует согласия всех и включения несовершеннолетних (ст. 2, 7 Закона № 1541-1), является однократной (ст. 11) и лишает привязки к «норме предоставления» при выселении, заменяя её возмещением по ст. 32 ЖК РФ. Если семья планирует добиваться площади по норме — приватизация в этот момент контрпродуктивна.
4. Заявление о приватизации подаётся в уполномоченный орган; решение — в двухмесячный срок, при нарушении права — в суд (ст. 8 Закона № 1541-1). Проверьте, не признан ли дом аварийным — тогда приватизация невозможна (ст. 4 Закона № 1541-1).
5. При получении предложения о переселении: проверять равнозначность (жилая площадь и число комнат не меньше, общая — больше, тот же район/округ), а также согласие всех на заселение разнополых лиц в одну комнату (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ).

Споры о предоставлении жилого помещения по договору социальному найму и о выселении рассматриваются районным судом по правилам искового производства; при нарушении прав в приватизации гражданин вправе обратиться в суд.

{c22}

Общий трёхлетний срок исковой давности применяется к жилищным спорам, основанным на договоре (в том числе договоре социального найма), если ЖК РФ не установлено иное.

{c23}

Вывод: действовать нужно в такой последовательности: зафиксировать документально площади и состав семей → при наличии оснований встать на жилищный учёт как малоимущие и нуждающиеся (это даёт норму предоставления при переселении) → только после этого решать вопрос приватизации, помня об её однократности, обязательном участии несовершеннолетних и утрате «нормативной» гарантии → на этапе подбора помещения пользоваться критериями равнозначности, сохранения числа комнат и согласия на заселение. При отказе в приватизации или предоставлении непригодного/неравнозначного помещения — жалоба в орган, принявший решение, затем иск в районный суд; при спорах из договора соцнайма ориентироваться на общий трёхлетний срок исковой давности.