Право на приватизацию производно только от действующего права пользования жильём
Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Для сына ключевое значение имеет не запись в ордере 1990-х и не прежняя регистрация, а то, сохранилось ли у него право пользования старой квартирой на момент обращения за приватизацией. Приватизация доступна только тому, кто имеет действующее право пользования занимаемым помещением на условиях соцнайма. Статус помещения как «занимаемого» также условие приватизации:
Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Прекратилось ли право пользования по старой квартире (выезд и обмен 1993 г.)
В 1993 г. сын вместе с нанимателем-матерью добровольно выехал из старой квартиры, снялся с регистрационного учёта и зарегистрировался в комнате в другом городе. По смыслу действующего правила выезд в другое место жительства прекращает прежний договор:
- В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
Правовая позиция ВС конкретизирует: для прекращения договора в отношении выехавшего имеют значение добровольность и постоянный характер выезда, отказ от прав и обязанностей, приобретение прав на другое жильё:
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в 24 связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
— п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Дополнительно: при обмене жилыми помещениями между нанимателями в 1993 г. ранее заключённые договоры найма расторгались, а вместо них возникали новые (ст. 67–74 ЖК РСФСР). В результате семья получила право пользования комнатой, а не старой квартирой.
Аргумент «был несовершеннолетним» сам по себе право не сохраняет
Место жительства несовершеннолетнего производно от места жительства родителей, поэтому он законно «последовал» за матерью:
- Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
— п. 2 ст. 20 ГК РФ
Однако позиция ВС о том, что несовершеннолетний не утрачивает право пользования при выезде родителей, применяется в иной ситуации — когда ребёнок не приобрёл прав на иное жильё и его право не было прекращено надлежащим оформлением. В вашем случае сын в 1993 г. был включён в состав семьи на новую комнату (зарегистрирован там) и продолжает пользоваться ею, то есть он приобрёл самостоятельное право пользования другим жилым помещением:
статьи 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. По смыслу указанных норм права несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, определяемую им в качестве места жительства соглашением родителей, форма которого законом не установлена. Заключение такого соглашения, одним из доказательств которого является регистрация ребенка в жилом помещении, выступает предпосылкой приобретения ребенком права пользования конкретным жилым помещением, возникающего независимо от факта вселения ребенка в такое жилое помещение. Между тем при рассмотрении данного дела суды не учли, что несовершеннолетняя У. приобрела право пользования спорным жилым помещением по договору социального найма в качестве члена семьи своего отца, вселена в жилое помещение и проживала в нем; в силу возраста лишена 28 возможности самостоятельно реализовать свои жилищные права. Судами не установлено, что несовершеннолетняя У. приобрела право пользования каким-либо иным жилым помещением, в связи с чем выводы о производности прав несовершеннолетней от прав их законных представителей являются ошибочными. То обстоятельство, что отец несовершеннолетней У. − У.А. добровольно выехал из жилого помещения и проживает по другому месту жительства, не влияет на право пользования несовершеннолетней У. спорным жилым помещением, которое она с выездом из него своих родителей не утратила.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2022), утв. Президиумом ВС РФ 12.10.2022
Вывод по вопросу о старой квартире: право пользования старой квартирой у сына, добровольно выехавшего в 1993 г. вместе с нанимателем, снявшегося с учёта и зарегистрированного в другом жильё, по общему правилу прекратилось; договор соцнайма в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. Следовательно, и производное право на приватизацию именно старой квартиры у него не сохранилось — подавать документы на её приватизацию он права не имеет.
Защитная ветка: могли бы сохраниться права при недействительности выезда/обмена 1993 г.
Право на старую квартиру могло бы сохраниться, только если бы выезд/обмен 1993 г. были признаны недействительными или несостоявшимися. Основанием могли бы стать нарушение прав несовершеннолетнего при обмене либо отсутствие надлежащего согласования. В этом случае договор соцнайма в отношении сына не считался бы расторгнутым, а его право пользования — сохранившимся:
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ
Но для запуска этой ветки нужно доказать, что выезд не был добровольным отказом от прав, а обмен был оформлен с нарушением. Практическая проблема — давность: с момента обмена (1993 г.) прошло более 30 лет, а трёхлетний срок исковой давности по оспоримым сделкам истёк. Защитная позиция сына возможна лишь при доказанном вынужденном характере выезда или ничтожности обмена, что в споре такого «возраста» крайне затруднительно.
Вывод по ветке: если сын желает восстановить права на старую квартиру, единственный путь — судебное оспаривание прекращения договора найма/обмена 1993 г.; без признания этих обстоятельств недействительными право на приватизацию старой квартиры не возникает, а перспектива такого иска с учётом давности минимальна.
Реальное сохранившееся право — приватизация комнаты в коммуналке (однократность не нарушена)
Комната в коммуналке находится в муниципальной собственности и до сих пор используется семьёй на условиях соцнайма:
- По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
— ч. 1 ст. 60 ЖК РФ
Собственником комнаты остаётся муниципалитет, а право распоряжения принадлежит только ему:
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ
У сына имеется действующее право пользования комнатой (он в ней зарегистрирован, вписан в договор/ордер как член семьи нанимателя), а значит, именно на неё у него есть право приватизации по ст. 2 Закона № 1541-1. Право приватизации однократно, но сын, который ранее в приватизации не участвовал, этим правом ещё не воспользовался:
Статья 11. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Вывод по вопросу о комнате: сын вправе приватизировать ту комнату в коммуналке, где он зарегистрирован и проживает по соцнайму, при согласии всех иных совершеннолетних пользователей (включая мать). Ранее право однократной бесплатной приватизации им не реализовано, поэтому препятствий нет. Бесплатная приватизация занимаемых по соцнайму муниципальных/государственных помещений продолжает действовать (сроки многократно продлевались и на текущий момент не истекли).
Процедура и судебная защита при отказе администрации
Приватизация оформляется через орган местного самоуправления (администрацию) по месту нахождения помещения: подаётся заявление с приложением договора соцнайма (ордера), документа о регистрации, поквартирной карточки/выписки из домовой книги, справки о том, что право приватизации ранее не использовано, и согласия всех пользователей. По заявлению заключается договор передачи жилого помещения в собственность.
Если администрация откажет в приватизации (например, сошлётся на недействительность документов либо откажет в выдаче справки), отказ оспаривается в районном суде по месту нахождения помещения путём подачи иска о признании права собственности в порядке приватизации либо административного иска об оспаривании отказа органа. Госпошлина при подаче иска имущественного характера исчисляется от стоимости помещения; споры о праве пользования/приватизации относятся к подсудности районного суда.
Вывод по процедуре: подавать документы на приватизацию старой квартиры сын не вправе (право пользования ею прекращено). Практическая цель — приватизация комнаты в коммуналке в администрации по месту её нахождения; при отказе — иск в районный суд. Приватизация старой квартиры возможна только для тех, кто сегодня состоит в договоре соцнайма этого помещения и фактически им пользуется.
Регистрация права собственности после приватизации
Приватизация завершается заключением договора передачи жилого помещения в собственность, а само право собственности возникает и подлежит учёту в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). После заключения договора передачи с администрацией он подписывается нанимателем (и всеми, кто приватизирует помещение в общую собственность) и передаётся для государственной регистрации перехода права в Росреестр (через МФЦ либо в электронной форме). С момента такой регистрации сын (и иные участники приватизации) становится собственником доли в комнате, после чего вправе ею распоряжаться — продавать, дарить и т.п.
Вывод по исполнению: конечный результат приватизации — внесение записи о праве собственности в ЕГРН; до этого момента комната остаётся муниципальной собственностью, а сын — лишь её нанимателем.
