Можно ли купить квартиру на торгах и оплатить маткапиталом, если продавец не застройщик, и как оформить покупку — на физлицо или ИП

Допустимо ли оплатить маткапиталом квартиру, купленную на торгах у собственника (не у застройщика)

Закон не ограничивает круг продавцов жилья, при покупке которого можно использовать материнский капитал, и не привязывает его к застройщику. Направление средств допускается при «совершении любых не противоречащих закону сделок», а перечисление возможно как организации, так и физическому лицу, осуществляющему отчуждение квартиры.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (о направлении средств на любые не противоречащие закону сделки)

Приобретение квартиры на торгах (аукционе) — это та же сделка купли-продажи, только заключаемая в особом порядке: договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги
— п. 1 ст. 447 ГК РФ

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения. 7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом;
— п. 6 ст. 448 ГК РФ

Это означает: покупка вторичной квартиры с торгов не исключена из числа оснований для направления маткапитала. Продавцом может выступать и физическое лицо — собственник квартиры, и организация (например, конкурсный управляющий должника-банкрота либо специализированная организация при исполнительном производстве), отчуждающая жилое помещение. Средства маткапитала будут перечислены безналично тому лицу, которое по договору, заключённому по итогам торгов, осуществляет отчуждение квартиры.

Вывод: оплатить часть стоимости квартиры, купленной с торгов на вторичном рынке, материнским капиталом можно — прямого запрета закон не содержит. Ключевым ограничением является не сам факт покупки с торгов, а возраст ребёнка (рассмотрен ниже), а также соблюдение процедуры перечисления средств СФР.

Возраст ребёнка: когда можно напрямую оплатить договор купли-продажи без кредита

Здесь действует то же правило трёхлетнего срока, что и при обычной покупке вторички, — способ приобретения (торги) его не меняет. По общему правилу заявление о распоряжении подаётся только по истечении трёх лет со дня рождения ребёнка, в связи с которым возникло право на маткапитал.

1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи
   — ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Досрочное распоряжение (до трёх лет) закон связывает только с кредитным (заёмным) механизмом — уплатой первоначального взноса и (или) погашением основного долга и процентов по кредиту или займу на приобретение (строительство) жилья.

6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Отсюда две ветки для вашей ситуации.

Если ребёнку уже исполнилось 3 года — вы вправе подать заявление в СФР и направить часть маткапитала напрямую на оплату договора купли-продажи, заключённого по итогам торгов, а остаток закрыть собственными деньгами. Кредит/заём для этого не нужен.

Если ребёнку ещё нет 3 лет — прямой оплатой договора маткапиталом воспользоваться нельзя. Доступен только путь через целевой жилищный кредит или заём, оформленный в организации (в т.ч. кредитной) на приобретение жилья: тогда маткапитал направляется на первоначальный взнос и (или) погашение такого кредита/займа, в том числе ипотечного. Оплата квартиры на торгах в этом случае фактически осуществляется кредитными средствами, а маткапитал гасит соответствующее обязательство.

Важный нюанс для торгов: победитель торгов обязан подписать протокол в день аукциона, а обязательства по договору, заключённому только путём торгов, исполняются лично и не могут быть уступлены.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения. 7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом;
— п. 6 ст. 448 ГК РФ

Поэтому до участия в торгах нужно заранее убедиться, что у вас либо наступило право подать заявление (ребёнку 3 года), либо есть одобренный кредит/заём, средствами которого вы сможете оплатить лот в установленный сообщением о торгах срок, а маткапитал пойдёт на погашение.

Вывод: если ребёнку, давшему право на маткапитал, уже исполнилось 3 года — часть суммы можно оплатить маткапиталом напрямую по договору, заключённому на торгах, без кредита. Если ребёнку меньше 3 лет — только через целевой жилищный кредит/заём (первоначальный взнос или погашение долга и процентов).

Требование оформить жильё в общую собственность семьи

Независимо от того, куплена квартира на торгах или у застройщика, жилое помещение, приобретённое за счёт маткапитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Это обязательство владелец сертификата подтверждает письменно перед СФР, а оформляет доли в установленный срок после возникновения права собственности. Пока квартира куплена в рассрочку/с оплатой маткапиталом, на неё также может распространяться залог в пользу продавца (ипотека в силу закона при рассрочке платежа), что не отменяет обязанности по выделению долей детям после полного расчёта.

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
— п. 4 ст. 60 СК РФ

Правила о долях действуют одинаково — покупаете вы как физлицо или у вас зарегистрировано ИП: средства маткапитала принадлежат вам и направляются на интересы семьи, а не в предпринимательскую деятельность.

Вывод: приобретённая на торгах квартира должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи (супруга и всех детей) с определением долей по соглашению; письменное обязательство об этом подаётся в СФР одновременно с заявлением о распоряжении.

Покупать как физлицо или как ИП

ИП не является отдельным от гражданина субъектом права собственности. Гражданин приобретает имущество от своего имени; регистрация в качестве ИП лишь даёт право заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица.

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
— п. 1 ст. 23 ГК РФ

Поскольку вы покупаете квартиру для себя (для проживания семьи), а не для бизнеса, правильно оформлять её на себя как физическое лицо, без указания статуса ИП. Указание ИП в договоре не создаст никаких преимуществ, но может повлечь неблагоприятные последствия: по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, гражданин отвечает всем своим имуществом.

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание
— ст. 24 ГК РФ

При этом единственное пригодное для проживания жильё защищено от взыскания по исполнительным документам (исполнительский иммунитет), если оно является для должника и его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено 16 на жилое помещение (его части), если
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2023 № 2/2023

Этот иммунитет не зависит от того, зарегистрированы ли вы как ИП, но действует лишь в отношении единственного жилья. Если квартира будет приобретена на ИП и у вас есть долги по предпринимательской деятельности, на неё может быть обращено взыскание (кроме случая, когда она — единственное жильё).

Вывод: приобретайте квартиру от своего имени как физическое лицо. Для целей маткапитала и защиты семейных интересов оформление на ИП не требуется и нежелательно; статус ИП никак не расширяет, а при наличии долгов — ослабляет защиту приобретаемого жилья. Договор купли-продажи, соглашение о долях и заявление в СФР оформляются на вас как на физическое лицо — владельца сертификата.

Стыковка маткапитала со сроками и задатком на торгах

Ключевой практический риск покупки на торгах в том, что сроки оплаты лота жестко зафиксированы в сообщении о торгах, а СФР перечисляет средства после проверки заявления в установленный срок (до месяца по общему порядку — ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ). Задаток, внесённый участником, засчитывается в оплату, но при уклонении победителя от заключения договора или от оплаты он рискует его потерять.

1. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору
   — п. 5 ст. 448 ГК РФ

Победитель торгов обязан подписать протокол в день аукциона (он имеет силу договора), и обязательства по торгам исполняются лично.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения. 7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ) 8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом;
— п. 6 ст. 448 ГК РФ

Практическое следствие: оплатить лот «впритык» маткапиталом к сроку, указанному в сообщении о торгах, рискованно, поскольку перечисление средств СФР не попадает под ваш контроль и может занять более длительный срок, чем отведено на оплату. Поэтому до подачи заявки на участие необходимо:

1. точно знать срок и порядок оплаты из сообщения о торгах и договор купли-продажи, заключаемый по итогам (обычно у победителя есть срок 5–30 дней);
2. иметь собственные средства для внесения задатка и для покрытия той части цены, которая не закрывается маткапиталом;
3. предусмотреть в договоре/соглашении с продавцом (организатором/должником) отсрочку либо очередность платежа с учётом того, что маткапитал поступит позже, и получить согласие продавца на такой порядок расчётов.

Если продавец (организатор) не согласен ждать перечисления СФР, кредитный (заёмный) механизм становится единственным способом «подогнать» оплату: кредитные средства поступают быстро, а маткапитал впоследствии погашает кредит/заём.

Вывод: формального запрета нет, но оплата лота маткапиталом должна быть синхронизирована со сроком оплаты по торгам. Надёжнее закрыть срок оплаты собственными или кредитными деньгами, а маткапитал направить на погашение соответствующего обязательства (или сразу в оплату договора, если продавец согласует отсрочку под перечисление СФР и ребёнку уже есть 3 года).

Порядок действий и необходимые документы

Для направления части маткапитала на покупку квартиры владелец сертификата подаёт в территориальный орган СФР (лично или через МФЦ) заявление о распоряжении, указав направление «улучшение жилищных условий».

1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи
   — ч. 6 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ

Правовая основа — ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ:

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
   — п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

К заявлению при направлении средств на оплату договора купли-продажи жилого помещения прикладываются, в частности: договор купли-продажи (прошедший регистрацию перехода права либо с указанием на рассрочку/отсрочку), а также письменное обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи с определением долей (см. п. 10 Обзора ВС РФ, п. 8 и 8(1) Правил № 862).

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно подпункту «г» пункта 8, подпункту «в» пункта 9, подпункту «в» пункта 10, абзацу пятому пункта 10(2), подпункту «д» пункта 11, подпункту «в» пункта 12 и подпункту «ж» пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Последовательность для вашего случая:

1. Убедиться, что ребёнку есть 3 года (для прямой оплаты) либо получить одобрение целевого жилищного кредита/займа.
2. Внести задаток и выиграть торги, подписать протокол (силу договора) в день аукциона.
3. Заключить/зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, согласовав порядок расчётов (собственные средства + маткапитал в рассрочку/отсрочку).
4. Подать в СФР (лично или через МФЦ) заявление о распоряжении с договором и письменным обязательством о выделении долей.
5. После перечисления СФР продавцу — оформить жильё в общую собственность семьи с долями.

Вывод: покупка вторичной квартиры с торгов с оплатой части цены маткапиталом возможна при соблюдении трёх условий: возраст ребёнка (3 года — для прямой оплаты, иначе — целевой кредит/заём), нахождение жилья на территории РФ и оформление его в общую собственность всех членов семьи, а также синхронизация сроков оплаты лота со сроками перечисления средств СФР. Договор и заявление оформляются на вас как на физическое лицо.