Может ли малообеспеченная семья с ребенком снять жилье у государства по договору коммерческого найма в Екатеринбурге, если нет прописки в городе?

Существует ли льготный «коммерческий наём жилья у государства» для малообеспеченных

«Коммерческий наём у государства» как отдельный льготный механизм для малообеспеченных законодательством не предусмотрен. Жилищный фонд коммерческого использования — это помещения, которые собственник сдаёт по обычным возмездным (рыночным) договорам, без привязки к малоимущности:

1. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.
   — ч. 3 ст. 19 ЖК РФ

Из этого разграничения следует ключевой вывод: если семья хочет получить жильё у публичного собственника (государства/муниципалитета) по сниженной цене, путь лежит не через «коммерческий наём», а через два льготных инструмента — договор социального найма (для малоимущих, нуждающихся и принятых на учёт) и наём в наёмном доме социального использования (жилищный фонд социального использования). Именно они дают плату ниже рыночной.

1. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
   — ч. 2 ст. 49 ЖК РФ

Таким образом, «дешёвый коммерческий наём у государства» как таковой не существует — но есть социальный наём и наём жилья жилищного фонда социального использования, доступ к которым открывается только после признания семьи малоимущей и нуждающейся. Наёмный дом коммерческого использования сдаёт помещения по обычным договорам найма (рыночная плата), и льгот по доходу там нет.

1. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
   — ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ

Вывод: механизма «льготного коммерческого найма у государства» для малообеспеченных семей закон не содержит. Реальный путь — постановка на учёт нуждающихся (и далее социальный наём) либо наём в доме социального использования, что требует признания семьи малоимущей органом местного самоуправления Екатеринбурга.

Условия признания нуждающимися и малоимущими, норма площади

Для получения жилья по договору социального найма семья должна одновременно соответствовать двум критериям: быть признанной малоимущей (по региональному закону) и нуждающейся в жилом помещении (по ст. 51 ЖК РФ).

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
   — п. 1, 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Ваша семья (муж без своего жилья в Екатеринбурге, жена — тоже, ребёнок 3 лет) подпадает под пункт 1 части 1 статьи 51 ЖК РФ «не являющиеся … собственниками жилых помещений», если ни у кого из членов семьи нет в собственности жилья ни в одном регионе. Если же у кого-то из супругов или у ребёнка есть доля в жилье (например, в Приморском крае или Свердловской области), применяется пункт 2 — обеспеченность общей площадью на человека менее учётной нормы, при этом учитывается суммарная площадь всех помещений семьи.

Размер учётной нормы устанавливает муниципалитет:

1. Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. 5. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
   — ч. 4, 5 ст. 50 ЖК РФ

Порядок признания малоимущими на территории Свердловской области устанавливает Закон Свердловской области от 22.07.2005 № 96-ОЗ — он определяет порядок учёта дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости налогооблагаемого имущества членов семьи (ст. 4, 5 этого закона; полный текст норм о пороге дохода в корпусе не раскрыт). Малоимущность подтверждается именно тем, что среднедушевой доход ниже прожиточного минимума и стоимость налогооблагаемого имущества ниже установленного законом субъекта расчётного порога.

Вывод: семья имеет основания быть признанной нуждающейся (нет жилья в собственности и по соцнайму), а низкий (ниже прожиточного минимума) среднедушевой доход — основание для признания малоимущей; конкретный порог дохода и стоимости имущества определяет Закон Свердловской области № 96-ОЗ, а размер учётной нормы — муниципальный акт Екатеринбурга.

Куда подавать заявление и роль регистрации по месту жительства

Заявление о принятии на учёт подаётся в орган местного самоуправления по месту жительства либо через МФЦ:

1. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
   — ч. 3 ст. 52 ЖК РФ

1. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр срок принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет. (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ) 6. Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем. (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ) 7. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации.
   — ч. 5, 7 ст. 52 ЖК РФ

Решение о принятии на учёт или об отказе принимается в течение 30 рабочих дней со дня подачи документов заявителем; документ, подтверждающий решение, выдаётся/направляется в течение 3 рабочих дней.

Здесь — главное препятствие для вашей семьи. Вы фактически живёте и работаете в Екатеринбурге, но регистрация по месту жительства: у мужа — Свердловская область (не сам Екатеринбург), у жены — Приморский край. Заявление по общему правилу принимается по месту жительства, то есть по месту регистрации. Пока ни у одного из супругов нет регистрации по месту жительства в Екатеринбурге, учёт в Екатеринбурге по общему правилу недоступен.

При этом закон прямо допускает, что гражданин может быть признан малоимущим и нуждающимся по месту пребывания, если он проживает там на законном основании (то есть по договору найма у частного собственника). Поэтому практический шаг: зарегистрироваться по месту жительства (или, если снимаете жильё — оформить регистрацию по месту пребывания с согласия собственника) в Екатеринбурге, после чего обратиться в орган, осуществляющий приём на учёт, в администрации Екатеринбурга.

Вывод: подать заявление нужно в орган местного самоуправления Екатеринбурга (через МФЦ), но обязательным практическим условием является наличие регистрации по месту жительства или законного проживания (по месту пребывания) в Екатеринбурге; срок рассмотрения — 30 рабочих дней. Без регистрации в Екатеринбурге встать на учёт именно в Екатеринбурге по общему правилу не получится.

Очерёдность и срок предоставления жилья; права по договору найма у частного собственника

Даже после постановки на учёт предоставление жилья идёт в порядке очереди:

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев. 2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. 4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. 5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
   — ч. 1, 5 ст. 57 ЖК РФ

Это означает: жильё по договору социального найма предоставляется по месту жительства (в Екатеринбурге) площадью не менее нормы предоставления, но — в порядке очерёдности, исходя из времени принятия на учёт, без гарантии предоставления в короткие сроки. Ожидание в очереди может занимать годы.

Поскольку семье нужно жильё «здесь и сейчас», параллельно действует обычный гражданско-правовой наём жилья у частного собственника:

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
   — п. 1 ст. 674 ГК РФ

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
   — п. 1 ст. 682 ГК РФ

То есть сейчас семья может и должна оформлять наём квартиры у частного собственника: договор обязателен в письменной форме, плата определяется соглашением сторон (рыночная), при заключении на срок от года обременение подлежит госрегистрации. Письменный договор найма — доказательство законного проживания в Екатеринбурге, которое также понадобится для регистрации по месту пребывания и для постановки на учёт.

Вывод: социальное жильё по учёту предоставляется только в порядке очереди (возможно ожидание годами), поэтому на ближайшее время реальный механизм — наём квартиры у частного собственника по письменному договору (гл. 35 ГК РФ), который одновременно легализует проживание в Екатеринбурге.

Доступная сейчас денежная поддержка — субсидия на оплату жилья и ЖКУ

Пока идёт постановка на учёт и очередь, семья с доходом ниже прожиточного минимума может получать субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, в том числе как наниматель по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда:

1. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части 6 настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
   — ч. 1, 2 ст. 159 ЖК РФ

Для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов на ЖКУ снижается на поправочный коэффициент (отношение дохода к прожиточному минимуму), то есть такая семья получает субсидию при меньших расходах на жильё. Субсидия предоставляется на основании заявления через уполномоченный орган субъекта РФ с учётом постоянно проживающих с семьёй членов. Это — реальный и доступный сейчас денежный инструмент, снижающий нагрузку на семейный бюджет при найме жилья.

Вывод: уже сейчас (до решения жилищного вопроса) семья вправе оформить субсидию на оплату жилого помещения и ЖКУ как наниматель частного жилья; при доходе ниже прожиточного минимума порог расходов, дающий право на субсидию, для семьи снижается.

Альтернативная ветка — наём в наёмном доме социального использования; риск фиктивной регистрации

Если вы хотите именно жильё у публичного/частного наймодателя по цене ниже рыночной, помимо социального найма существует наём жилья жилищного фонда социального использования (наёмные дома социального использования). Право подать заявление такому наймодателю возникает только у граждан, уже принятых на учёт нуждающихся в предоставлении жилья по таким договорам:

1. Граждане, принятые на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, могут подать по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее в настоящей статье - заявление) одному наймодателю таких жилых помещений, в том числе в строящемся наемном доме социального использования на территории муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории соответствующего субъекта Российской Федерации), с учетом условия, установленного в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91 17 настоящего Кодекса. 2. Наймодатели ведут учет поданных гражданами заявлений в порядке очередности, исходя из времени постановки граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. 3. Наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. 4. Основанием для отказа гражданину в приеме у него заявления является отсутствие решения о постановке гражданина на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или несоответствие гражданина установленным в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91 17 настоящего Кодекса категориям граждан, которым могут быть предоставлены жилые помещения наймодателем, либо решение наймодателя, принятое в соответствии с частью 3 настоящей статьи. Отказ в приеме заявления по иным основаниям не допускается. Отказ в приеме указанного заявления может быть обжалован гражданином в судебном порядке.
   — ч. 1, 2, 4 ст. 91.14 ЖК РФ

Это уточняет первый блок: даже к наёмному дому социального использования допуск — через предварительную постановку на учёт нуждающихся. Поэтому последовательность для вашей семьи одинакова: сначала признание малоимущей + нуждающейся и постановка на учёт в Екатеринбурге, затем — либо социальный наём, либо заявление наймодателю наёмного дома социального использования.

Отдельно о риске. Желание «скорее прописаться в Екатеринбурге» не должно реализовываться через фиктивную регистрацию — регистрацию без намерения проживать по адресу:

Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации и фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации Фиктивная регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации, а равно фиктивная регистрация иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства в жилом помещении в Российской Федерации - наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до пяти лет , либо принудительными работами
— ст. 322.2 УК РФ

Вывод: приёмлемый для семьи путь один — сначала законная регистрация по месту жительства/пребывания в Екатеринбурге (по договору найма у реального собственника) и признание малоимущей/нуждающейся с постановкой на учёт; фиктивная регистрация ради ускорения уголовно наказуема (ст. 322.2 УК РФ), её следует исключить.