Можно ли приватизировать муниципальную квартиру после смерти бабушки, если прописан с детства, и как списать долг по квартплате

Право на перемену нанимателя по договору социального найма

Ключевой вопрос — являетесь ли вы членом семьи нанимателя, от чего зависит и право переоформить договор, и право на приватизацию.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Вы зарегистрированы в квартире с детства и проживали совместно с бабушкой, а бабушка приходится вам родственницей по прямой линии (бабушка). Для признания вас членом семьи нанимателя закон допускает два пути: если вы входите в круг «других родственников», то должны быть вселены нанимателем в качестве члена семьи и вести с ним общее хозяйство; в иных случаях — признание возможно в судебном порядке. Факт регистрации с детства и длительное совместное проживание — главные доказательства, которые это подтверждают.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Равные с нанимателем права означают, что вы вправе продолжать пользоваться квартирой после смерти бабушки. Право на переход самого договора социального найма прямо закрепляет ст. 82 ЖК РФ.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Из ч. 2 ст. 82 ЖК РФ следует: после смерти нанимателя (бабушки) любой дееспособный член семьи умершего нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по тому же договору, для этого согласие наймодателя не является обязательным условием самого существования права — потребуется лишь его согласие на изменение договора, а при отказе вопрос решается в суде. Поэтому отказ администрации «сначала переоформляй, а там посмотрим» юридически не блокирует ваше право: переоформление — это и есть реализация вашего права по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, а не его условие для «получения» права.

Вывод: вы вправе требовать признания себя нанимателем по договору социального найма вместо умершей бабушки, если подтвердите статус члена семьи нанимателя (родство, регистрация с детства, совместное проживание и общее хозяйство). Это оформляется изменением договора социального найма; при отказе администрации — иск в районный суд по месту нахождения жилья.

Процедура переоформления договора социального найма и приватизации

Право на приватизацию у вас возникает как у лица, имеющего право пользования жильём на условиях социального найма, — то есть после того, как вы станете нанимателем.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ № 1541-1

Порядок бесплатной передачи жилья и ограничения установлены самим Законом о приватизации.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
— ст. 4 Закона РФ № 1541-1

Проверьте, не относится ли квартира к перечисленным категориям (аварийный дом, общежитие, служебное жильё, дом закрытого военного городка). Если это обычная муниципальная квартира по социальному найму — ограничений для приватизации нет. Обратите внимание: долг по квартплате и отоплению не входит в перечень оснований, препятствующих приватизации, — задолженность не лишает права на приватизацию (она лишь влечёт денежное требование к нанимателю).

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ст. 7 Закона РФ № 1541-1

Договор передачи заключается органом местного самоуправления, нотариального удостоверения и госпошлины не требуется. Для этого нужно подать в администрацию (или в уполномоченный орган/МФЦ, куда направляют в вашем муниципалитете) заявление с пакетом документов: документ, удостоверяющий личность, документ, подтверждающий родство с бабушкой и факт совместного проживания (свидетельство о смерти, справка о регистрации по месту жительства, выписка из домовой книги), договор социального найма и лицевой счёт. В большинстве регионов заявление о переоформлении договора соцнайма подаётся туда же, куда и заявление о приватизации.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ № 1541-1

Закон даёт администрации двухмесячный срок на решение и прямо указывает на судебную защиту при нарушении прав.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Проверьте, не участвовали ли вы ранее в бесплатной приватизации другого жилья — право предоставляется один раз. Если ранее вы не приватизировали ничего, препятствий по этому основанию нет.

Вывод: порядок такой: (1) подать в администрацию заявление о признании вас нанимателем (изменение договора соцнайма) с документами о родстве, регистрации и смерти бабушки; (2) после изменения договора подать заявление о приватизации с теми же документами. Решение должно быть принято в двухмесячный срок. Отказ можно обжаловать в районный суд. Долг по ЖКУ не является основанием для отказа в приватизации.

Судьба долга по ЖКУ: солидарная ответственность, наследство, исковая давность

Нужно разделить долг на две части — начисленный при жизни бабушки и начисленный после её смерти, а также понять, кто и в каком объёме отвечает.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
— п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Нанимателем была бабушка, и обязанность платить за жильё возникла у неё с момента заключения договора соцнайма. Однако вы как член её семьи несли солидарную с ней ответственность.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Солидарная ответственность означает, что управляющая организация (и ресурсоснабжающая организация по отоплению) вправе требовать всю сумму долга с любого из солидарных должников, в том числе с вас. Это правило работало и при жизни бабушки, и продолжает действовать, пока вы остаётесь нанимателем/пользователем квартиры.

Важно про наследственный аспект — что переходит, а что нет.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ

Право пользования квартирой по договору социального найма неразрывно связано с личностью нанимателя и не входит в состав наследства — поэтому квартира «не наследство» в смысле наследования самой недвижимости; вы остаётесь в ней как член семьи нанимателя, а не как наследник. Но денежный долг по ЖКУ, начисленный наследодателю (бабушке), — это имущественная обязанность, которая отвечает перед кредиторами.

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Если вы приняли какое-либо наследство после бабушки (любое имущество), вы отвечаете по её долгам, в том числе по долгу за ЖКУ, в пределах стоимости перешедшего к вам наследственного имущества. Если никакого наследственного имущества не было (квартира муниципальная и в наследство не входит), то и отвечать по долгам наследодателя вам нечем — ответственность ограничена стоимостью наследства.

Однако главный инструмент снижения долга — исковая давность.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 200 ГК РФ

Плата за ЖКУ вносится ежемесячно, то есть это обязательства с определённым сроком исполнения: срок исковой давности по каждому ежемесячному платежу начинает течь по окончании месяца, следующего за расчётным (с 16-го числа — срок внесения по ч. 1 ст. 155 ЖК РФ). Поэтому по каждому просроченному платежу действует отдельный трёхлетний срок. Всё, что начислено более трёх лет назад от даты предъявления иска, подпадает под давность.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
— ч. 1 ст. 155 ЖК РФ

Практический вывод: долг в 180 тысяч рублей, накопившийся за несколько лет болезни бабушки, почти наверняка частично подпадает под исковую давность — платежи старше трёх лет взыскать нельзя, если вы заявите об этом.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
— п. 2 ст. 199 ГК РФ

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны. Значит, если управляющая или ресурсоснабжающая организация подаст иск (или уже получен судебный приказ), вы обязаны заявить о пропуске срока по платежам старше трёх лет — без вашего заявления суд может взыскать весь долг.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
— ст. 203 ГК РФ

Предостережение: если вы подписывали признание долга (соглашения о рассрочке, гарантийные письма, частично платили с указанием «в счёт долга»), срок мог прерваться и начать течь заново. Поэтому, внося платежи, лучше оформлять их как оплату текущих начислений, а не как признание старого долга.

Вывод: долг не переходит к вам «вместе с квартирой» по приватизации как таковой — приватизация сама по себе не создаёт обязанности погасить старый долг; вы отвечаете по долгу как член семьи нанимателя (солидарно) и, если приняли наследство, как наследник — в пределах стоимости наследства. Основной рычаг уменьшения — заявление о применении исковой давности к платежам старше трёх лет (по каждому ежемесячному платежу отдельно), о чём нужно заявить в суде до вынесения решения. Пени дополнительно можно снизить по ст. 333 ГК РФ.

Уменьшение пеней, льготы инвалидам 2 группы, субсидии и перерасчёт

Помимо исковой давности, есть несколько самостоятельных способов уменьшить долг.

Пени (неустойка) могут быть снижены судом при явной несоразмерности.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
— п. 1 ст. 333 ГК РФ

Вы — физическое лицо, не предприниматель, поэтому суд вправе уменьшить неустойку и без вашего отдельного заявления, но лучше заявить об этом прямо: сослаться на длительную болезнь нанимателя, тяжёлое материальное положение, несоразмерность начисленных пеней основной сумме долга.

Льготы по оплате ЖКУ, полагавшиеся бабушке как инвалиду 2 группы, установлены федеральным законом.

Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг в размере 50 процентов: платы за наем и платы за содержание жилого помещения, включающей в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, исходя из занимаемой общей площади жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
— ч. 13 ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ

Инвалидам I и II групп, детям-инвалидам, гражданам, имеющим детей-инвалидов, предоставляется компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более 50 процентов указанного взноса, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
— ч. 15 ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ

Важный момент: эта 50-процентная компенсация предоставлялась именно инвалиду (бабушке) и распространяется на плату за наём и содержание жилья в государственном/муниципальном фонде и на коммунальные услуги, а также на взнос на капремонт (инвалидам I и II групп — компенсация до 50% взноса). Если при жизни бабушки эта льгота не была оформлена или не применялась при начислениях, можно потребовать перерасчёта задолженности за период её жизни с учётом полагавшейся компенсации — но по практическим правилам компенсация за прошлый период начисляется в ограниченные сроки, поэтому по этому вопросу нужна сверка с органом соцзащиты.

Меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг предоставляются лицам, проживающим в жилых помещениях независимо от вида жилищного фонда, и не распространяются на установленные Правительством Российской Федерации случаи применения повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг.
— ч. 16 ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ

Льгота носит личный характер и после смерти бабушки к вам не переходит, поэтому на будущие начисления она не распространяется. Однако для вас доступна субсидия на оплату ЖКУ.

Право на субсидии имеют граждане: 1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; 3) члены жилищных кооперативов; 4) собственники жилых помещений.
— ч. 2 ст. 159 ЖК РФ

Вы — пользователь муниципального жилищного фонда, а значит, относитесь к числу лиц, имеющих право на субсидию, если ваши расходы на ЖКУ превышают максимально допустимую долю в совокупном доходе (порог устанавливается регионом).

Субсидии не предоставляются гражданам при наличии у них подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем три последних года. Информацию о наличии у граждан такой задолженности исполнительный орган субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение получает из системы.
— ч. 5 ст. 159 ЖК РФ

Ограничение: при наличии подтверждённой судебным актом непогашенной задолженности (не более чем за три последних года) субсидию не дадут. Пока долг не подтверждён судом, формального основания для отказа по этому пункту нет — однако на практике органы социальной защиты часто запрашивают справку об отсутствии задолженности. Погашение текущих начислений и реструктуризация долга снимают это препятствие.

Вывод: уменьшить долг можно несколькими путями одновременно: (1) исковая давность по платежам старше трёх лет; (2) снижение пеней по ст. 333 ГК РФ; (3) перерасчёт за период жизни бабушки с учётом полагавшейся ей 50-процентной компенсации как инвалиду 2 группы (в той части, где она не была применена); (4) оформление субсидии на будущие платежи при невысоком доходе. После смерти бабушки её личная льгота к вам не переходит, и накопившийся долг автоматически не «списывается» — но реально взыскиваемую сумму можно существенно сократить в суде.

Порядок действий при отказе и судебный порядок защиты

Если администрация отказывает в изменении договора соцнайма или в приватизации, защита осуществляется в суде.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ № 1541-1

Прямая норма Закона о приватизации даёт право на обращение в суд при нарушении прав. Отказ органа местного самоуправления в заключении договора передачи (приватизации) оспаривается в порядке искового производства в районном суде по месту нахождения жилого помещения; при удовлетворении иска суд обязывает орган заключить договор передачи, а право собственности регистрируется в ЕГРН (согласно ст. 7 Закона № 1541-1, право возникает с момента госрегистрации).

По спору о признании вас нанимателем по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ также подаётся иск в районный суд к наймодателю (администрации). Подсудность едина для обоих вопросов — районный суд по месту нахождения квартиры.

Отдельно по долгу: если управляющая или ресурсоснабжающая организация подаст иск, либо уже был вынесен судебный приказ — вам нужно (а) заявить о пропуске исковой давности по платежам старше трёх лет, (б) просить снизить пени по ст. 333 ГК РФ, (в) привести доводы о солидарной, но ограниченной стоимости стоимостью наследства ответственности (если наследство не принимали — об отсутствии оснований отвечать по долгам наследодателя). Если судебный приказ уже вынесен без вашего участия — подать возражения относительно его исполнения в установленный срок (10 дней со дня получения копии) для его отмены, после чего дело должно рассматриваться в исковом порядке.

Вывод: последовательность действий: (1) собрать документы о родстве, регистрации с детства, совместном проживании и смерти бабушки; (2) подать в администрацию заявление о признании вас нанимателем (изменение договора соцнайма); (3) после этого — заявление о приватизации; (4) параллельно запросить в управляющей/ресурсоснабжающей организации детализированный расчёт долга по периодам и заявить о перерасчёте с учётом льготы инвалида; (5) при иске о взыскании — заявить исковую давность и снижение пеней. При отказе администрации в переоформлении или приватизации — иск в районный суд по месту нахождения жилья.

Документы для переоформления договора соцнайма и подтверждающие родство и проживание

Исчерпывающий перечень документов для переоформления договора социального найма и для приватизации устанавливается органом, предоставляющим услугу (администрацией муниципального образования или Департаментом жилищной политики — в городах федерального значения), то есть региональным административным регламентом, а не федеральным законом. Поэтому точный пакет нужно уточнить в администрации или в МФЦ по месту нахождения квартиры. Федеральное законодательство закрепляет лишь общие требования, из которых вытекает необходимый минимум документов.

Право на перемену нанимателя привязано к факту, что вы — дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Отсюда следует состав доказательств, которые нужно представить, чтобы подтвердить (1) родство с бабушкой, (2) регистрацию и совместное проживание с ней, (3) её смерть. Основные документы:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• свидетельство о смерти бабушки;
• документы, подтверждающие родство: свидетельство о рождении (ваше и родителя, через которого идёт родство с бабушкой);
• документы, подтверждающие регистрацию с детства и проживание по адресу: выписка из домовой книги / справка о регистрации по месту жительства, паспортные отметки;
• сам договор социального найма (для внесения изменений) либо справка о его наличии, а при отсутствии — выписка из распоряжения о предоставлении жилья;
• для приватизации дополнительно — справка о том, что вы ранее не использовали право бесплатной приватизации (запрашивается в том же органе, где ранее могли приватизировать жильё), и справка о зарегистрированных лицах.

По льготному блоку (перерасчёт с учётом компенсации инвалиду) потребуются: справка об установлении бабушке II группы инвалидности (справка МСЭ), а по начислениям — детализированная выписка из финансового лицевого счёта, которую выдаёт управляющая организация (расчётный центр) по запросу нанимателя.

Неизвестный факт, от которого зависит исход: были ли вы вообще включены в договор социального найма как член семьи нанимателя. Если в договоре (или лицевом счёте) вы не указаны, но фактически вселены и проживали — ваше право не пропадает (правовое значение имеют вселение и совместное проживание, а не сама запись), но подтверждать статус члена семьи, возможно, придётся в суде. Если же администрация подтверждает вас как члена семьи и просто «переоформляет» договор — вопрос решается в административном порядке.

Вывод: переоформление договора соцнайма и приватизация — административные услуги, подаются заявление с паспортом, свидетельством о смерти, документами о родстве (свидетельства о рождении) и о регистрации с детства (выписка из домовой книги). Точный перечень устанавливается муниципальным/региональным регламентом — его нужно уточнить в администрации или МФЦ по месту нахождения квартиры. Для перерасчёта долга — справка МСЭ об инвалидности бабушки и детализированная выписка из лицевого счёта.