Можно ли приватизировать комнаты, оформленные на умершую мать, при долгах за ЖКХ и арестах, и что будет с ними дальше

Можно ли приватизировать комнаты, если по бумагам они оформлены на покойную мать

Здесь всё зависит от того, кем мать была по отношению к этим комнатам — и это первый решающий факт, который надо установить по документам (договор социального найма, лицевой счёт, выписка из ЕГРН, ордер).

Ветка А: мать была НАНИМАТЕЛЕМ по договору социального найма (комнаты в муниципальном/государственном фонде). Тогда приватизация возможна, но не «вместо матери», а для тех, кто имеет право пользования этими комнатами на условиях социального найма и проживает в них:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Ключевой вывод из нормы: право на приватизацию неразрывно связано с правом пользования по договору социального найма и с проживанием в помещении. Если отец и сестра зарегистрированы (проживают) в этих комнатах как члены семьи нанимателя и включены в договор/лицевой счёт — после смерти матери они не теряют право пользования, а значит, могут требовать передачи комнат в собственность. Если же они в комнатах не значатся и не проживали — приватизировать их они не смогут, поскольку не являются пользователями помещения по социальному найму; тогда возможен только другой путь (признание права пользования через суд при доказанности вселения и ведения общего хозяйства).

Ограничение по кратности:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз
— ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Следовательно, у отца и сестры должна быть проверена «однократность»: если кто-то из них уже участвовал в приватизации (был в числе собственников договора передачи), бесплатная приватизация для него уже невозможна. Это не препятствует приватизации на другого члена семьи — закон прямо допускает передачу в собственность одного лица с согласия остальных имеющих право на приватизацию.

Порядок и сроки:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 . Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. (Статья введена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ; в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Статья 10.
— ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

То есть заявление подаётся в уполномоченный орган (администрация муниципального образования / орган, за которым закреплён жилищный фонд — ст. 6 Закона), решение должно быть принято в двухмесячный срок, а при нарушении права гражданин вправе идти в суд. Право собственности возникает только с даты государственной регистрации в ЕГРН:

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ) Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 9. (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 9 1 .
— ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Ветка Б: мать была СОБСТВЕННИКОМ комнат (приватизировала ранее, купила, получила по наследству). Тогда никакой приватизации быть не может — приватизация возможна только в отношении помещений государственного и муниципального фонда (ст. 1, 2 Закона о приватизации). Комнаты в этом случае уже входят в наследство, и отец с сестрой оформляют их через нотариуса (см. блок 2).

Вывод по вопросу 1: приватизация возможна только в ветке А и только если отец и сестра проживают в комнатах на условиях социального найма (и ранее не использовали право приватизации). Ни долг за ЖКХ ~500 тыс. руб., ни кредитные аресты НЕ являются законным основанием для отказа в приватизации: в ст. 4 Закона о приватизации перечислены единственные запреты (аварийное жильё, общежития, служебное жильё, закрытые военные городки), задолженность там не упомянута. Отказ органа можно обжаловать в суд в порядке, предусмотренном ст. 8 Закона. Если мать была собственником — вопрос стоит не о приватизации, а о наследстве.

Если комнаты уже были собственностью матери: наследство, долг за ЖКХ и сроки

В этой ветке комнаты — наследственное имущество, включая связанные с ними обязанности:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности
— ст. 1112 ГК РФ

То есть в наследственную массу входят и сами комнаты, и обязанность по оплате накопленного долга за ЖКХ. Принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, даже если регистрация права ещё не произошла:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это означает: после смерти матери отец и сестра (как наследники первой очереди) стали собственниками комнат в силу закона, а регистрация в ЕГРН — лишь оформление уже возникшего права. Именно поэтому в ветке Б «приватизировать» нечего.

Срок и способы принятия:

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1, 2 ст. 1153 ГК РФ

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Практически: если с даты смерти прошло менее 6 месяцев — надо подать заявление нотариусу по месту открытия наследства (по последнему месту жительства матери). Если срок пропущен — он восстанавливается судом при уважительных причинах, а если отец и сестра фактически пользуются комнатами и несут расходы (в т.ч. платят за ЖКХ), они считаются принявшими наследство и без обращения к нотариусу — тогда нужно идти к нотариусу за свидетельством, а при отказе — в суд.

Ответственность по долгу:

Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества
— п. 1 ст. 1175 ГК РФ

Главное для клиента: долг ~500 тыс. руб. не «прилипает» к комнатам полностью и не взыскивается сверх их стоимости. Наследники отвечают солидарно, но каждый — в пределах стоимости перешедшей к нему доли комнат. Если кадастровая/рыночная стоимость двух комнат (35 кв. м) меньше 500 тыс. руб. — больше стоимости имущества с них не взыщут; если больше — долг может быть взыскан в пределах этой стоимости. Это же правило даёт ответ на вопрос об арестах по долгам наследодателя: они ложатся на комнаты только в этих пределах.

Вывод по вопросу 2: если мать была собственником, приватизация исключена; комнаты наследуются по закону (отец и сестра — дети, наследники первой очереди), срок принятия — 6 месяцев со дня смерти, заявление подаётся нотариусу; долг за ЖКХ переходит на наследников солидарно, но не свыше стоимости полученных ими комнат.

Могут ли арестовать комнаты из-за кредитных долгов и защищает ли «единственное жильё»

Кредитные долги отца и сестры — их личные обязательства; взыскание обращается на принадлежащее им имущество:

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится
— ч. 4 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Но обращение взыскания (то есть изъятие и продажа) ограничено законом:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание
— абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ

Практический смысл для отца и сестры: если эти комнаты — единственное пригодное для постоянного проживания жильё для каждого из них (и членов их семей, живущих с ними), приставы не вправе их продать за кредитные долги. Иммунитет не действует, только если комнаты являются предметом ипотеки (тогда взыскание возможно по правилам об ипотеке) — по описанию клиента залога нет. Если же у кого-то из них есть другое жильё (доля в квартире, иной объект), иммунитет на комнаты может не распространиться, и взыскание станет возможным; при этом судебная практика исходит из того, что размер и характеристики жилья должны сопоставляться с разумной потребностью в жилище, а вопрос об обращении взыскания решается судом.

При этом арест как ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНАЯ мера и как запрет распоряжаться накладывается и на такое «защищённое» имущество — закон различает запрет распоряжаться и обращение взыскания (продажу):

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Значит, кредитные аресты могут «лечь» на комнаты в виде запрета распоряжаться (в том числе запрета регистрационных действий), даже если продать их за долги нельзя. Такой запрет блокирует и приватизацию (регистрацию права), и последующую продажу — до его снятия.

Как снимается арест:

Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ )
— ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

То есть арест снимается постановлением самого пристава (например, при окончании/прекращении исполнительного производства, отмене обеспечительных мер или погашении долга) либо решением суда; это постановление направляется в Росреестр, и только после поступления такого документа запись об аресте в ЕГРН погашается.

Вывод по вопросу 3: из-за кредитных долгов комнаты могут быть арестованы (запрет распоряжаться) — да; обращены в взыскание и проданы — нет, если для каждого должника это единственное пригодное для проживания жильё и комнаты не в ипотеке. Практические шаги: получить у пристава постановления об арестах и выяснить их предмет; при наложении ареста на комнаты — заявить приставу об исполнительском иммунитете (ст. 446 ГПК РФ) и, если арест не снят, обжаловать постановление старшему судебному приставу либо в районный суд; при наличии оснований — заявление о снятии ареста. Именно снятие арестов, а не приватизация, является реальным препятствием для оформления и продажи.

При каких условиях комнаты можно продать

Распоряжение возможно только после того, как право оформлено:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Отсюда последовательность: (1) приватизация в ветке А либо получение свидетельства о праве на наследство в ветке Б; (2) регистрация права в ЕГРН; (3) снятие арестов/запретов (блок 3); только затем — сделка. Пока право не зарегистрировано, продать нельзя: продавец должен быть собственником в ЕГРН.

Если комнаты станут общей долевой собственностью отца и сестры (например, при приватизации в общую собственность или наследовании по 2 равные доли):

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса
— ст. 246 ГК РФ, п. 1

То есть продать «всё разом» можно только по соглашению обоих, а продать свою долю постороннему лицу — с соблюдением преимущественного права другого:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Практический смысл: если один из них захочет продать свою долю третьему лицу, он обязан письменно известить второго сособственника с указанием цены и условий; второй вправе выкупить долю в течение месяца (для недвижимости). При нарушении этого правила второй сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (иск предъявляется в районный суд). Если же продаются обе доли одновременно одному покупателю по единому договору — преимущественное право не задействуется, нужны лишь согласованные действия обоих.

Что происходит с долгами при продаже:

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение
— п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
— ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

Важно разграничить: долг за уже оказанные коммунальные услуги и содержание жилья — личное обязательство того, кто был собственником (наследодателя/наследников) в период начисления, и к покупателю он не переходит; покупатель платит с момента возникновения своего права собственности. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эта задолженность прямо переходит к новому собственнику (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), поэтому при продаже её обычно погашают или учитывают в цене. Соответственно, долг ~500 тыс. руб. не «продаётся» вместе с комнатами, но и не исчезает для отца и сестры как наследников (блок 2).

Вывод по вопросу 4: продать комнаты можно при одновременном соблюдении трёх условий: (1) право собственности отца и/или сестры зарегистрировано в ЕГРН (через приватизацию либо наследство); (2) в ЕГРН отсутствуют записи об арестах и запретах — иначе Росреестр приостановит регистрацию перехода права, а арест снимается постановлением пристава или решением суда; (3) соблюдён порядок распоряжения — при долевой собственности соглашение всех сособственников, а при продаже доли постороннему — письменное извещение и месячный срок для преимущественного права покупки (иначе иск о переводе прав покупателя в течение трёх месяцев). Долг за ЖКХ покупателю не переходит, кроме взносов на капремонт.

Денежное последствие долга за ЖКХ: законная неустойка (пени)

Долг за ЖКХ — это не только «тело» задолженности ~500 тыс. руб., но и деньги, начисляемые за каждый день просрочки:

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается
— ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Для ситуации клиента это означает две вещи. Во-первых, к сумме основного долга на сумму 500 тыс. руб. начисляются пени (1/300, а с 91-го дня — 1/130 ставки ЦБ), поэтому реальная сумма требования кредитора (УК/ТСЖ/ресурсоснабжающей организации) выше номинального долга; увеличение размеров пеней сверх этой формулы не допускается. Во-вторых, эти пени — законная неустойка, то есть гражданско-правовое денежное последствие просрочки, и они наследуются как часть долга наследодателя в пределах стоимости наследственного имущества (ст. 1175 ГК РФ, блок 2) наравне с основным долгом. При продаже комнат начисленный долг и пени за ЖКХ (кроме взносов на капремонт) остаются на прежнем обязанном лице и покупателю не переходят (см. блок 4), но именно поэтому кредитор вправе предъявить их к наследникам — продавцам — независимо от сделки с комнатами.

Вывод по вопросу 5: наряду с долгом ~500 тыс. руб. с наследников взыскиваются пени по формуле ч. 14 ст. 155 ЖК РФ (с 31-го дня просрочки: 1/300, с 91-го дня — 1/130 ставки ЦБ за каждый день), в пределах стоимости унаследованных ими комнат; превышать эти ставки кредитор не вправе.