Нужен ли отказ тети от приватизации муниципальной квартиры, если она выписалась и не живет в ней

Чьё согласие требуется для приватизации: главный критерий — сохранение права пользования, а не регистрация

Норма, от которой зависит весь ответ, привязывает требование согласия не к регистрации («прописке»), а к наличию права на приватизацию данного помещения, то есть к праву пользования им по договору социального найма:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Для вашей ситуации это значит: тётя должна дать согласие (или нотариальный отказ) только в том случае, если она до сих пор сохраняет право пользования квартирой. Если она его утратила — её согласие юридически безразлично, и требование администрации представить отказ будет незаконным. Именно поэтому вопрос сводится к факту её выезда, разбираемому в следующем блоке.

Круг лиц, включаемых в договор передачи, Закон описывает через право пользования, и для несовершеннолетних это сформулировано прямо:

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Отсюда — практический вывод по вашему сыну: если сын зарегистрирован и проживает с вами и не утратил право пользования, он включается в договор передачи (становится сособственником), а не просто «даёт согласие». Приватизировать квартиру только на вас, исключив сына, нельзя — но можно передать её в общую собственность либо в собственность одного лица с согласия всех имеющих право на приватизацию (см. ст. 2 выше). Если сын несовершеннолетний до 14 лет — от его имени действуете вы как законный представитель; если ему от 14 до 18 — требуется его собственное согласие.

Наконец, сама передача оформляется без нотариуса и без госпошлины:

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ) Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.06.2004 № 58-ФЗ)
— ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу: согласие/отказ тёти нужен только при условии, что она сохранила право пользования квартирой (доказательства — в блоке 2). Если право утрачено — достаточно документов, подтверждающих снятие её с регистрационного учёта и прекращение права пользования; отдельного нотариального отказа закон не требует. Сын (при сохранении права пользования) включается в число собственников, а не только «согласующих» лиц. Нотариальное удостоверение договора передачи не требуется, госпошлина за него не взимается; при этом право собственности возникает лишь с момента государственной регистрации в ЕГРН.

Утратила ли тётя право пользования после выезда в 1990-х — и какие документы это подтверждают

Право пользования выехавшего члена семьи прекращается по правилу о выезде в другое место жительства:

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Однако выезд сам по себе не «автоматичен»: суд проверяет его характер. Разъяснения, которые применяются к этой норме, таковы:

Указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым, разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 от 26.04.2017 (со ссылкой на п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14)

Для вас это перечень тех обстоятельств, которые и нужно подтверждать: выезд тёти более 30 лет назад, наличие у неё своего жилья и регистрации в нём, неучастие в расходах на квартиру и коммунальные услуги, отсутствие препятствий в пользовании с вашей стороны, вывоз вещей. Эти факты (справка о снятии с регистрационного учёта/выписка из домовой книги, единый жилищный документ или справка о регистрации, выписка из ЕГРН о её жилье, финансово-лицевой счёт и платёжные документы о том, кто платит) как раз и заменяют отказ: они подтверждают, что право пользования утрачено, а значит и права на приватизацию у тёти нет.

Важная оговорка-ветка: если окажется, что выезд был вынужденным (конфликт, чинение препятствий) либо временным, либо тётя продолжала нести расходы и заявляла о намерении сохранить право, — по тем же разъяснениям её право пользования сохраняется, и тогда без её согласия приватизация будет дефектной (последствия — в блоке 5). Аналогично, если тётя была вселена в несовершеннолетнем возрасте и выехала несовершеннолетней, презумпция добровольности не действует; в вашем случае выезд был в 1990-х как взрослого человека, что усиливает вашу позицию.

Вывод по вопросу: при добровольном и постоянном выезде в 1990-х с приобретением другого места жительства тётя утратила право пользования квартирой по ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, и её согласие на приватизацию не требуется; достаточно документально подтвердить снятие с регистрационного учёта, её проживание в другом жилье и неучастие в расходах. Если же будет установлено, что отсутствие было временным или вынужденным, право пользования сохраняется и её согласие (нотариальный отказ) необходимо.

Достаточно ли того, что тётя «выписалась»: юридическое значение регистрации

Регистрация — административный учёт, она не создаёт и не прекращает право пользования жильём:

Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, конституциями (уставами) и законами субъектов Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Отсюда следует: сама по себе отметка о снятии с регистрационного учёта в 1990-х не доказывает утраты права пользования — она лишь одно из доказательств в совокупности с фактическим выездом. И наоборот, отсутствие у тёти регистрации в квартире само по себе не гарантирует, что администрация обязана провести приватизацию без неё: юридическое значение имеет именно факт выезда в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ) и его характер (добровольный и постоянный), которые администрация должна оценивать по документам. Практически это означает: увидев в архивной выписке (домовой книге, поквартирной карточке, ордере) тётю в числе вселённых, администрация может формально запросить её согласие; отвечать нужно не спором о «прописке», а документами о добровольном постоянном выезде (блок 2).

Отдельно — по умершим, чтобы исключить их из состава пользователей и подтвердить, что они не входят в круг лиц, чьё согласие требуется:

Снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства умерших граждан производится органом регистрационного учета с даты смерти. 118.7.3. В случае, если в свидетельстве о смерти отсутствует запись о дате смерти, снятие с регистрационного учета умерших граждан производится органом регистрационного учета с даты государственной регистрации смерти. 118.7.4. Заявление о регистрации по месту жительства ставится на контроль до получения уведомления о снятии гражданина с регистрационного учета (приложение № 8 к Административному регламенту) по прежнему месту жительства из соответствующего органа регистрационного учета. Заявление о регистрации по месту жительства хранится в течение 5 лет. 118.7.5. При регистрации гражданина по месту жительства в пределах территории обслуживания одного органа регистрационного учета, заполненные заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства приобщаются к материалам, послужившим основанием для снятия граждан с регистрационного учета по месту жительства. 118.8. При получении заявления о снятии с регистрационного учета, поступившего из органа регистрационного учета по новому месту жительства, направляет в орган регистрационного учета по новому месту жительства гражданина уведомление о снятии с регистрационного учета, в том числе при наличии технической возможности в электронной форме посредством системы "Мир". 118.9.
— п. 118.7.2 Административного регламента МВД по регистрационному учёту (утв. Приказом МВД)

Вывод по вопросу: одного факта снятия с регистрационного учёта в 1990-х юридически недостаточно, чтобы исключить споры: регистрация (ч. 2 ст. 3 Закона № 5242-1) не является ни условием, ни основанием прекращения права пользования, а значит доказательством утраты права должен служить факт добровольного постоянного выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Пленума ВС № 14 от 02.07.2009). Собирайте пакет: справка о снятии с учёта (или выписка из домовой книги), сведения о её регистрации и жилье в другом месте, документы об оплате квартиры только вами. По умершим — снятие с учёта производится органом регистрационного учёта с даты смерти на основании представленных сведений, поэтому достаточно свидетельств о смерти; отдельного согласия от умерших не требуется.

Оформление документов: кто заявитель, в какой срок и что делать при отказе

Смерть нанимателя не прекращает договор социального найма (он прекращается лишь смертью одиноко проживавшего нанимателя):

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Право требовать признания себя нанимателем вместо первоначального прямо дано члену семьи:

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Для вас это означает: перед приватизацией (или одновременно с ней) оформите договор социального найма на себя — заявление в орган местного самоуправления (либо уполномоченную организацию, управляющую муниципальным жилфондом) о признании нанимателем в связи со смертью прежнего нанимателя; согласие тёти здесь не требуется, поскольку она уже не проживает совместно и членом семьи нанимателя не является (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Срок принятия решения о приватизации и способ защиты при нарушении:

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Должностные лица, виновные в нарушении требований части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
— ст. 8 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Это норма-«рычаг»: подайте заявление с приложением всех документов и зарегистрируйте его (отметка о принятии, опись, при подаче через МФЦ — расписка). Если в двухмесячный срок решение не принято или получен отказ — жалоба в прокуратуру и/или административный иск в районный суд по правилам КАС РФ (оспаривание решения, действия органа местного самоуправления). Требование представить нотариальный отказ тёти при отсутствии у неё права пользования — незаконное условие, и именно его и следует оспаривать.

Проверьте также ограничение по однократности:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ)
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Поскольку приватизируют в первую очередь вы и сын, важно, использовал ли право бесплатной приватизации кто-то из вас двоих ранее: при использовании вами права — вы в приватизацию этого жилья не войдёте, но сын сможет.

Вывод по вопросу: заявителями выступают вы и сын (при сохранении права пользования); оформляйте договор социального найма на себя как на члена семьи умершего нанимателя. Решение по заявлению — в двухмесячный срок со дня подачи документов; при отказе или молчании — жалоба в прокуратуру и административный иск в районный суд. Право бесплатной приватизации — однократное, что нужно проверить по каждому из заявителей.

Риск оспаривания приватизации без согласия тёти (ветка «право пользования сохранилось»)

Если окажется, что тётя право пользования не утратила, договор передачи, заключённый без её согласия, нарушает и закон, и её охраняемый законом интерес:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

То есть передача квартиры в собственность без согласия лица, имеющего право на приватизацию, ничтожна — это худший для вас сценарий, поскольку он может «откатить» приватизацию спустя годы. Существует и срок, ограничивающий такой иск:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Течение трёхлетнего срока для лица, не являющегося стороной сделки, начинается с момента, когда оно узнало или должно было узнать о начале её исполнения. Практически это означает: чем быстрее вы получите письменный отказ тёти (нотариальный отказ от участия в приватизации) — тем надёжнее; а если она не идёт на контакт, целесообразно поставить вопрос о признании её утратившей право пользования в судебном порядке (районный суд, иск к тёте, третье лицо — администрация), поскольку в ином случае спор может всплыть позже.

Дополнительный аргумент, работающий в пользу устойчивости приватизации, — добросовестность участников и запрет извлекать преимущество из недобросовестного поведения:

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 1 ГК РФ

Если тётя десятилетиями не несла расходов, не пыталась вселиться и получила другое жильё, её последующее требование о согласии следует оценивать через эти начала, однако полагаться на них вместо документов о выезде не стоит — это довод для суда, а не для администрации.

Вывод по вопросу: риск реален и состоит в ничтожности приватизации (п. 2 ст. 168 ГК РФ) при сохранении за тётей права пользования; иск может быть предъявлен в течение трёх лет с момента, когда тётя узнала о начале исполнения сделки. Поэтому надёжный вариант — либо документально зафиксированный добровольный постоянный выезд тёти (блок 2) без её участия в приватизации, либо получение её нотариального отказа, либо судебное признание её утратившей право пользования до подачи документов на приватизацию.