Можно ли отказаться от квартиры по договору найма специализированного жилого помещения, если её площадь меньше местного норматива предоставления, и не снимут ли из-за этого с учёта нуждающихся в жилье

Является ли норма предоставления обязательным минимумом и применима ли она к жилью для детей-сирот

Жильё детям-сиротам предоставляется не по договору социального найма, а по договору найма специализированного жилого помещения — это отдельный, самостоятельный режим предоставления, урегулированный ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ и ст. 109.1 ЖК РФ, а в деталях — законодательством субъекта РФ.

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений
— абз. 1 п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Ключевой момент: эта норма прямо не устанавливает обязанность предоставлять жильё площадью строго «не менее 33 кв. м». Она предписывает лишь «благоустроенность» помещения и отсылает порядок предоставления к закону субъекта РФ. То есть минимальная площадь для помещений специализированного фонда детям-сиротам определяется не общей нормой ст. 50–58 ЖК РФ, а региональным актом.

Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации
— ч. 1 ст. 109.1 ЖК РФ

Определение самой нормы предоставления содержится в ЖК РФ и по прямому указанию закона относится к помещениям, предоставляемым по договору социального найма:

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма
— ч. 1 ст. 50 ЖК РФ

При этом норма предоставления и учётная норма устанавливаются разными субъектами, и для отдельных категорий граждан могут быть установлены иные нормы:

Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. 3. Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 250-ФЗ) 4. Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. 5. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом. 6. Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2006 № 250-ФЗ)
— ч. 2 ст. 50 ЖК РФ

Из этой связки следует важный вывод: норма предоставления, на которую ссылается клиент («не менее 33 кв. м на человека»), по общему правилу сформулирована для социального найма. Если региональное законодательство, регулирующее предоставление жилья именно детям-сиротам, устанавливает иной минимальный размер (либо прямо допускает предоставление с согласия лица площади меньше нормы), то применяется региональная норма. Поэтому сама по себе ссылка на местный норматив 33 кв. м не является безусловным аргументом: нужно свериться с тем, какой именно акт регулирует специализированный найм для сирот в конкретном регионе.

Вывод по вопросу: норма предоставления 33 кв. м сама по себе не гарантирует сироте жильё «не менее» этой площади, если региональным законом о детях-сиротах не установлен такой минимум для специализированного найма; обязательный минимум нужно проверять именно по региональному акту.

Допустимо ли в принципе предоставить площадь меньше нормы и как это влияет на законность предложения

ЖК РФ прямо допускает предоставление площади меньше нормы предоставления — но при письменном согласии гражданина и не менее учётной нормы. Хотя эта норма сформулирована для фонда социального использования, она отражает общий подход законодателя: «меньше нормы» — само по себе не порок предоставления, если есть согласие получателя.

Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления с учетом положений статьи 58 настоящего Кодекса. Если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учетной нормы
— ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ

Для социального найма действует правило «не менее нормы предоставления»:

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления
— ч. 5 ст. 57 ЖК РФ

Вместе эти два фрагмента показывают развилку. Если в регионе предоставление жилья сиротам идёт через специализированный найм с возможностью согласия на меньшую площадь — предложение 32,7 кв. м может быть законным. Если же региональный порядок (либо применимая к делу норма о социальном найме) требует «не менее нормы» и согласия получателя не испрашивается, предложение площади ниже нормы юридически уязвимо, и его можно оспаривать.

Вывод по вопросу: сам факт площади 32,7 кв. м ниже 33 кв. м не делает предложение заведомо незаконным; законность зависит от того, допускает ли региональный порядок предоставления сиротам площади ниже нормы (в том числе с письменным согласием) и каков размер учётной нормы в муниципалитете.

Последствия отказа от предложенного жилья: снимут ли с учёта

Основания исключения сироты из списка лиц, подлежащих обеспечению жильём, исчерпывающе перечислены в ФЗ № 159-ФЗ:

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, исключаются из списка в случае: 1) предоставления им жилых помещений в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи; 2) утраты ими оснований, предусмотренных настоящей статьей, для предоставления благоустроенных жилых помещений специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений
— подп. 1, 2 п. 3.1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Ключевое: «отказ от предложенного жилого помещения» в этом перечне отсутствует. Исключение возможно только (1) при фактическом предоставлении жилья либо (2) при утрате самих оснований предоставления (например, появление собственного жилья, выезд в другой регион, смена гражданства и т.п.). Простой отказ от конкретной квартиры, в которую предлагают вселиться, основанием для исключения из списка не назван.

Аналогично для общего жилищного учёта нуждающихся ст. 56 ЖК РФ устанавливает закрытый перечень оснований снятия с учёта:

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае: 1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета; 2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма
— ч. 1 ст. 56 ЖК РФ

Отказ от предложенного помещения в этом перечне также не значится. Снятие возможно только по заявлению самого гражданина, при утрате оснований нуждаемости, при выезде, получении бюджетных средств/земли либо при выявлении недостоверных сведений. Само по себе несогласие получить конкретную квартиру сведением о недостоверности не является.

Поэтому механизма «автоматического» снятия за отказ закон не содержит: любое решение о снятии должно приниматься по одному из закрытых оснований, оформляться с обязательной ссылкой на обстоятельства и может быть обжаловано в суде:

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке
— ч. 2 ст. 56 ЖК РФ

Вывод по вопросу: отказ от предложенной квартиры площадью ниже нормы сам по себе не является законным основанием для снятия с учёта или исключения из списка; если орган это сделает, решение подлежит судебному оспариванию. Однако отказ стоит оформлять письменно с указанием причины (несоответствие площади норме предоставления) — это исключит квалификацию отказа как немотивированного уклонения.

Правовые механизмы защиты и возможные денежные последствия

Жильё сироте предоставляется по письменному заявлению, что подтверждает заявительный характер реализации права:

Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме ранее чем по достижении ими возраста 18 лет
— абз. 2 п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Если орган исполнительной власти субъекта предлагает жильё, не соответствующее требованиям (в том числе по площади, если региональный порядок требует норму), либо незаконно снимает с учёта за отказ, его решение (действие) оспаривается в суде по правилам административного судопроизводства:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Наряду с оспариванием решений возможно требование о предоставлении жилья в натуре (обязание заключить договор найма специализированного жилого помещения) — в зависимости от того, как сформулировано нарушение.

Если незаконными действиями органа гражданину причинён имущественный вред (например, вынужденный наём жилья на время ожидания), он взыскивается с казны соответствующего публично-правового образования:

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ

Вывод по вопросу: при предоставлении площади ниже установленного регионом минимума либо при незаконном снятии с учёта клиент вправе оспорить решение органа в суде, требовать предоставления жилья надлежащей площади и возмещения причинённого вреда; споры рассматриваются по правилам административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ), а требования о возмещении вреда — по ст. 1069 ГК РФ.

Практическая оценка: отказываться или брать, и срок действия договора

Получаемое сиротой жильё предоставляется по договору найма специализированного жилого помещения — это не социальный наём и не собственность. Право реализуется однократно:

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений
— абз. 1 п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Порядок предоставления и судьба помещения по истечении срока договора (обычно пять лет с последующим переводом в социальный наём или заключением нового договора) устанавливаются законодательством субъекта РФ:

Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации
— ч. 1 ст. 109.1 ЖК РФ

Практическая рекомендация по соотношению «отказаться и ждать» vs «взять что дают» складывается из двух факторов. С одной стороны, отказ от конкретного помещения ущемить право не должен и не лишает места в списке (это доказано выше). С другой стороны, разница между 32,7 и 33 кв. м составляет 0,3 кв. м — около 1%, а ожидание следующего помещения, соответствующего норме, может затянуться на годы: предоставление жилья сиротам во многих регионах идёт с серьёзной задержкой. При этом гарантии, что следующее предложение будет «не менее нормы», нет — если региональный порядок позволяет меньшие площади.

Вывод по вопросу: решение об отказе юридически безопасно (не влечёт автоматического снятия с учёта при правильном оформлении), но практически часто выгоднее принять предложенное жильё, поскольку оно реализует право на жилище уже сейчас, а выигрыш от ожидания — 0,3 кв. м — несоизмерим с риском длительного ожидания; отказ целесообразен только если в регионе норма предоставления для сирот носит императивный характер «не менее 33 кв. м» и следующее предложение будет гарантированно соответствовать ей.