Можно ли оформить новую квартиру при расселении общежития дистанционно через доверенное лицо и достаточно ли нотариальной доверенности для подписания и регистрации права

Достаточно ли нотариальной доверенности, чтобы представитель подписал договор и зарегистрировал право

Личное присутствие собственника при оформлении нового жилья законом не требуется: действия представителя по доверенности создают права и обязанности непосредственно для вас.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Это значит, что договор о предоставлении квартиры взамен изымаемой и заявление о регистрации, подписанные вашим представителем в пределах выданных полномочий, юридически будут вашими собственными действиями — приезжать в Санкт-Петербург не нужно. Важно лишь, чтобы полномочия были сформулированы точно (см. блок 3).

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку новая квартира оформляется в вашу собственность на основании договора (мены/соглашения об изъятии/купли-продажи) и требуется подача заявления о государственной регистрации перехода права, доверенность обязательно должна быть нотариальной — простая письменная форма здесь не подойдёт, регистратор вернёт документы или приостановит регистрацию.

Сам по себе документ, которым оформляется представительство, — письменное уполномочие:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Обратите внимание на п. 1 ст. 185 ГК РФ в части возможности выдать доверенность нескольким лицам сразу (п. 5) — это удобно, если опасаетесь, что одно доверенное лицо не сможет присутствовать при подписании.

Вывод: да, достаточно нотариально удостоверенной доверенности — личное присутствие собственника при подписании договора о предоставлении нового жилья и при подаче документов на регистрацию права не требуется. Доверенность должна быть именно нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), поскольку она выдаётся на подписание сделки с недвижимостью и на подачу заявления о государственной регистрации прав.

Как оформить доверенность из другого региона и её обязательные реквизиты

Доверенность удостоверяется нотариусом по месту вашего фактического нахождения, а не по месту нахождения квартиры: закон не привязывает удостоверение доверенности к месту нахождения недвижимости. Вам достаточно обратиться к любому нотариусу в регионе, где вы находитесь, предъявив паспорт; присутствие представителя и документы на квартиру при этом не нужны.

Нотариальная форма может быть заменена только в прямо перечисленных законом случаях — для собственника, находящегося в другом городе и не относящегося к этим категориям, замена не действует:

К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций .
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

К обязательным реквизитам и содержанию относятся дата совершения и срок: доверенность без даты ничтожна, а без указания срока действует год.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

При оформлении «под снос» полезно указать срок больше года: расселение и сдача дома часто выходят за 12 месяцев, а продлить доверенность дистанционно нельзя — придётся оформлять новую.

Если ваш представитель тоже не сможет присутствовать (уедет, заболеет), заранее решите вопрос передоверия — иначе он не вправе передать полномочия третьему лицу:

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.
— п. 1 и п. 3 ст. 187 ГК РФ

Передоверие возможно только с прямого разрешения в доверенности (или при стечении обстоятельств для охраны ваших интересов), оформляется у нотариуса и не может быть длиннее основной доверенности — поэтому в текст стоит включить фразу о праве передоверия с указанием (или без) конкретного лица.

Отдельно учитывайте запрет на сделки представителя с самим собой: если новую квартиру предполагается оформить «сразу на меня» через договор с вашим же доверенным лицом или через его участие в сделке на стороне продавца/застройщика, это создаёт риск оспаривания.

Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Вывод: оформляйте нотариальную доверенность у любого нотариуса в регионе вашего фактического пребывания — приезд в Санкт-Петербург не нужен. В тексте обязательно: дата совершения, срок (рекомендуется 3 года либо «до исполнения поручения» с указанием срока), точные полномочия по конкретному объекту и договору, право передоверия; если договор будет заключаться с лицом, которое одновременно является вашим представителем, — либо исключите такую конструкцию, либо оговорите её отдельно и получите независимое сопровождение сделки.

Какие полномочия включить в доверенность, чтобы представитель прошёл всю процедуру

Объём полномочий должен покрывать не только подписание договора, но и весь путь до записи в ЕГРН: подачу и подписание заявления о государственной регистрации, получение документов после регистрации, а также подписание передаточного акта и, при необходимости, доплат.

Правовой основой служит то, что основанием для регистрации являются заявление и договор (сделка):

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью
— ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отсюда практический набор полномочий: подписать и заключить договор мены / соглашение об изъятии / договор купли-продажи (либо ДДУ) в отношении конкретной квартиры по конкретному адресу; подписать передаточный акт; подать и подписать заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права/перехода права; подать заявление о регистрации прекращения права на изымаемое помещение; получить выписку из ЕГРН и документы после регистрации; внести/получить денежные средства, если предусмотрена доплата за разницу площадей; уплатить госпошлину; расписываться за вас и совершать иные действия, связанные с исполнением поручения.

Отдельно предупредите клиента: генеральная формулировка «управлять и распоряжаться всем моим имуществом, продавать, дарить любые объекты недвижимости» опасна — в связке с п. 3 ст. 182 ГК РФ (запрет сделок представителя с самим собой) и со ст. 183 ГК РФ (последствия действий без полномочий) она создаёт риск утраты не только новой квартиры, но и иного имущества. Полномочия лучше перечислять предметно.

Вывод: в доверенности перечислите предметно: конкретный объект (адрес, кадастровый номер изымаемого помещения и данные нового объекта, как только они появятся), право подписать договор о предоставлении жилья взамен изымаемого и передаточный акт, право подать и подписать заявление о государственной регистрации права/перехода права и о прекращении права на изымаемое помещение, право получить документы после регистрации, право на доплату/получение доплаты и уплату госпошлины. Не выдавайте общую доверенность «на всё имущество» — это лишний риск.

Можно ли вообще не привлекать представителя: подача документов в электронной форме из другого региона

Помимо варианта с доверенным лицом, закон прямо допускает электронную подачу документов в Росреестр — лично от правообладателя:

в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, если иное не предусмотрено федеральным законом, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал), порталов государственных и муниципальных услуг субъектов Российской Федерации на основании заключенных органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом регистрации прав соответствующих соглашений (далее - региональные порталы государственных и муниципальных услуг), официального сайта, в том числе посредством использования сервиса "Личный кабинет", размещенного на официальном сайте с использованием единой системы идентификации и аутентификации и обеспечивающего хранение ранее направленных в орган регистрации прав заявлений и прилагаемых к ним документов (далее - личный кабинет) , или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав (далее также - отправление в электронной форме).
— ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

То есть вы, находясь в другом регионе, можете подать заявление и документы через личный кабинет на сайте Росреестра или через ЕПГУ, подписав комплект усиленной квалифицированной электронной подписью:

Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
— ч. 10 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Отдельная норма позволяет правообладателю подать в личном кабинете заявление о регистрации прав, возникающих или переходящих на основании сделки с его объектом:

Посредством использования личного кабинета правообладатель объекта недвижимости вправе представить в форме электронного документа в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав, возникающих, изменяющихся, прекращающихся или переходящих к другому лицу на основании сделки, заключенной в отношении объекта недвижимости, принадлежащего данному правообладателю. Заключение такой сделки может осуществляться с применением примерных условий соответствующих договоров, разработанных органом регистрации прав, размещенных на официальном сайте и опубликованных в печати в соответствии со статьей 427 Гражданского кодекса Российской Федерации . (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 1 4 . Органы государственной власти и органы местного самоуправления представляют заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к ним документы в орган регистрации прав только в форме электронных документов в порядке, установленном пунктом 2 части 1 настоящей статьи, за исключением случая, предусмотренного частью 37 статьи 70 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 02.11.2023 № 509-ФЗ ) 1 5 .
— ч. 1.3 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Но здесь есть ограничение по фактам: если сам договор о предоставлении квартиры заключается в бумажной форме (а в «расселении» он, как правило, подписывается сторонами на бумаге), электронная подача без представителя редко закрывает весь путь — сама сделка должна быть оформлена. Кроме того, при электронной подаче запрещено возвращать документы без рассмотрения (ч. 2 ст. 29 Закона № 218-ФЗ), но приостановка по формальным основаниям возможна, поэтому электронный формат — скорее дополнение к доверенности, чем полноценная замена.

Вывод: дистанционно можно действовать двумя путями: (1) через доверенное лицо по нотариальной доверенности — универсальный вариант, охватывающий подписание бумажного договора; (2) самостоятельно в электронной форме через личный кабинет Росреестра/ЕПГУ при наличии УКЭП — но только для тех заявлений, которые закон допускает в электронном виде, и при условии, что сделка подписана сторонами. Оптимально совместить: договор подписывает представитель, а электронную подачу и получение документов можно контролировать вам лично.

Что именно подписывается взамен снесённого жилья: зависит от основания расселения

Ветка первая — изъятие земельного участка для государственных/муниципальных нужд (в том числе по адресной программе Санкт-Петербурга). Тогда действует ст. 32 ЖК РФ: по соглашению с собственником предоставляется другое жилое помещение с зачётом его стоимости.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Значит, если вам предлагают именно договорный вариант с соглашением об изъятии, в доверенности нужно назвать и этот документ, и заявление о регистрации прекращения права на старую квартиру — иначе старое право останется в ЕГРН и будет числиться обременением.

Ветка вторая, критичная по деньгам: если дом уже был признан аварийным/подлежащим сносу или реконструкции на дату покупки вами комнаты/квартиры в общежитии, действует специальное правило, ограничивающее возмещение стоимостью покупки, и вариант «квартира взамен» для таких приобретателей не применяется.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

То есть при покупке жилья в доме, уже включённом в программу расселения, вместо нового жилья могут предложить только денежное возмещение в пределах цены покупки — и никакая доверенность этого не изменит. Проверить дату признания дома аварийным/включения в программу нужно до подписания любых бумаг.

Вывод: вид документа определяется основанием расселения: при изъятии участка — соглашение об изъятии с предоставлением другого помещения по ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; при иных схемах (городская программа, договор с застройщиком) — договор мены/купли-продажи/ДДУ. Если квартира куплена уже после признания дома аварийным/подлежащим сносу, вы попадаете под ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ и вправе рассчитывать только на возмещение в пределах цены покупки. Поэтому в доверенности указывайте тот документ, который реально предлагают, а до его подписания проверьте статус дома и условия предоставления.

Риски и что делать, если регистрацию приостановят или откажут

Ключевой риск при дистанционной схеме — не подпись, а содержание доверенности. Регистратор проверяет полномочия по документам, и при их дефекте документы возвращаются либо регистрация приостанавливается:

Возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня получения органом регистрации прав таких документов, а по основанию, указанному в пункте 3 статьи 25 настоящего Федерального закона, в течение трех рабочих дней по истечении срока, указанного в пункте 3 статьи 25 настоящего Федерального закона. Возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов, представленных в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, не осуществляется.
— ч. 2 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

При электронной подаче документы без рассмотрения не возвращаются — они сразу проверяются по существу, поэтому точность полномочий и подписей в этом варианте критичнее.

Отдельный риск — действия представителя за пределами полномочий: такая сделка не связывает вас автоматически.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Оспорить приостановление или отказ в государственной регистрации можно в районный суд по правилам главы 22 КАС РФ (по месту нахождения органа регистрации прав), а досудебно — через апелляционную комиссию при органе регистрации прав.

Вывод: риски снимаются предметной доверенностью (блок 3) и проверкой статуса дома (блок 5). При приостановлении из-за дефекта доверенности выдаётся новая доверенность у нотариуса и документы подаются повторно; отказ обжалуется в районный суд в порядке главы 22 КАС РФ либо в апелляционную комиссию Росреестра. Сроки: устранение причин приостановления — в пределах срока приостановления, указанного регистратором в уведомлении.

Деньги: какие расходы и выплаты сопровождают дистанционное оформление

Нотариальное удостоверение доверенности — платное нотариальное действие; тариф установлен Основами законодательства РФ о нотариате, а поскольку в вашем случае нотариальная форма обязательна (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ), доверенность удостоверяется как требующая нотариальной формы, плюс услуги правового и технического характера по тарифам нотариальной палаты региона.

За государственную регистрацию права уплачивается государственная пошлина; её размер установлен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (за регистрацию права собственности на жилое помещение). Квитанция об уплате — один из документов, прилагаемых к заявлению, а уплатить пошлину может представитель, если это охвачено доверенностью (блок 3).

Самое существенное денежное последствие — зачёт стоимости нового жилья при определении возмещения за изымаемое:

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Если новая квартира больше по площади, разницу, как правило, доплачивает собственник — поэтому в доверенности нужно право вносить доплату, иначе представитель не сможет завершить сделку.

Если же квартира приобретена уже после признания дома аварийным/подлежащим сносу, потолок возмещения ограничен ценой покупки:

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

В этом случае «квартира взамен» не предоставляется, а размер выплаты привязан к цене приобретения — сохраните договор купли-продажи и платёжные документы.

Вывод: бюджет складывается из нотариального тарифа за доверенность (обязательная нотариальная форма), государственной пошлины за регистрацию права по подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и возможной доплаты за разницу площадей (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). При покупке в уже аварийном доме возмещение ограничено ценой приобретения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ), поэтому документы об оплате нужно сохранить, а в доверенность включить право на доплату и уплату пошлины.

Доказательства: какие документы защитят вашу позицию

Комплект делится на три части. Первая — ваши правоустанавливающие документы на изымаемое помещение (договор купли-продажи, документы об оплате, выписка ЕГРН). Вторая — документы о статусе дома и основании расселения: решение об изъятии земельного участка, проект соглашения об изъятии, адресная программа, — именно они определяют, применяется ли ч. 8 ст. 32 ЖК РФ или ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Третья — документы представителя: нотариальная доверенность с датой совершения и сроком.

Доказательственное значение имеет сам текст доверенности: без даты совершения она ничтожна (> Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

— п. 1 ст. 186 ГК РФ), поэтому дата — не формальность, а условие действительности; при утрате или споре проверяется реестр нотариальных действий.

К документам, представляемым на регистрацию, предъявляются требования по форме и содержанию: они должны соответствовать законодательству, а в установленных случаях быть нотариально удостоверены и иметь надлежащие подписи сторон.

Вывод: соберите три пакета: (1) договор купли-продажи и документы об оплате квартиры в общежитии + актуальная выписка ЕГРН; (2) решение об изъятии/адресная программа и проект соглашения — для проверки применимой ветки ст. 32 ЖК РФ; (3) нотариальная доверенность с датой и сроком, копии паспортов доверителя и представителя. Доверенность без даты совершения ничтожна, поэтому проверьте её наличие сразу при удостоверении.

Исполнение: как завершается процедура без вашего приезда

После регистрации права представитель получает документы и ключи. Чтобы он мог это сделать, в доверенности необходимо право получать документы после регистрации и подписывать акт приёма-передачи квартиры; при электронной подаче уведомления и выписка направляются в личный кабинет заявителя.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение); (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью
— ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
— ч. 10 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Практический порядок: представитель подаёт заявление и документы (лично в МФЦ/Росреестр либо в электронной форме с УКЭП), получает уведомление о приостановлении/регистрации, забирает выписку из ЕГРН и ключи, подписывает акт, а вам передаёт сканы и оригиналы. Требовать у представителя отчёт и документы вы вправе как доверитель.

Если приостановка всё же случится (например, из-за отсутствия нужного полномочия в доверенности), устранить причину можно новой доверенностью и повторной подачей; отказ обжалуется в суд по правилам главы 22 КАС РФ.

Вывод: без вашего приезда процедура завершается полностью, если доверенность охватывает: подписание договора и акта приёма-передачи, подачу/подписание заявления о регистрации, получение документов после регистрации (ч. 1 ст. 18, ч. 10 ст. 21 Закона № 218-ФЗ). При электронной подаче документы и уведомления приходят в личный кабинет. Итоговые документы (выписку ЕГРН, экземпляр договора, ключи) представитель передаёт вам; порядок отчёта и передачи оригиналов лучше прописать в самом тексте поручения.