Выкуп квартиры государством по Закону N44 от 5.04.1913: как продать в Новосибирске, если прописаны мать с ребенком 2000 г.р.

Существует ли обязанность государства выкупить квартиру по «Закону № 44 от 5.04.1913»

Действующее регулирование построено на закрытом перечне случаев, когда имущество гражданина вообще может быть изъято против его воли. Всё, что не входит в этот перечень, принудительному изъятию не подлежит — следовательно, никакой «долг государства выкупить квартиру» по общему правилу не возникает.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 );
— п. 2 ст. 235 ГК РФ

Это означает: ссылка на акт 1913 года не создаёт для клиента ни права требовать выкупа, ни обязанности какого-либо органа этот выкуп произвести. Изъятие возможно только по конкретному основанию, предусмотренному действующим законом (в том числе подп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ — изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд), причём по инициативе уполномоченного органа, а не по желанию собственника продать.

Если бы речь шла о национализации (обращении квартиры в госсобственность), она возможна только на основании отдельного закона и с возмещением стоимости и убытков:

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.
— абз. последний ст. 235 ГК РФ (национализация), п. 2

Обратный вывод из этой нормы важен практически: у государства нет обязанности выкупать конкретную квартиру, но и забрать её «бесплатно» оно не может — только по закону и с возмещением.

Механизм выкупа жилого помещения существует, но он привязан к изъятию земельного участка для публичных нужд и запускается решением органа власти:

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

Ключевое для клиента: выкуп идёт «на основании решения уполномоченного органа», а не на основании заявления собственника о желании продать по «царскому закону». При отсутствии такого решения никакой обязанности выкупа нет, а квартира остаётся в свободном обороте.

Вывод по вопросу: обязанности государства выкупить квартиру клиента по «Закону № 44 от 5.04.1913» не существует: принудительное изъятие имущества допускается только в случаях, прямо перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ, а выкуп жилого помещения возможен лишь при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд на основании решения уполномоченного органа (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Никаких требований к клиенту на основании этого «закона» предъявляться не может, и никаких выплат из него клиент получить не вправе. Если кто-либо ссылается на такой «закон», требует денег или документов «для оформления выкупа» — это повод для проверки на мошенничество (см. блок 4).

Если бы изъятие состоялось: размер и порядок возмещения, роль суда

Даже в законной процедуре изъятия деньги собственнику гарантированы, причём принудительное изъятие невозможно без предварительного равноценного возмещения:

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Для ситуации клиента это значит: если когда-нибудь появится решение об изъятии (например, при признании дома аварийным или при комплексном развитии территории), клиент не обязан соглашаться на предложенную сумму — без его согласия забрать квартиру можно только через суд и только заплатив заранее и равноценно.

Спор об условиях изъятия переносится в суд:

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
— ч. 9 ст. 32 ЖК РФ

То есть отказ подписать соглашение не лишает клиента права на возмещение: размер в этом случае определяет суд. Практически важно, что иск предъявляет уполномоченный орган, а не клиент.

Состав возмещения прямо перечислен и включает убытки и упущенную выгоду:

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

С учётом фактов клиента (квартира фактически не продаётся с 2020 года) именно упущенная выгода и убытки от переезда — предмет доказывания при оценке, а не сама цена 3 000 000 руб. по объявлению. Если же речь идёт об изъятии земельного участка, действует то же правило о предварительном и равноценном возмещении:

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. (Статья в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
— п. 4 ст. 281 ГК РФ

Вывод по вопросу: законная процедура изъятия возможна только при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, п. 4 ст. 281 ГК РФ); при несогласии собственника условия изъятия определяются судом (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ), а в размер возмещения включаются рыночная стоимость и все убытки, включая упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Сейчас этого механизма у клиента нет — нет самого решения об изъятии; при его появлении клиент вправе не подписывать соглашение и оспаривать размер возмещения в суде по месту нахождения объекта (Новосибирск).

Свободная продажа квартиры с 2020 года: правомочия собственника и зарегистрированные лица

Пока квартира не изъята, клиент распоряжается ею свободно:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Это значит, что ожидание «государственного выкупа» не ограничивает клиента: он вправе продать квартиру любому покупателю за согласованную цену.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Отсюда следует важный практический момент по цене: «дорогая пересылка в Германию» — это условие клиента о порядке исполнения, а не законное основание отказать покупателю; цена и порядок расчётов определяются договором, и ни одна норма не обязывает покупателя оплачивать пересылку отдельно, если это не согласовано в договоре.

По зарегистрированным в квартире матери и ребёнку 2000 г.р.: сам по себе переход права собственности прекращает их право пользования, если они не собственники:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Ребёнок 2000 года рождения к настоящему времени достиг совершеннолетия, поэтому орган опеки в сделке участвует лишь при наличии условий, прямо названных в законе, — нахождение под опекой (попечительством) либо отсутствие родительского попечения:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Если ребёнок — только зарегистрированное лицо (не собственник и не находится под опекой), согласие органа опеки не требуется, а регистрация («прописка») сама по себе сделку не блокирует; если ребёнок имеет долю в праве собственности — он сторона сделки и без его участия продажа невозможна; если он находится под опекой или остался без попечения — требуется согласие органа опеки и попечительства.

По налогу: квартира в собственности с 1997 года, то есть значительно дольше любого минимального срока владения, поэтому доход от продажи налогом не облагается:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Даже самый длинный минимальный срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а владение с 1997 года превышает его многократно; следовательно, НДФЛ с продажи не возникает и обязанность подавать декларацию в связи с этой продажей отсутствует.

Вывод по вопросу: клиент вправе продать квартиру свободно и по любой цене (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ); регистрация матери и совершеннолетнего ребёнка 2000 г.р. сделку не блокирует — их право пользования прекращается при переходе права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а согласие органа опеки нужно только если ребёнок состоит под опекой (попечительством) либо остался без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) или является собственником доли; «пересылка в Германию» оплачивается только если это прямо предусмотрено договором; НДФЛ не возникает, поскольку срок владения с 1997 года превышает минимальный предельный срок (ст. 217.1 НК РФ).

«Выкуп государством» и «пересылка в Германию»: риски мошенничества и возврат денег

Формулировка «квартира должна быть выкуплена государством», соединённая с требованием оплатить «дорогую пересылку в Германию», типична для схемы, где деньги берут под несуществующее основание. Уголовный закон прямо охватывает хищение путём обмана:

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ст. 159 УК РФ, п. 1

Признак обмана здесь — ссылка на несуществующую обязанность государства (см. блок 1): ни один действующий акт такой обязанности не устанавливает. Если суммы переводились, это повод для заявления в полицию с требованием проверки по ст. 159 УК РФ; при значительном ущербе гражданину применяется ч. 2 ст. 159 УК РФ.

Параллельно действует гражданско-правовой механизм: всё полученное без законного основания подлежит возврату:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это означает, что перечисленные «за пересылку» суммы можно взыскать как неосновательное обогащение даже без приговора суда — достаточно доказать факт и размер перевода и отсутствие основания (никакого обязательства оплачивать «государственный выкуп» не существует).

К сумме, которую удерживают, начисляются проценты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Клиент вправе требовать не только возврата суммы, но и процентов по ключевой ставке Банка России за период неправомерного удержания — это прямое денежное последствие отказа вернуть деньги.

Если деньги были уплачены по сделке (например, договору об оказании «услуг по оформлению выкупа»), возможен и второй путь — оспаривание сделки:

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

Однако здесь действует короткий срок: годичный срок исковой давности по оспоримой сделке, исчисляемый со дня, когда потерпевший узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Начало течения общего срока привязывается к моменту, когда лицо узнало о нарушении права и о надлежащем ответчике:

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Практический смысл: если с момента, когда клиент узнал (или должен был узнать) об обмане, прошло больше года, требование о признании сделки недействительной, скорее всего, будет отклонено по заявлению ответчика о пропуске срока, — тогда защита строится через возврат неосновательного обогащения (три года по ст. 196 ГК РФ). При этом для возврата неосновательного обогащения деньги взыскиваются с того, кто их фактически получил; если получатель — иностранная «фирма-посредник», реальное взыскание затруднено, что и есть главный риск.

Вывод по вопросу: ссылка на «выкуп по Закону № 44 от 5.04.1913» — обман: законной обязанности государства выкупить квартиру нет, а получение денег под такое «основание» содержит признаки мошенничества (ст. 159 УК РФ). Действия клиента: не переводить больше никаких сумм, включая «пересылку», сохранить переписку и платёжные документы, подать заявление в полицию, а уплаченное взыскивать как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1109 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ; оспаривание сделки по п. 2 ст. 179 ГК РФ возможно только в пределах годичного срока (п. 2 ст. 181 ГК РФ), а требование о возврате неосновательного обогащения — в пределах трёх лет (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Иск о возврате денег предъявляется по общим правилам подсудности — по месту нахождения ответчика, если иное не следует из договора.

Защита от притязаний на квартиру, купленную в 1997 году

Покупка на личные сбережения в 1997 году — сильный аргумент добросовестности: приобретение было возмездным, а о правах третьих лиц клиент не знал и не мог знать. Закон защищает такого приобретателя:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Для клиента это означает: если кто-либо (включая публичный орган) заявит, что квартира выбыла из его владения помимо воли, виндикация возможна лишь при доказанности этих обстоятельств; при возмездном приобретении по сделке 1997 года квартира из владения прежнего собственника выбыла по его воле, что исключает истребование.

Обратная ветка: если бы квартира была получена безвозмездно (например, в дар или в порядке приватизации с пороком), она могла бы быть истребована во всех случаях — но к возмездной покупке 1997 года это не относится.

Вывод по вопросу: при возмездном приобретении квартиры в 1997 году клиент является добросовестным приобретателем, и истребование квартиры по ст. 301 ГК РФ возможно только в случаях, перечисленных в п. 1 ст. 302 ГК РФ (утрата, хищение, выбытие помимо воли), которых в описанных фактах нет; практический совет — хранить договор купли-продажи 1997 года и документы об оплате как доказательство возмездности, а при появлении иска об истребовании квартиры заявлять возражения со ссылкой на п. 1 ст. 302 ГК РФ.

Пути защиты при отказе и доказательства

Если уполномоченный орган откажется признавать права клиента либо покупатель уклоняется от оплаты согласованной цены «и пересылки», спор о правах на недвижимость разрешается по правилам исключительной подсудности:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это означает, что любые иски о праве на квартиру (включая спор о размере возмещения при изъятии) предъявляются в районный суд города Новосибирска — по месту нахождения объекта.

В процедуре изъятия «если откажут» прямо урегулировано законом: отказ собственника подписать соглашение переносит спор в суд, а иск предъявляет уполномоченный орган:

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
— ч. 9 ст. 32 ЖК РФ

То есть клиент, несогласный с суммой возмещения, вправе отказаться подписывать соглашение и требовать определения всех условий судом.

При угрозах «изъятия» и при переводе денег лицам, ссылающимся на несуществующий «Закон № 44 от 5.04.1913», защита ведётся через заявление о преступлении в территориальный орган МВД России:

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ст. 159 УК РФ, п. 1

Признак обмана — ссылка на несуществующую обязанность государства выкупить квартиру: ни один действующий акт такой обязанности не устанавливает (см. блок 1), поэтому получение денег под такое «основание» охватывается составом хищения путём обмана.

По доказательствам для любого требования клиента достаточны: договор купли-продажи 1997 года и документы об оплате (подтверждают возмездность приобретения и право собственности), выписка из ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах; при взыскании уплаченных сумм — платёжные документы и переписка. Отсутствие договора 1997 года восполняется выпиской из ЕГРН, факт переводов — банковскими документами.

Вывод по вопросу: споры о праве на квартиру и о размере возмещения при изъятии подсудны районному суду города Новосибирска по месту нахождения объекта (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ); отказ подписать соглашение об изъятии переносит спор в суд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ); при переводе денег под ссылку на «выкуп» защита ведётся заявлением о преступлении в территориальный орган МВД России по ст. 159 УК РФ. Органы и подсудность едины во всех блоках: районный суд г. Новосибирска и территориальный орган МВД России.