Прежде всего необходимо определить правовую природу договора, по которому семья занимает квартиру. Согласно ст. 672 ГК РФ, в муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения могут предоставляться по договору социального найма либо по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Поскольку семья оплачивает лишь коммунальные услуги, а квартира является муниципальной, их договор, вероятнее всего, относится к договору социального найма (или найма жилого помещения жилищного фонда социального использования). В силу п. 2 ст. 672 ГК РФ члены семьи нанимателя пользуются всеми правами и несут обязанности наравне с нанимателем, поэтому пятеро несовершеннолетних детей имеют равные с родителями права пользования жилым помещением.
Статья 672 ГК РФ определяет, что в муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Пункт 2 устанавливает, что члены семьи нанимателя пользуются всеми правами и несут обязанности наравне с нанимателем. Пункт 3 указывает, что к договору социального найма применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 статьи 685 ГК РФ, а другие положения ГК РФ применяются, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Пункт 4 аналогично отсылает к жилищному законодательству для договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 672
Основания, по которым наймодатель (администрация) может требовать расторжения договора найма и выселения нанимателя, строго ограничены. Статья 687 ГК РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких оснований: невнесение платы за жилое помещение в течение шести месяцев, разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению, систематическое нарушение прав соседей. Необходимость предоставить квартиру для проживания родителей наймодателя в этом перечне отсутствует. Следовательно, требование освободить жилье через 2,5 месяца, основанное на личной потребности наймодателя, является неправомерным. Кроме того, та же статья предусматривает возможность для суда предоставить нанимателю отсрочку исполнения решения о расторжении договора на срок не более одного года, если наниматель не имеет другого жилья и находится в трудной жизненной ситуации – это важный механизм временной защиты многодетной семьи.
Статья 687 ГК РФ устанавливает основания расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя: невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, разрушение или порча жилого помещения, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей. Не предусматривает расторжение в связи с необходимостью предоставления жилья родственникам наймодателя. Также предусматривает возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении на срок не более года.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Если же состоялось судебное решение о расторжении договора, то согласно статье 688 ГК РФ наниматель и все проживающие с ним граждане подлежат выселению на основании этого решения. Однако даже в этом случае семья не лишена права на судебную защиту и может просить суд о предоставлении отсрочки по ст. 687 ГК РФ, а также о применении обеспечительных мер, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 688
Для защиты от выселения до суда семья может обратиться в суд с иском о признании требования о выселении незаконным и одновременно заявить ходатайство об обеспечении иска. Статья 139 ГПК РФ допускает принятие обеспечительных мер, если их непринятие может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. В качестве меры обеспечения можно просить суд о запрете администрации совершать действия по выселению (например, опечатывать помещение, отключать коммунальные услуги) до вынесения решения по делу.
Статья 139. Основания для обеспечения иска. 1. По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 139
Конкретные меры по обеспечению иска перечислены в статье 140 ГПК РФ: суд может запретить ответчику (администрации) совершать определенные действия, а также запретить другим лицам совершать действия, касающиеся предмета спора. Применение таких мер должно быть соразмерно заявленному требованию. Для многодетной семьи с пятью детьми запрет на выселение до разрешения спора по существу является соразмерной мерой, поскольку предотвращает причинение существенного вреда их жилищным правам.
Статья 140. Меры по обеспечению иска
- Мерами по обеспечению иска могут быть: ... 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; ... 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. ... 3. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 140
Что касается права на внеочередное предоставление жилья по договору социального найма, то в предоставленном контексте норма, прямо устанавливающая такое право для многодетных семей, отсутствует. Статья 89 ЖК РФ, содержащаяся в контексте, регулирует предоставление другого благоустроенного жилого помещения лишь при выселении по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ (снос дома, перевод жилого помещения в нежилое, признание непригодным для проживания). Поскольку в данной ситуации таких оснований нет, данная норма неприменима. Вопрос о внеочередном предоставлении жилья многодетным семьям, нуждающимся в жилье, может регулироваться региональным законодательством субъекта РФ, а также федеральными нормативными актами (например, Указом Президента РФ о мерах по социальной поддержке многодетных семей), которые не были приведены в контексте. Поэтому для получения жилья по социальному найму семье необходимо встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по месту жительства (месту пребывания) – для этого следует обратиться в орган местного самоуправления по месту фактического проживания, несмотря на отказ администрации, и при необходимости обжаловать отказ в судебном порядке.
Отказ администрации, мотивированный тем, что семья «не от их района», не основан на нормах, содержащихся в представленном контексте. Факт длительного проживания (4 года) и обучения детей в местных образовательных учреждениях (6 лет) может свидетельствовать о сложившихся социальных связях, но сам по себе не создает права на внеочередное получение жилья без соблюдения установленного порядка (учет нуждающихся). Однако администрация не вправе игнорировать обязанность по постановке на учет и предоставлению жилья, если семья соответствует критериям нуждаемости (площадь менее учетной нормы, отсутствие другого жилья и т.д.) – эти обстоятельства необходимо доказывать в суде.
