Ситуация связана с реализацией права собственности на объект недвижимости, расположенный на территории, которая на момент приобретения (2020 год) не находилась под юрисдикцией Российской Федерации, а входила в состав ДНР. В настоящее время (с 30 сентября 2022 года) данная территория принята в состав России, и на неё распространяется российское законодательство, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимость.
Юридически значимым обстоятельством является отсутствие регистрации права собственности пользователя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Договор купли-продажи 2020 года и технический паспорт, выданные в период действия правовой системы ДНР, подтверждают факт приобретения квартиры, однако их юридическая сила для целей взаимодействия с российскими государственными органами (включая получение компенсации) не является однозначной. В контексте российского правопорядка право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации.
Механизм отказа от жилья и получения компенсации (предположительно, в связи с утратой или повреждением жилья в результате боевых действий, либо в рамках иных компенсационных программ) обычно требует, чтобы заявитель был признан собственником в установленном законом порядке. Возникает правовая коллизия: с одной стороны, пользователь считает себя собственником на основании документов, полученных до вхождения территории в состав РФ; с другой стороны, для официального признания этого права Росреестром и для участия в компенсационных процедурах может потребоваться предварительная легализация правоустанавливающих документов и внесение записи в ЕГРН.
Таким образом, затронуты правоотношения в сфере признания прав на недвижимость, возникших на территориях новых субъектов РФ до их интеграции в российское правовое поле, а также процедурные вопросы предоставления компенсации за утраченное или повреждённое жильё. Ключевой вопрос заключается в том, является ли государственная регистрация в Росреестре обязательным условием для реализации права на отказ от квартиры и последующее получение компенсации, или же для этих целей достаточно документов, подтверждающих фактическое владение и приобретение. Также юридически значимо, какой именно нормативный акт (федеральный закон или специальный порядок для новых регионов) регулирует процедуру отказа и компенсации в данном случае.
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи. Применительно к вашей квартире в Угледаре договор купли-продажи 2020 года является юридическим основанием возникновения права собственности по законодательству, действовавшему на момент сделки на территории ДНР. Однако для признания этого права в правовом поле Российской Федерации необходимо учитывать специальные требования о государственной регистрации.
- Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 218
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора сторонами до такой регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что пока ваше право не внесено в Единый государственный реестр недвижимости (Росреестр), государство — а именно оно выступает третьим лицом в вопросе компенсации — не обязано признавать вас собственником и, соответственно, рассматривать ваш отказ от квартиры как действие, влекущее правовые последствия, включая выплату компенсации.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 551
Вместе с тем ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" прямо указывает, что договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимости на момент совершения сделки, являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав. Ваш договор купли-продажи 2020 года, заключенный в Угледаре (территория, подчинявшаяся законодательству ДНР), подпадает под это основание, поэтому вы имеете возможность обратиться в Росреестр для регистрации ранее возникшего права.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о правах на не
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 14
Статья 235 ГК РФ называет отказ собственника от права собственности одним из оснований его прекращения, а ст. 236 ГК РФ раскрывает механизм такого отказа: гражданин может отказаться, объявив об этом либо совершив действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить права. Однако эта же статья устанавливает существенное ограничение: отказ не влечет прекращения прав и обязанностей собственника до приобретения права собственности на это имущество другим лицом. Следовательно, простое заявление об отказе (даже поданное в государственный орган) не освободит вас от бремени собственника и не приведет к автоматической выплате компенсации, пока государство не примет имущество в свою собственность в установленном законом порядке.
- Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 235
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 236
Таким образом, из представленных норм следует, что для юридически значимого отказа от квартиры с целью получения компенсации от государства необходимо сначала легализовать свое право собственности путем государственной регистрации в Росреестре на основании ст. 551 ГК РФ и ст. 14 218-ФЗ. Подача заявления об отказе на основании только договора купли-продажи и техпаспорта, без предварительной регистрации, не создаст для государства обязанности признать вас собственником и выплатить компенсацию, поскольку сам институт компенсации за утрату жилья на территориях новых субъектов РФ регулируется специальными нормативными актами, которые не были представлены в анализируемом блоке, но в рамках общего гражданского законодательства именно регистрация права выступает необходимым условием для распоряжения имуществом в отношениях с государством.
