Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Какую доверенность сделать на приёмку квартиры от застройщика, если собственник — несовершеннолетний ребёнок, и можно ли оформить на отца или мать, нужно ли нотариальное заверение

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подготовьте паспорт, свидетельство о рождении ребенка и выписку из ЕГРН на квартиру.
  2. 2
    При подписании акта приема-передачи укажите, что действуете как законный представитель несовершеннолетнего собственника.
  3. 3
    Не оформляйте доверенность — ваши полномочия подтверждаются законом (ст. 64 СК РФ).
  4. 4
    При отказе застройщика принять акт без доверенности потребуйте письменный мотивированный отказ.
  5. 5
    Зафиксируйте отказ застройщика на видео или составьте акт с подписями свидетелей.
  6. 6
    Обратитесь к адвокату для принудительного понуждения застройщика к приемке квартиры.

Документы и доказательства

  • Паспорт родителя (отца или матери), который будет подписывать акт приёма-передачи.
  • Свидетельство о рождении ребёнка (подтверждает родство и статус законного представителя).
  • Выписка из ЕГРН на квартиру (подтверждает, что собственник — несовершеннолетний).
  • Если у клиента есть договор участия в долевом строительстве или договор уступки прав требования: Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) или договор уступки прав требования.
  • Акт приёма-передачи квартиры с пометкой: «подписан законным представителем несовершеннолетнего собственника».

  • Срочно: первые шаги

    • Не оформляйте доверенность: вы действуете как законный представитель на основании закона.
    • Возьмите на приёмку паспорт, свидетельство о рождении ребёнка и выписку из ЕГРН.
    • При подписании акта укажите: «Мать/отец, действующая(ий) за несовершеннолетнего собственника».
    • Обратитесь к адвокату для понуждения застройщика к приёмке, если отказ необоснован.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте доверенность от имени ребёнка — он не может её выдать в силу возраста.
    • Не требуйте доверенность на себя или другого родителя — законный представитель действует без неё.
    • Не соглашайтесь на нотариальное заверение документов для приёмки — оно не требуется по закону.
    • Не подписывайте акт приёма-передачи без указания, что действуете как законный представитель ребёнка.
    • Не позволяйте застройщику отказывать в приёмке из-за отсутствия доверенности — ссылайтесь на ст. 64 СК РФ.
    • Не игнорируйте отказ застройщика — зафиксируйте его письменно и обратитесь к адвокату.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ключевой аспект ситуации в том, что собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок, а приемка квартиры от застройщика — это юридически значимое действие, которое влечет возникновение прав и обязанностей у собственника (например, подписание акта приема-передачи, фиксирующего качество объекта и момент перехода рисков). Поскольку ребенок не обладает полной дееспособностью (не достиг 18 лет и не эмансипирован), он не может самостоятельно совершать такие действия. В данной ситуации затронуты правоотношения представительства, регулируемые нормами о законном представительстве несовершеннолетних. Родители (отец и мать) являются законными представителями ребенка в силу закона, и их полномочия на совершение сделок и юридических действий от имени ребенка возникают непосредственно из факта рождения ребенка, а не из доверенности. Юридически значимо, что приемка квартиры (подписание акта приема-передачи) в контексте участия несовершеннолетнего в долевом строительстве требует учета особенностей сделок с участием несовершеннолетних. Вопрос о необходимости доверенности (и ее форме) возникает из-за требований застройщика или особенностей процедуры, когда застройщик не может проверить статус законного представителя на месте без дополнительного документа. Однако родитель, действуя как законный представитель, не нуждается в доверенности от ребенка для совершения действий от его имени — ребенок в силу возраста не может выдать доверенность. Полномочия родителя подтверждаются свидетельством о рождении ребенка (или паспортом с отметкой о детях) и документом о регистрации права собственности на ребенка. При этом, если застройщик настаивает на доверенности, то формально это требование не основано на законе, но на практике может быть обусловлено внутренними регламентами застройщика. Дополнительно значимо, что приемка не является сделкой, которая требует нотариального удостоверения (например, отчуждение недвижимости), поэтому нотариальная форма для такого документа не предусмотрена законом. Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются: статус ребенка как собственника, его недееспособность, статус родителя как законного представителя, характер приемки как юридического действия, и отсутствие прямой необходимости в доверенности при наличии подтверждающих документов о представительстве.

В силу прямого указания закона родители выступают законными представителями своих детей без специальных полномочий, что имеет основополагающее значение для приёмки квартиры. Согласно ст. 64 Семейного кодекса РФ, «защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий». Это означает, что отец или мать, предъявив застройщику свидетельство о рождении ребёнка и свой паспорт, уже подтверждают статус законного представителя и не нуждаются в отдельной доверенности от имени ребёнка. Приёмка квартиры — это именно защита имущественных прав несовершеннолетнего (принятие надлежащего исполнения от застройщика), поэтому родитель действует в рамках закона, а не на основании доверенности.

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 64

Для малолетних (до 14 лет) порядок совершения сделок установлен ст. 28 ГК РФ. В ней закреплено, что «за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны». Приёмка квартиры является сделкой — односторонней или двусторонней (подписание акта приёма-передачи). Следовательно, если ребёнок малолетний, родитель подписывает акт сам как законный представитель, без доверенности. Если ребёнку от 14 до 18 лет, применяется ст. 26 ГК РФ: в ней указано, что «несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя». То есть подросток может лично подписать акт, но с предварительного письменного согласия родителя, либо родитель всё равно может подписать за него как представитель, но уже на основании закона, а не доверенности.

  1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 28

Статья 26 ГК РФ регулирует дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Пункт 1 устанавливает, что такие несовершеннолетние совершают сделки с письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 26 (в контексте дано описание, но дословный текст пункта 1: «Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя» — используется это содержание)

Если бы родитель всё же захотел выдать доверенность (например, на третье лицо), в силу ст. 185 ГК РФ «доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами», при этом «доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители». То есть именно родитель, а не ребёнок, может выдать доверенность другому лицу (например, другому родителю, бабушке) от имени ребёнка. Но в рассматриваемой ситуации, когда родитель сам идёт на приёмку, доверенность не нужна, так как его полномочие основано на законе (ст. 64 СК РФ и ст. 28 ГК РФ).

  1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
  1. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185

Нотариальное удостоверение доверенности требуется лишь в случаях, прямо указанных в законе. Статья 185.1 ГК РФ устанавливает, что «доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена». Приёмка квартиры не является сделкой, требующей нотариальной формы, не является распоряжением зарегистрированным правом (само право уже зарегистрировано на ребёнка, а принятие квартиры — это фиксация исполнения обязательства застройщиком). Следовательно, если даже по какой-то причине родитель решит оформить доверенность на другое лицо, нотариальная форма не обязательна, достаточно простой письменной формы. Однако в случае приёмки самим родителем доверенность не нужна вовсе.

Статья 185.1 ГК РФ: 1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185.1

Правовые последствия приёмки без надлежащего подтверждения полномочий определяются ст. 182 ГК РФ: «сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого». Поскольку родитель действует в силу указания закона (ст. 64 СК РФ), подписанный им акт приёма-передачи будет считаться совершённым от имени ребёнка и породит для него права и обязанности (например, обязанность оплатить коммунальные услуги с момента приёмки, право требовать устранения недостатков). Если же родитель не сможет подтвердить статус законного представителя (не предъявит свидетельство о рождении или паспорт), застройщик вправе отказать в подписании акта, ссылаясь на отсутствие полномочий. В такой ситуации необходимо просто предоставить документы, подтверждающие родство и статус — это не доверенность, а доказательство законного представительства.

  1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182

Таким образом, доверенность для приёмки квартиры не требуется: родитель как законный представитель действует на основании закона. Представителем может быть как отец, так и мать, причём каждый из них вправе действовать самостоятельно, без совместного участия другого родителя. Нотариального удостоверения никаких документов не нужно. Приёмка без доверенности, но с подтверждением статуса законного представителя, является законной и создаёт правовые последствия для несовершеннолетнего собственника.

Приёмка квартиры от застройщика, когда собственником значится несовершеннолетний, совершается родителем без доверенности — его полномочия прямо установлены законом, и для этого достаточно подтвердить статус законного представителя. Представителем вправе выступить как отец, так и мать по отдельности; нотариальное удостоверение каких‑либо документов для такой приёмки не требуется. Действия родителя, подписывающего акт от имени ребёнка как законный представитель, полностью законны и порождают права и обязанности для несовершеннолетнего собственника.

Рекомендуемые действия

  • Не оформлять доверенность: ни от имени ребёнка (он не дееспособен её выдать), ни на имя другого лица, если вы идёте на приёмку лично — ваше право действовать основано на ст. 64 СК РФ и ст. 28 (или ст. 26) ГК РФ.
  • Подготовить и взять с собой паспорт родителя, оригинал свидетельства о рождении ребёнка, а также документ, подтверждающий право собственности ребёнка на квартиру (выписку из ЕГРН, договор участия в долевом строительстве).
  • При подписании акта приёма-передачи прямо указать, что действуете от имени несовершеннолетнего собственника в качестве его законного представителя, поставить свою подпись с расшифровкой и обозначением родства (например, «мать, действующая за своего несовершеннолетнего сына/дочь»).
  • Если представители застройщика настаивают на доверенности, устно разъяснить, что законный представитель действует без специальных полномочий, и сослаться на приведённые нормы; при необоснованном отказе в приёмке зафиксировать факт отказа письменно (акт с отметкой, видеозапись) и обратиться к адвокату для понуждения застройщика к исполнению обязанности.