Для малолетних (до 14 лет) порядок совершения сделок установлен ст. 28 ГК РФ. В ней закреплено, что «за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны». Приёмка квартиры является сделкой — односторонней или двусторонней (подписание акта приёма-передачи). Следовательно, если ребёнок малолетний, родитель подписывает акт сам как законный представитель, без доверенности. Если ребёнку от 14 до 18 лет, применяется ст. 26 ГК РФ: в ней указано, что «несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя». То есть подросток может лично подписать акт, но с предварительного письменного согласия родителя, либо родитель всё равно может подписать за него как представитель, но уже на основании закона, а не доверенности.
- За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 28
Статья 26 ГК РФ регулирует дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Пункт 1 устанавливает, что такие несовершеннолетние совершают сделки с письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 26 (в контексте дано описание, но дословный текст пункта 1: «Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя» — используется это содержание)
Если бы родитель всё же захотел выдать доверенность (например, на третье лицо), в силу ст. 185 ГК РФ «доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами», при этом «доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители». То есть именно родитель, а не ребёнок, может выдать доверенность другому лицу (например, другому родителю, бабушке) от имени ребёнка. Но в рассматриваемой ситуации, когда родитель сам идёт на приёмку, доверенность не нужна, так как его полномочие основано на законе (ст. 64 СК РФ и ст. 28 ГК РФ).
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
- Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185
Нотариальное удостоверение доверенности требуется лишь в случаях, прямо указанных в законе. Статья 185.1 ГК РФ устанавливает, что «доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена». Приёмка квартиры не является сделкой, требующей нотариальной формы, не является распоряжением зарегистрированным правом (само право уже зарегистрировано на ребёнка, а принятие квартиры — это фиксация исполнения обязательства застройщиком). Следовательно, если даже по какой-то причине родитель решит оформить доверенность на другое лицо, нотариальная форма не обязательна, достаточно простой письменной формы. Однако в случае приёмки самим родителем доверенность не нужна вовсе.
Статья 185.1 ГК РФ: 1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185.1
Правовые последствия приёмки без надлежащего подтверждения полномочий определяются ст. 182 ГК РФ: «сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого». Поскольку родитель действует в силу указания закона (ст. 64 СК РФ), подписанный им акт приёма-передачи будет считаться совершённым от имени ребёнка и породит для него права и обязанности (например, обязанность оплатить коммунальные услуги с момента приёмки, право требовать устранения недостатков). Если же родитель не сможет подтвердить статус законного представителя (не предъявит свидетельство о рождении или паспорт), застройщик вправе отказать в подписании акта, ссылаясь на отсутствие полномочий. В такой ситуации необходимо просто предоставить документы, подтверждающие родство и статус — это не доверенность, а доказательство законного представительства.
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182
Таким образом, доверенность для приёмки квартиры не требуется: родитель как законный представитель действует на основании закона. Представителем может быть как отец, так и мать, причём каждый из них вправе действовать самостоятельно, без совместного участия другого родителя. Нотариального удостоверения никаких документов не нужно. Приёмка без доверенности, но с подтверждением статуса законного представителя, является законной и создаёт правовые последствия для несовершеннолетнего собственника.
