Дадут ли квартиру по программе расселения аварийного жилья, если у нас была комната в общежитии, купленная на маткапитал, и есть доли в другой квартире и участок с дачей

Ситуация заключается в том, что семья с двумя детьми проживает в комнате в общежитии, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала. Право собственности на эту комнату оформлено в виде долей на всех членов семьи (супругов и двух детей). Впоследствии дом, в котором находится комната, был официально признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Семья зарегистрирована по месту жительства именно в этой комнате.

Параллельно у супругов имеется иное недвижимое имущество: у жены — 1/3 доли в другой квартире и земельный участок с дачным домом площадью 20 кв. м, у мужа — 1/4 доли в той же или иной квартире. При этом фактически семья в этих объектах не проживает: доли принадлежат родственникам, а дача, вероятно, не является пригодным для круглогодичного проживания жильем.

Юридически значимым является вопрос о том, каким образом определяется право семьи на получение другого жилого помещения взамен аварийного. В рамках жилищного законодательства при расселении аварийного фонда ключевое значение имеет факт проживания в таком доме на условиях социального найма или наличие права собственности на помещение в аварийном доме. В данном случае семья является собственником комнаты, поэтому на нее распространяется действие региональных программ расселения.

Однако при решении вопроса о предоставлении жилья взамен аварийного учитывается обеспеченность семьи общей площадью жилых помещений. Если с учетом всех жилых помещений, в которых семья или ее члены имеют право пользования (включая доли в других квартирах), общая площадь на каждого члена семьи превышает установленную норму (учетную норму площади на одного человека), то семья может быть признана не нуждающейся в жилье. Соответственно, это может стать основанием для отказа в предоставлении жилья взамен аварийного — вместо него может быть предложена выкупная стоимость доли.

Также юридически значимым обстоятельством является то, что комната была куплена на средства материнского капитала. Это влияет на правовой режим имущества (доли детей обязательны) и может ограничивать возможности распоряжения помещением, но само по себе не дает дополнительных преимуществ при расселении — факт использования маткапитала лишь подтверждает, что жилье приобретено с участием бюджетных средств и доли выделены всем членам семьи.

Регистрация по месту жительства в аварийном помещении подтверждает фактическое проживание, но при расселении собственников определяющим является право собственности, а не прописка. Для нанимателей регистрация играет ключевую роль.

Таким образом, основным правовым вопросом является правильный расчет обеспеченности общей площадью на каждого члена семьи с учетом всех долей, которыми владеют супруги, и сопоставление этой цифры с местной учетной нормой. Именно этот расчет определит, признается ли семья нуждающейся в жилье и, следовательно, имеет ли она право на получение квартиры при расселении аварийного дома.

В силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд производится путем предоставления возмещения или, с согласия собственника, другого жилого помещения. В описанной ситуации ваша семья является собственником комнаты в общежитии (доли выделены всем членам семьи на средства материнского капитала), дом признан аварийным. Это означает, что земельный участок под ним подлежит изъятию для муниципальных нужд в связи с аварийным состоянием. Согласно части 1 статьи 32, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, вы как собственники имеете право на получение возмещения за изымаемую комнату либо на предоставление другого жилья по соглашению с органом местного самоуправления. При этом наличие у вас и вашего супруга долей в другой квартире (1/3 и 1/4 соответственно) и земельного участка с дачей не влияет на это право, поскольку статья 32 ЖК РФ не ставит предоставление возмещения или жилья взамен изымаемого в зависимость от обеспеченности иной недвижимостью. Возмещение определяется исходя из стоимости именно изымаемой комнаты, а не из общей площади всего принадлежащего вам имущества.

Статья 32 ЖК РФ регулирует обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В частности, часть 1 устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Часть 5 предусматривает, что собственник до заключения соглашения об изъятии может владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением, но несет риск отнесения на него затрат, увеличивающих стоимость изымаемого жилья.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Наличие в собственности у Вас и супруга долей в другой квартире, а также земельного участка с дачным домом не является основанием для отказа в предоставлении жилого помещения взамен изымаемой комнаты в аварийном доме.

Как собственники изымаемого жилья в рамках ст. 32 Жилищного кодекса РФ, Вы имеете безусловное право на получение возмещения за комнату либо, по соглашению с администрацией, другого благоустроенного жилого помещения. Учет обеспеченности и иной недвижимости для собственников при изъятии по данной статье не производится, отказ по причине наличия долей и дачи был бы незаконным. Комната приобретена на материнский капитал, доли детям выделены, поэтому предоставляемое взамен жилье должно быть оформлено в долевую собственность всех членов семьи с сохранением этого принципа.

Ключевая стратегия переговоров

Главное — с самого начала общения с администрацией чётко требовать именно предоставления равнозначного жилого помещения в собственность, а не денежную компенсацию. Доли в другой квартире и дача не являются жильём, пригодным для проживания Вашей семьи, и не могут принудительно засчитываться как альтернатива при расселении аварийного фонда в рамках данной процедуры.

Рекомендуемые действия

• Дождитесь официального уведомления от администрации о признании дома аварийным и сроках отселения, продолжайте проживать и быть зарегистрированными в комнате.
• При получении проекта соглашения об изъятии недвижимости незамедлительно зафиксируйте в письменном виде своё согласие на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого, а не на получение денежного возмещения.
• Закажите актуальную выписку из ЕГРН на комнату, а также справку о зарегистрированных лицах, чтобы подтвердить состав семьи и параметры изымаемой собственности.
• Внимательно оцените предлагаемую квартиру на предмет равнозначности: она должна быть благоустроенной, находиться в том же населённом пункте, иметь общую площадь не менее площади изымаемой комнаты, а техническое состояние — пригодным для немедленного проживания.
• Если администрация попытается навязать выкупную стоимость, ссылаясь на наличие у Вас другой жилплощади или отказывая под предлогом «нехватки жилья», немедленно обжалуйте такой отказ в прокуратуре и суде, требуя понудить к заключению соглашения о предоставлении жилья.
• Привлеките адвоката, если должностные лица устно заявляют о невозможности предоставления квартиры в связи с Вашим имущественным положением — зачастую сам факт участия адвоката исключает такие незаконные притязания.