Здравствуйте! Мы собираемся купить дом за счёт жилищного сертификата. Кто вообще должен оценивать стоимость земельного участка в такой ситуации? Продавец может сам назначить свою цену на участок и дом или это как-то регулируется?
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации пользователь планирует приобрести жилой дом с земельным участком, используя в качестве средства оплаты жилищный сертификат (государственный жилищный сертификат, выдаваемый в рамках целевых программ обеспечения жильем отдельных категорий граждан — военнослужащих, уволенных с военной службы, иных лиц). Правовая природа сертификата заключается в том, что он является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение социальной выплаты для приобретения жилья за счет средств федерального бюджета. Таким образом, фактически оплата производится не личными средствами покупателя, а бюджетными денежными средствами, предоставленными в форме субсидии.
Юридически значимым обстоятельством является то, что использование бюджетных средств влечет за собой особый контроль за их целевым расходованием. В отличие от обычной сделки купли-продажи недвижимости, где стороны свободны в определении цены (принцип свободы договора), сделки с использованием государственных сертификатов подлежат проверке на обоснованность цены. Это связано с необходимостью исключить нецелевое расходование бюджета (например, завышение цены с целью обналичивания части субсидии или приобретения неликвидного объекта). Поэтому само по себе волеизъявление продавца (назначение произвольной цены) не является окончательным — требуется подтверждение того, что приобретаемый объект (дом и земельный участок) соответствует по стоимости рыночным показателям.
Ключевым аспектом является то, что жилищный сертификат имеет номинальную стоимость (размер социальной выплаты), но, как правило, сумма по договору купли-продажи не должна существенно превышать эту номинальную сумму. При этом сам сертификат не выдается на руки наличными: денежные средства перечисляются безналично на счет продавца после прохождения сделки через уполномоченный орган. Таким образом, затронуты правоотношения в сфере: 1) жилищного права (обеспечение жильем граждан за счет бюджета); 2) бюджетного законодательства (контроль за использованием субсидий); 3) гражданского права (договор купли-продажи недвижимости с участием третьего лица — государственного органа, перечисляющего средства). Юридически значимыми факторами становятся: наличие обязательства по проведению оценки рыночной стоимости недвижимости, лимитирование цены сделки размером субсидии, а также возможные требования к качеству и пригодности жилья для проживания.
При разрешении вопроса о порядке определения цены при покупке дома с использованием жилищного сертификата центральное значение имеет принцип свободы договора, закреплённый в гражданском законодательстве. Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена договора устанавливается соглашением сторон, однако из этого правила есть исключения: в случаях, прямо предусмотренных законом, цены могут устанавливаться или регулироваться государственными органами.
- Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 424
Таким образом, по общему правилу продавец и покупатель вправе самостоятельно определить цену дома и земельного участка. Однако с учётом того, что оплата производится за счёт средств жилищного сертификата (государственной субсидии), специальные законы, регулирующие предоставление таких сертификатов, могут предусматривать обязательную оценку рыночной стоимости приобретаемого жилья. Поскольку в предоставленном нормативном контексте соответствующих специальных норм нет, необходимо обратиться к иным федеральным законам, например, к Федеральному закону «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» или к ведомственным актам, которые обычно требуют проведения независимой оценки для подтверждения рыночной цены объекта. При отсутствии такого указания в законе цена остаётся на усмотрение сторон.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Закон предоставляет продавцу право предложить цену за дом с участком, но окончательная стоимость должна быть согласована сторонами в договоре. Каких-либо государственных ограничений по максимальной цене сделки с жилищным сертификатом не установлено, однако на практике стоимость объекта должна быть сопоставима с рыночной для успешного прохождения проверки органом, перечисляющим бюджетные средства. Покупатель вправе настоять на проведении независимой оценки перед заключением договора, чтобы обезопасить себя от завышения цены и отказа в оплате, даже если закон не обязывает этого делать.
