Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Кто оценивает стоимость земельного участка и дома при покупке за счёт жилищного сертификата: правила и регулирование

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в органе, выдавшем сертификат, письменный перечень требований к цене и документам для оплаты.descriptionЗаявление в орган, выдавший жилищный сертификат, о предоставлении письменного перечня требований к цене и документам для оплаты (свободная форма)
  2. 2
    Получите от продавца письменное ценовое предложение с раздельной или общей стоимостью дома и участка.
  3. 3
    Закажите отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости дома и участка для обоснования цены.
  4. 4
    Согласуйте с продавцом цену в договоре, указав её цифрами и прописью, и порядок расчётов сертификатом.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  5. 5
    Направьте проект договора и отчёт об оценке в орган-эмитент сертификата для предварительного одобрения.
  6. 6
    Если орган-эмитент сертификата готов выдавать письменное подтверждение до подписания договора (на практике часто не делают): Не подписывайте договор до получения письменного подтверждения от органа о согласовании цены сделки.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи с письменно согласованной ценой дома и земельного участка (цифрами и прописью).
  • Письменные разъяснения органа, выдавшего сертификат, о необходимости оценки и допустимой цене.
  • Документы, подтверждающие номинальную сумму сертификата и правила его реализации.
  • Письменное ценовое предложение продавца с выделением стоимости дома и участка.
  • Проект договора и отчёт об оценке, предварительно согласованные с органом-эмитентом сертификата.

  • Сроки и риски

    • Согласуйте цену с продавцом до подписания договора, иначе договор признают незаключённым.
    • Уточните в органе, выдавшем сертификат, обязателен ли отчёт об оценке для оплаты.
    • Риск: при завышении цены орган может отказать в перечислении средств по сертификату.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу, если орган, выдавший сертификат, откажется согласовывать сделку из-за завышенной цены.
    • Привлеките адвоката, если продавец отказывается предоставить доступ оценщику на участок для осмотра.
    • Наймите защитника, если возник спор о соответствии цены объекта рыночной стоимости при проверке сделки.
    • Проконсультируйтесь с адвокатом, если договор купли-продажи содержит условия, ущемляющие ваши права как покупателя.
    • Обратитесь за юридической помощью, если уполномоченный орган требует документы, не предусмотренные правилами сертификата.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, не превышает ли цена сделки номинальную сумму сертификата — иначе возможен отказ в оплате.
    • Включите в договор условие о перечислении средств на счёт продавца после одобрения сделки уполномоченным органом.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации пользователь планирует приобрести жилой дом с земельным участком, используя в качестве средства оплаты жилищный сертификат (государственный жилищный сертификат, выдаваемый в рамках целевых программ обеспечения жильем отдельных категорий граждан — военнослужащих, уволенных с военной службы, иных лиц). Правовая природа сертификата заключается в том, что он является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение социальной выплаты для приобретения жилья за счет средств федерального бюджета. Таким образом, фактически оплата производится не личными средствами покупателя, а бюджетными денежными средствами, предоставленными в форме субсидии.

Юридически значимым обстоятельством является то, что использование бюджетных средств влечет за собой особый контроль за их целевым расходованием. В отличие от обычной сделки купли-продажи недвижимости, где стороны свободны в определении цены (принцип свободы договора), сделки с использованием государственных сертификатов подлежат проверке на обоснованность цены. Это связано с необходимостью исключить нецелевое расходование бюджета (например, завышение цены с целью обналичивания части субсидии или приобретения неликвидного объекта). Поэтому само по себе волеизъявление продавца (назначение произвольной цены) не является окончательным — требуется подтверждение того, что приобретаемый объект (дом и земельный участок) соответствует по стоимости рыночным показателям.

Ключевым аспектом является то, что жилищный сертификат имеет номинальную стоимость (размер социальной выплаты), но, как правило, сумма по договору купли-продажи не должна существенно превышать эту номинальную сумму. При этом сам сертификат не выдается на руки наличными: денежные средства перечисляются безналично на счет продавца после прохождения сделки через уполномоченный орган. Таким образом, затронуты правоотношения в сфере: 1) жилищного права (обеспечение жильем граждан за счет бюджета); 2) бюджетного законодательства (контроль за использованием субсидий); 3) гражданского права (договор купли-продажи недвижимости с участием третьего лица — государственного органа, перечисляющего средства). Юридически значимыми факторами становятся: наличие обязательства по проведению оценки рыночной стоимости недвижимости, лимитирование цены сделки размером субсидии, а также возможные требования к качеству и пригодности жилья для проживания.

При разрешении вопроса о порядке определения цены при покупке дома с использованием жилищного сертификата центральное значение имеет принцип свободы договора, закреплённый в гражданском законодательстве. Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена договора устанавливается соглашением сторон, однако из этого правила есть исключения: в случаях, прямо предусмотренных законом, цены могут устанавливаться или регулироваться государственными органами.

  1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 424

Таким образом, по общему правилу продавец и покупатель вправе самостоятельно определить цену дома и земельного участка. Однако с учётом того, что оплата производится за счёт средств жилищного сертификата (государственной субсидии), специальные законы, регулирующие предоставление таких сертификатов, могут предусматривать обязательную оценку рыночной стоимости приобретаемого жилья. Поскольку в предоставленном нормативном контексте соответствующих специальных норм нет, необходимо обратиться к иным федеральным законам, например, к Федеральному закону «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» или к ведомственным актам, которые обычно требуют проведения независимой оценки для подтверждения рыночной цены объекта. При отсутствии такого указания в законе цена остаётся на усмотрение сторон.

Обязательность согласования цены при продаже недвижимости прямо установлена статьёй 555 Гражданского кодекса, которая предъявляет жёсткие требования к договору купли-продажи дома с участком.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

  1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
  2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 555

Из данной нормы следует, что продавец не может произвольно назначить цену без согласования с покупателем — иначе договор считается незаключённым. Применительно к покупке за счёт жилищного сертификата это означает, что в договоре должна быть чётко указана единая цена дома (с включением цены земельного участка, если иное не оговорено), и она становится результатом договорённости сторон. При этом никакого общего запрета на определение цены продавцом нет — он вправе озвучить своё предложение, но покупатель может его не принять или запросить независимую оценку для обоснования цены.

Вопрос о необходимости независимой оценки земельного участка и дома при использовании жилищного сертификата регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Статья 6 этого закона предоставляет безусловное право на проведение оценки любых объектов оценки.

Статья 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
— Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 6

Это право, а не обязанность. Однако при использовании жилищного сертификата покупатель обычно заинтересован в подтверждении рыночной стоимости перед органом, выдающим сертификат, чтобы избежать завышения цены, которая может быть не принята к оплате. Кроме того, если закон или подзаконный акт, регулирующий предоставление конкретного вида жилищного сертификата, предписывает обязательную оценку, то она становится необходимой. В предоставленном контексте таких специальных указаний нет, поэтому допустимо, что продавец и покупатель могут договориться о цене без привлечения оценщика, но покупатель вправе инициировать оценку по своему усмотрению.

Объекты, которые могут быть оценены, перечислены в статье 5 того же закона, и к ним прямо отнесены отдельные материальные объекты (вещи), а также недвижимость.

Статья 5. Объекты оценки К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
— Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 5

Таким образом, земельный участок и дом как объекты недвижимости безусловно могут быть подвергнуты независимой оценке. Однако, повторюсь, закон не обязывает проводить такую оценку при каждой покупке с использованием жилищного сертификата — это решается на уровне специального регулирования (например, в правилах предоставления субсидий). Поскольку в настоящем контексте такое специальное регулирование отсутствует, можно сделать вывод, что продавец вправе установить любую цену по соглашению с покупателем, но с учётом того, что договор купли-продажи недвижимости требует согласования цены в письменной форме, а при оплате сертификатом может потребоваться её обоснование (например, справка о рыночной стоимости). Окончательный ответ на вопрос об обязательности оценки и ограничениях цены должен опираться на нормативные акты, регулирующие конкретную жилищную программу, данные о которой не вошли в предоставленный блок.

Закон предоставляет продавцу право предложить цену за дом с участком, но окончательная стоимость должна быть согласована сторонами в договоре. Каких-либо государственных ограничений по максимальной цене сделки с жилищным сертификатом не установлено, однако на практике стоимость объекта должна быть сопоставима с рыночной для успешного прохождения проверки органом, перечисляющим бюджетные средства. Покупатель вправе настоять на проведении независимой оценки перед заключением договора, чтобы обезопасить себя от завышения цены и отказа в оплате, даже если закон не обязывает этого делать.

Рекомендуемые действия

  • До заключения договора уточните в органе, выдавшем жилищный сертификат, точный перечень обязательных документов для оплаты — часто требуется отчёт о рыночной стоимости или справка.
  • Получите письменное ценовое предложение от продавца с выделением отдельно цены дома и земельного участка либо общей ценой, следуя правилам о цене недвижимости.
  • Закажите отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости дома и земельного участка, чтобы подтвердить обоснованность цены и защитить интересы покупателя при расходовании бюджетных средств.
  • Включите в договор купли-продажи точную цену, прописанную цифрами и прописью, и укажите порядок расчётов с использованием средств сертификата.
  • До подписания договора направьте его проект и отчёт об оценке представителю органа-эмитента сертификата для предварительного согласования условий сделки.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи с письменно согласованной ценой, отражающей стоимость дома и земельного участка.
  • Отчёт об оценке рыночной стоимости объекта (дом + земельный участок), подготовленный независимым оценщиком — членом СРО.
  • Документы о номинальной сумме сертификата и правилах его реализации, полученные от выдавшего органа.
  • Письменные разъяснения уполномоченного органа о необходимости или отсутствии обязательной оценки и допустимых пределах цены.

Сроки и риски

  • Если цена в договоре существенно превысит рыночную, уполномоченный орган может отказать в перечислении средств по сертификату, и сделка сорвётся.
  • Отсутствие в договоре чётко согласованной цены влечёт риск признания договора незаключенным.
  • Промедление с предварительным согласованием цены и отчёта об оценке у эмитента сертификата может привести к затягиванию сроков перевода средств, что особенно критично при ограниченном периоде действия сертификата.