В рассматриваемой ситуации семья проживает в трёхкомнатной коммунальной квартире, подлежащей расселению в рамках программы реновации жилищного фонда. Важнейшая особенность заключается в том, что одна из комнат находится в общей долевой собственности заявителя, его матери и сестры (право собственности длится более 20 лет), а вторая комната была приобретена заявителем в индивидуальную собственность по договору купли-продажи с использованием ипотечных средств и материнского капитала всего год назад. Третья комната является собственностью другого лица (соседки).
Юридически значимым является то, что комнаты в данной коммунальной квартире представляют собой самостоятельные объекты недвижимости: они имеют разные кадастровые номера, отдельные лицевые счета и зарегистрированы как самостоятельные объекты права. С точки зрения закона, каждая такая комната является отдельным жилым помещением, хотя и расположенным в одном здании.
При расселении по реновации ключевым является принцип предоставления равноценного жилого помещения. Для семьи, владеющей двумя комнатами, это означает, что они вправе получить квартиру (или квартиры), площадь которой будет не меньше общей площади принадлежащих им комнат, а количество комнат — не меньше числа этих комнат. Поскольку комнаты являются разными объектами недвижимости, с разными собственниками (долевая и индивидуальная), это создаёт предпосылки для постановки вопроса о предоставлении двух отдельных квартир. Однако решающее значение имеет правовой режим владения: одна комната принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, а другая — одному лицу (заявителю) в единоличную собственность.
Ипотека и использование материнского капитала сами по себе не влияют на право на предоставление жилья взамен, так как право собственности на комнату уже зарегистрировано, а обязательства по кредиту являются личными обязательствами заявителя перед банком. Однако банк, как залогодержатель, участвует в процессе, и его права на предмет залога (комнату) сохраняются, но это не препятствует предоставлению нового жилья, которое заменит заложенную комнату.
Таким образом, в данной ситуации пересечение институтов общей долевой собственности на одну комнату, индивидуальной собственности на другую, а также отдельный статус каждой комнаты как самостоятельного объекта недвижимости создают сложный юридический состав, который влияет на определение того, сколько и каких жилых помещений будет предоставлено взамен. Правоотношения регулируются нормами жилищного законодательства о реновации, гражданского законодательства о праве собственности и договорах, а также Федеральным законом о материнском капитале и законом об ипотеке.
При анализе ситуации следует исходить из того, что реновация представляет собой изъятие жилых помещений для государственных нужд, влекущее предоставление собственникам равноценного возмещения или равнозначного жилого помещения. Семья заявителя владеет двумя комнатами в коммунальной квартире, которые являются самостоятельными объектами недвижимости (разные кадастровые номера, отдельные лицевые счета). Одна комната находится в долевой собственности трёх лиц (заявитель, мать, сестра), вторая — в единоличной собственности заявителя, притом обременена ипотекой. Такая структура прав предполагает, что при расселении каждый объект подлежит замене самостоятельно.
Специальная норма, регулирующая обеспечение жилищных прав собственников при реновации, закреплена в статье 32.1 Жилищного кодекса РФ. Она предусматривает два варианта: получение денежного возмещения или предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого.
- Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. При изъятии жилого помещения в порядке, установленном частью 4 статьи 32 настоящего Кодекса, собственнику жилого помещения по его заявлению может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32.1
Применение этой нормы к фактам означает, что заявитель как собственник второй комнаты и долевой собственник первой комнаты вправе потребовать предоставления жилых помещений взамен каждой из комнат. Поскольку комнаты являются самостоятельными объектами, каждый из них оценивается отдельно. Если будет выбран вариант предоставления помещений, то за первую комнату (в общей долевой собственности) семья может получить квартиру или комнату общей площадью, равнозначной площади этой комнаты, а за вторую комнату — отдельное помещение, равнозначное её площади. Таким образом, претендовать на две однокомнатные квартиры вполне обоснованно: одна квартира будет предоставлена в общую долевую собственность заявителя, матери и сестры, другая — в единоличную собственность заявителя.
Дополнительно следует учитывать общие положения о выселении из коммунальных квартир, которые хотя и адресованы нанимателям, но дают ориентир для понимания объёма прав собственников. Статья 89 ЖК РФ регулирует предоставление жилого помещения при выселении, в том числе по программе реновации.
- Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
- Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее двух комнат, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89
Хотя данная статья напрямую говорит о договоре социального найма, принцип равнозначности и учёта числа занимаемых комнат широко применяется и при расселении собственников по реновации. Семья занимает две изолированные комнаты (два разных объекта), что по смыслу части 2 ст. 89 даёт основание требовать предоставления не менее двух отдельных помещений. Применительно к реновации это означает, что взамен двух комнат могут быть предоставлены две отдельные квартиры, а не одна.
Переходя к вопросу об ипотеке, необходимо рассмотреть специальные нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Вторая комната находится в залоге у банка, поскольку приобретена с использованием ипотечного кредита. При изъятии заложенного имущества для государственных или муниципальных нужд закон предусматривает сохранение ипотеки на предоставленное взамен имущество.
- Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
— Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 41
Это означает, что если вместо второй комнаты заявитель получит отдельную квартиру (или равноценное возмещение), ипотека автоматически распространится на новое жилое помещение. Банк не вправе препятствовать расселению, но его права как залогодержателя сохраняются. Заявителю потребуется заключить с банком дополнительное соглашение об изменении предмета залога, однако закон прямо устанавливает, что переход права собственности на равнозначное или равноценное помещение является основанием для замены предмета ипотеки.
- Заключение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее в настоящей статье - жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда), с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета
— Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 41.1
Данная норма прямо применима: заключение договора с условием предоставления равнозначного жилого помещения служит основанием для замены предмета ипотеки. То есть ипотека не препятствует получению отдельной квартиры; более того, закон упрощает процедуру замены залога. Что касается материнского капитала, нормы из предоставленного контекста НПА не содержат прямого регулирования этого аспекта. Однако необходимо помнить, что при использовании материнского капитала заявитель обязана была выделить доли детям в приобретённом жилом помещении. Если это обязательство не было исполнено, расселение может потребовать его исполнения, но это не влияет на возможность получения отдельной квартиры — доли детей будут учтены при оформлении права собственности на новое помещение, либо при получении денежного возмещения средства материнского капитала подлежат возврату в Пенсионный фонд. Соответствующие нормы содержатся в Федеральном законе № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», но этот закон не включён в предоставленный контекст.
Наконец, статус первой комнаты как находящейся в общей долевой собственности регулируется статьёй 244 ГК РФ.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
При расселении первой комнаты, принадлежащей на праве общей долевой собственности трём лицам, предоставляемое взамен жилое помещение поступит в их общую долевую собственность пропорционально долям, если соглашением не предусмотрено иное. Но это не меняет главного вывода: поскольку комната является одним объектом, за неё полагается одно помещение (квартира или комната), и оно будет передано всем троим в долевую собственность. Вторая комната — отдельный объект, и за неё полагается отдельное помещение в единоличную собственность заявителя. Соответственно, семья может претендовать на две отдельные однокомнатные квартиры.
Дополнительно следует отметить, что положения ГК РФ о преимущественном праве залогодержателя на возмещение (ст. 334) в данном случае не дают самостоятельного регулирования при наличии специальных норм Закона об ипотеке, которые уже рассмотрены.
Таким образом, совокупность норм позволяет сделать вывод: собственники двух самостоятельных комнат в коммунальной квартире — одна в общей долевой собственности, другая в единоличной с ипотечным обременением — вправе требовать предоставления двух отдельных жилых помещений (например, двух однокомнатных квартир) взамен каждой комнаты. Ипотека и материнский капитал не препятствуют этому, но влекут сохранение залога на новое помещение и необходимость учёта прав детей.
