Прежде всего необходимо определить правовой режим занимаемого вами жилого помещения, поскольку от этого зависят применимые нормы. Квартира получена по ордеру в военном городке, и такой ордер не подлежит замене на договор социального найма. Это указывает на то, что жилое помещение относится к специализированному жилищному фонду, а военные городки традиционно признаются служебным жильем. В силу ст. 100 Жилищного кодекса РФ пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется на основании договора найма такого жилого помещения, однако к служебным жилым помещениям применяются особые правила.
"Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения. 1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. 5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 100
Из приведенной нормы следует, что для служебных жилых помещений (каковым, вероятно, является квартира в военном городке) правила статей 65, 67 (ч. 3 и 4) и 69 ЖК РФ не применяются. Это означает, что обязанность наймодателя проводить капитальный ремонт, установленная для социального найма, прямо на ваши отношения не распространяется. Однако это не освобождает собственника (Минобороны) от обязанности содержать жилое помещение в надлежащем состоянии.
Общие нормы Гражданского кодекса РФ о ремонте сданного внаем жилья применяются ко всем видам найма, если иное не установлено специальными правилами. Согласно ст. 681 ГК РФ, капитальный ремонт является обязанностью наймодателя, если договором не предусмотрено иное.
"Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
- Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
- Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
- Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 681
Поскольку вы проживаете в квартире по ордеру (фактически по договору найма служебного жилья), капитальный ремонт — это обязанность Минобороны как наймодателя. При этом закон не ставит возможность проведения такого ремонта в зависимость от согласия нанимателя. Минобороны вправе самостоятельно инициировать ремонт, если это необходимо для поддержания жилого фонда. Ваш отказ не может заблокировать эту обязанность, однако третья часть ст. 681 ГК РФ устанавливает важное ограничение: если ремонт представляет собой переоборудование, которое существенно меняет условия пользования (например, перепланировка, замена инженерных систем с изменением конфигурации помещения), то ваше согласие обязательно. Если же планируется обычный капитальный ремонт (замена кровли, фасада, внутренняя отделка без изменения планировки), то он может производиться и без вашего согласия.
Одновременно нельзя игнорировать права собственника, закрепленные в ст. 209 ГК РФ.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Минобороны как собственник вправе проводить ремонт своего имущества, но это право ограничено вашими правами как нанимателя. Принудительный ремонт не должен создавать для вас неудобств, выходящих за разумные пределы. Ссылка на «выделенные деньги» не создает дополнительных прав — она лишь подтверждает, что работы запланированы и обеспечены финансированием. Однако это не делает ремонт «принудительным» в смысле возможности войти в квартиру без вашего ведома: фактический доступ потребуется, и вы обязаны его обеспечить, если иное не связано с переоборудованием, требующим согласия.
Статьи 65 и 67 ЖК РФ, хотя формально и не применяются к служебным жилым помещениям, дают полезную аналогию. Согласно ст. 65 ЖК РФ (ч. 2 п. 3), наймодатель по социальному найму обязан осуществлять капитальный ремонт.
"Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
- Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 65
Хотя эта норма прямо не регулирует вашу ситуацию из-за исключения для служебных помещений, она отражает общий принцип: собственник жилья несет бремя капитального ремонта. В вашем случае это вытекает из ст. 681 ГК РФ, а также из ст. 100 ЖК РФ, которая отсылает к общим правилам, но с оговоркой. Тем не менее, наличие такой обязанности у Минобороны не дает ему права игнорировать ваши возражения, если ремонт может существенно ухудшить ваши жилищные условия временно (например, придется выселиться на время работ). В такой ситуации вы можете требовать предоставления другого жилья на период ремонта или компенсации.
Право нанимателя требовать своевременного проведения капитального ремонта, предусмотренное ст. 67 ЖК РФ (ч. 1 п. 5), также иллюстрирует баланс интересов: если ремонт необходим, наниматель сам вправе его требовать.
"Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
- Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: ... 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
- Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: ... 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения;"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 67
Напротив, у вас нет обязанности соглашаться на ремонт, который вы считаете излишним. Ваше несогласие может быть мотивировано тем, что ремонт создаст неудобства, которые не оправданы состоянием квартиры. Однако вы обязаны поддерживать жилье в надлежащем состоянии и проводить текущий ремонт (ст. 67 ч. 3 п. 3-4), что к капитальному ремонту не относится.
Если Минобороны попытается провести ремонт в принудительном порядке, игнорируя ваше право на неприкосновенность жилища, вы можете ссылаться на то, что для доступа в квартиру требуется ваше разрешение (кроме аварийных ситуаций). В судебном порядке вы вправе требовать недопущения работ, если они связаны с переоборудованием без согласия, или взыскания убытков за нарушение права пользования жильем. Ст. 66 ЖК РФ (хотя и не применяется напрямую к служебным помещениям, но демонстрирует общий подход) устанавливает ответственность наймодателя за неисполнение обязанностей.
"Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
- Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
- При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в мн"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 66
Хотя полный текст цитаты обрывается, суть ясна: если наймодатель не проводит капитальный ремонт (что является его обязанностью), наниматель вправе требовать соразмерного уменьшения платы. В вашем случае наоборот — вы не хотите ремонта, но это не освобождает Минобороны от его обязанности, если ремонт объективно необходим. Закон не предусматривает ответственности наймодателя за проведение ремонта без согласия нанимателя, если только не нарушены иные права.
Таким образом, Минобороны не может заставить вас «согласиться» в смысле дать письменное одобрение, но вправе начать ремонтные работы, уведомив вас, при условии, что это капитальный ремонт, а не переоборудование, существенно меняющее условия пользования. Если работы требуют временного освобождения квартиры или связаны с вмешательством в конструктивные элементы, вопрос о принудительном доступе может решаться в судебном порядке, но в обычной практике вы не можете безусловно запретить собственнику исполнять его обязанность содержать имущество. Ваша защита — взыскание неудобств, требование соблюдения строительных норм и оспаривание необходимости ремонта через претензии и суд, если ремонт на самом деле не требуется и проводится лишь «освоения бюджета».
