Ситуация началась в 1977 году, когда шахта (ведомственное предприятие) предоставила отцу пользователя жилое помещение. Пользователь был включён в ордер как член семьи нанимателя — это ключевой юридический факт, порождающий его равное с нанимателем право пользования квартирой. Смерть отца не прекратила право пользования пользователя: по общему правилу, члены семьи умершего нанимателя сохраняют права и обязанности по договору найма. При этом квартира не приватизирована, то есть находится в публичной собственности — государственной, муниципальной или ведомственной. Судьба прав на неё напрямую зависит от того, кто является её законным владельцем на сегодняшний день.
Действия администрации (опечатывание квартиры) и её позиция в суде (отказ от заключения договора социального найма по мотиву отсутствия собственности) указывают на неопределённость статуса жилого фонда на территории ЛНР. Практически это означает, что правоотношения между пользователем и администрацией (как представителем собственника) существуют де-факто, но не оформлены де-юре. Пользователь, вернувшись, получил паспорт РФ с регистрацией в этой квартире — паспортная регистрация сама по себе не создаёт права на жильё, но является доказательством его юридической связи с адресом и попыткой легализовать проживание. Погашение задолженности снимает претензии по финансам, но не решает проблему права пользования, если собственник считает, что пользователь утратил его из-за длительного отсутствия (пять лет).
Юридически значимыми являются три момента: (1) статус жилого помещения (какому публично-правовому образованию оно сейчас принадлежит — ЛНР, РФ, муниципалитету, шахте как ликвидированному предприятию); (2) характер правоотношений — по советскому ордеру в 1977 году возникло правоотношение по договору найма служебного/ведомственного жилья, но после прекращения деятельности предприятия и изменения законодательства оно может быть переквалифицировано в договор социального найма; (3) наличие либо отсутствие у администрации полномочий распоряжаться квартирой — если она не собственник, её действия по опечатыванию могут быть незаконными, а отказ в заключении договора — необоснованным, так как она могла действовать как орган, временно управляющий бесхозяйным имуществом.
Коллизия с разграничением (отказ из-за спора) создаёт ситуацию, когда жильё фактически выпадает из правоотношений, и ни один орган не берёт на себя ответственность за него. Это лишает пользователя возможности реализовать жилищные права в административном порядке и вынуждает добиваться судебной защиты.
Таким образом, перед судом и сторонами стоит задача определить, кто является надлежащим ответчиком (собственником или уполномоченным лицом), было ли у пользователя право на постоянное проживание после смерти отца, и не утрачено ли оно из-за факта длительного непроживания и неуплаты (с учётом последующего погашения долга).
В соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, ваше право на проживание в спорной квартире и заключение договора социального найма основывается на нескольких взаимосвязанных положениях. Прежде всего, необходимо определить правовой статус вас как члена семьи умершего нанимателя. Согласно части 2 статьи 82 ЖК РФ, дееспособный член семьи нанимателя в случае его смерти вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма.
- Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 82
Вы были вписаны в ордер 1977 года как член семьи нанимателя-отца, следовательно, относитесь к членам его семьи. Смерть отца не прекращает вашего права пользования жильем — напротив, указанная норма даёт вам возможность занять место нанимателя. Администрация, опечатав квартиру и отказываясь заключать договор, прямо нарушает это предписание, поскольку именно вы как дееспособный член семьи умершего вправе инициировать замену стороны в договоре. Тот факт, что администрация ссылается на отсутствие у неё права собственности, не препятствует применению статьи 82: она предписывает наймодателю (или лицу, действующему от его имени) признать вас нанимателем, если вы соответствуете условиям.
Далее, для оценки длительного непроживания и неуплаты необходимо обратиться к статье 83 ЖК РФ, регулирующей расторжение и прекращение договора социального найма. Часть 3 этой статьи устанавливает последствия выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.
- В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 83
Ваше нахождение на территории Украины в течение пяти лет, при отсутствии доказательств намерения переселиться на постоянное жительство именно туда (вы вернулись, получили паспорт РФ с регистрацией по спорному адресу и погасили долги), не может рассматриваться как выезд в другое место жительства. Пленум Верховного Суда РФ (не входит в контекст НПА, но общеизвестен) разъясняет, что временное отсутствие не прекращает права пользования жильём. Следовательно, часть 3 статьи 83 к вашей ситуации неприменима, и договор не считается расторгнутым.
Вместе с тем часть 4 той же статьи предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя в судебном порядке из-за невнесения платы в течение более шести месяцев.
- Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 83
Вами допущена просрочка более шести месяцев, однако вы полностью погасили задолженность до обращения администрации в суд с иском о расторжении. Закон не содержит нормы об автоматическом расторжении при наличии долга — требуется судебное решение. Поскольку долг погашен, у наймодателя отпали основания для реализации этого права. Администрация не может ссылаться на данное основание как на препятствие для заключения с вами договора, тем более что она уже получила оплату.
Ключевой элемент для понуждения администрации заключить договор — определение надлежащего наймодателя. Статья 60 ЖК РФ даёт легальное определение договора социального найма.
- По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
- Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Администрация отрицает, что является собственником. Однако из нормы следует, что наймодателем может быть не только собственник, но и уполномоченный орган местного самоуправления, действующий от его имени. Квартира была предоставлена шахтой в 1977 году, то есть относилась к ведомственному жилищному фонду. Впоследствии такой фонд, как правило, передавался в муниципальную собственность (данный процесс не урегулирован в представленном контексте, но является общеизвестным). Если администрация является органом местного самоуправления, то она может выступать наймодателем, даже если формально право собственности не зарегистрировано, — важен факт владения и распоряжения жильём. Администрация опечатала квартиру и препятствует проживанию, что свидетельствует о её фактическом контроле над помещением. Следовательно, она должна либо сама заключить с вами договор как уполномоченный орган, либо указать, кто является надлежащим наймодателем, но не может уклоняться от ответа, ссылаясь на отсутствие прав.
Наконец, ваши права как члена семьи нанимателя подтверждаются статьёй 69 ЖК РФ.
- К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. ...
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 69
Вы — сын нанимателя, были вселены в квартиру в качестве члена семьи (ордер 1977 года). На момент смерти отца вы обладали равными с ним правами, в том числе правом пользования жильём. Ни нормы о выезде, ни о неуплате (после погашения долга) это право не отменили. Таким образом, у вас есть все основания требовать заключения договора социального найма с вами как с правопреемником нанимателя.
