В рассматриваемой ситуации квартира, принадлежащая пользователю и его дяде на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому), включена в программу реновации жилищного фонда. Это означает, что данное жилое помещение подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд с предоставлением равноценного возмещения.
Юридически значимым обстоятельством является то, что пользователь и его дядя являются сособственниками, но не членами одной семьи. Их правоотношения регулируются нормами об общей долевой собственности, а не о совместном проживании одной семьи. В связи с этим при предоставлении возмещения за изымаемое жилье у государства (в лице уполномоченного органа) возникает обязанность предоставить каждому из сособственников отдельное равноценное жилое помещение или иную компенсацию, соразмерную его доле. Законодательство о реновации прямо предусматривает право участника долевой собственности требовать предоставления отдельного жилого помещения, если его доля составляет не менее определённой минимальной площади (обычно не менее 24 кв. м общей площади), что в данной ситуации, вероятно, соблюдено, так как 1/2 доля двухкомнатной квартиры, как правило, превышает этот минимум.
Наличие у дяди супруги и двоих несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы в квартире, имеет важное правовое значение. Эти лица, хотя и не являются собственниками, обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником (дядей). При реновации они учитываются как члены семьи собственника, и их интересы защищаются при предоставлении возмещения. Однако их присутствие не отменяет право пользователя на получение отдельной квартиры как самостоятельного сособственника. Наличие детей может повлиять на площадь предоставляемого дяде жилья, но не на принцип раздельного предоставления квартир пользователю и дяде.
Ключевой правовой коллизией здесь является невозможность раздела единой квартиры в натуре. То есть, поскольку это одна двухкомнатная квартира, её физический раздел на два отдельных изолированных жилья в рамках реновации (передача по договору двух объектов) технически невозможен — в обмен предоставляется одно равнозначное по совокупным параметрам жилое помещение. Для того чтобы получить два отдельных объекта, необходимо изменить ситуацию до момента изъятия. Юридически значимым действием является выдел доли в натуре из общего имущества, что требует согласия всех сособственников и технической возможности (квартира должна быть переоборудована в две самостоятельные с отдельными входами, что практически нереализуемо без реконструкции). Если выдел в натуре невозможен, сособственники вправе договориться о способе и условиях раздела, но принудительный раздел через суд также не приведет к получению двух квартир, а приведет к выплате компенсации.
Таким образом, ситуация характеризуется конфликтом между законным желанием пользователя получить отдельное жилье вместо доли в общем и объективной невозможностью получения двух квартир без предварительного соглашения с другим сособственником или изменения правового режима квартиры до момента её изъятия по программе реновации.
В силу положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (на чем основана программа реновации), собственнику предоставляется возмещение за изымаемое жилое помещение. Поскольку квартира находится в долевой собственности, возмещение должно быть соразмерно долям — по 1/2 каждому. Однако буквальное толкование данной нормы не предусматривает обязанности предоставить именно несколько отдельных помещений взамен одного; ключевым является равноценность возмещения. Тем не менее, сама процедура изъятия не препятствует тому, чтобы собственники договорились о форме возмещения.
Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд . Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Для достижения цели получения двух отдельных квартир решающее значение имеет норма статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющая участнику долевой собственности право требовать выдела своей доли. Пользователь, обладая долей 1/2, вправе инициировать выдел своей доли из общего имущества. В рамках реновации это означает, что он может требовать, чтобы в счет его доли ему было предоставлено отдельное жилое помещение, а его дяде — другое, соответствующее его доле. Если выдел доли в натуре (то есть физическое разделение квартиры) невозможен без несоразмерного ущерба, что в случае с двухкомнатной квартирой, не являющейся коммунальной, очевидно, применяется правило о выплате стоимости. Однако при изъятии для госнужд логичнее не выплата, а предоставление жилья: суд или уполномоченный орган могут принять решение о предоставлении двух отдельных квартир по соглашению сторон или по судебному решению.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
При этом необходимо учитывать, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, в силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ осуществляется по соглашению всех участников. Это означает, что для достижения внесудебного соглашения о предоставлении двух квартир потребуется воля дяди пользователя. Если дядя не согласен, единственным выходом является судебный порядок выдела доли по правилам статьи 252 ГК РФ, что может быть совмещено с оспариванием условий предоставления возмещения.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Наличие у дяди жены и двух несовершеннолетних детей, зарегистрированных в квартире, регулируется статьей 31 Жилищного кодекса РФ, которая относит их к членам семьи собственника. Это дает им право пользования жилым помещением наравне с собственником. Однако это обстоятельство не создает для пользователя прямой обязанности получать одну общую квартиру с дядей. Напротив, при предоставлении возмещения в виде двух отдельных квартир права членов семьи дяди не нарушаются, так как они сохраняют право пользования жильем, которое получит дядя. Регистрация детей по месту жительства не порождает у них права собственности на долю, поэтому не препятствует разделу.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Таким образом, наиболее перспективный путь — инициировать досудебные переговоры с дядей о заключении соглашения о разделе общего имущества (статья 252 ГК РФ) с последующим обращением в уполномоченный орган реновации с требованием предоставить каждому собственнику отдельное жилье. При недостижении согласия пользователь вправе обратиться в суд с иском о выделе доли и обязании уполномоченного органа предоставить две отдельные квартиры.
