Как получить две отдельные квартиры вместо одной при реновации, если есть долевая собственность и несовершеннолетние дети

В рассматриваемой ситуации квартира, принадлежащая пользователю и его дяде на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому), включена в программу реновации жилищного фонда. Это означает, что данное жилое помещение подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд с предоставлением равноценного возмещения.

Юридически значимым обстоятельством является то, что пользователь и его дядя являются сособственниками, но не членами одной семьи. Их правоотношения регулируются нормами об общей долевой собственности, а не о совместном проживании одной семьи. В связи с этим при предоставлении возмещения за изымаемое жилье у государства (в лице уполномоченного органа) возникает обязанность предоставить каждому из сособственников отдельное равноценное жилое помещение или иную компенсацию, соразмерную его доле. Законодательство о реновации прямо предусматривает право участника долевой собственности требовать предоставления отдельного жилого помещения, если его доля составляет не менее определённой минимальной площади (обычно не менее 24 кв. м общей площади), что в данной ситуации, вероятно, соблюдено, так как 1/2 доля двухкомнатной квартиры, как правило, превышает этот минимум.

Наличие у дяди супруги и двоих несовершеннолетних детей, которые зарегистрированы в квартире, имеет важное правовое значение. Эти лица, хотя и не являются собственниками, обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником (дядей). При реновации они учитываются как члены семьи собственника, и их интересы защищаются при предоставлении возмещения. Однако их присутствие не отменяет право пользователя на получение отдельной квартиры как самостоятельного сособственника. Наличие детей может повлиять на площадь предоставляемого дяде жилья, но не на принцип раздельного предоставления квартир пользователю и дяде.

Ключевой правовой коллизией здесь является невозможность раздела единой квартиры в натуре. То есть, поскольку это одна двухкомнатная квартира, её физический раздел на два отдельных изолированных жилья в рамках реновации (передача по договору двух объектов) технически невозможен — в обмен предоставляется одно равнозначное по совокупным параметрам жилое помещение. Для того чтобы получить два отдельных объекта, необходимо изменить ситуацию до момента изъятия. Юридически значимым действием является выдел доли в натуре из общего имущества, что требует согласия всех сособственников и технической возможности (квартира должна быть переоборудована в две самостоятельные с отдельными входами, что практически нереализуемо без реконструкции). Если выдел в натуре невозможен, сособственники вправе договориться о способе и условиях раздела, но принудительный раздел через суд также не приведет к получению двух квартир, а приведет к выплате компенсации.

Таким образом, ситуация характеризуется конфликтом между законным желанием пользователя получить отдельное жилье вместо доли в общем и объективной невозможностью получения двух квартир без предварительного соглашения с другим сособственником или изменения правового режима квартиры до момента её изъятия по программе реновации.

В силу положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (на чем основана программа реновации), собственнику предоставляется возмещение за изымаемое жилое помещение. Поскольку квартира находится в долевой собственности, возмещение должно быть соразмерно долям — по 1/2 каждому. Однако буквальное толкование данной нормы не предусматривает обязанности предоставить именно несколько отдельных помещений взамен одного; ключевым является равноценность возмещения. Тем не менее, сама процедура изъятия не препятствует тому, чтобы собственники договорились о форме возмещения.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд . Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32

Пользователь и его дядя, будучи участниками долевой собственности (по 1/2 доле), формально вправе требовать предоставления отдельных равнозначных жилых помещений в рамках программы реновации, поскольку их правоотношения не являются семейными. Однако фактическое получение двух квартир взамен одной возможно исключительно при условии заключения добровольного соглашения о разделе (выделе долей) с дядей до момента изъятия жилья. Принудительный раздел или выдел доли в натуре через суд не приведет к предоставлению двух физически обособленных квартир, а лишь к денежной компенсации за долю, так как объект недвижимости неделим.

Рекомендуемые действия

• Немедленно инициировать письменные переговоры с дядей о заключении соглашения о разделе общего имущества (путем выдела долей в натуре с предложением уполномоченному органу реновации передать каждому из вас отдельное жилье, соразмерное вашим долям).
• Зафиксировать достигнутую договоренность в нотариально удостоверенном соглашении о разделе недвижимости или о выделе долей, подробно указав, что каждый из сособственников претендует на отдельное равноценное жилое помещение.
• Копию этого соглашения официально направить в уполномоченный орган реновации (например, Московский фонд реновации), приложив к заявлению о предоставлении двух квартир и указав, что наличие членов семьи у второго сособственника не препятствует разделу, так как их права сохраняются за счет жилья, выделяемого дяде.
• При отказе или уклонении дяди от соглашения — незамедлительно подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о выделе своей доли. В суде настаивать не на выплате денежной компенсации, а на присуждении к предоставлению отдельного жилого помещения в натуре за счет возмещения от города, ссылаясь на принцип равноценности и защиту интересов участника долевой собственности.
• Параллельно направить в органы опеки и попечительства уведомление о том, что раздельное предоставление жилья не ущемляет прав несовершеннолетних детей дяди, поскольку они обеспечиваются жильем в составе семьи своего отца.

Куда обращаться и порядок действий

• Начать с досудебного урегулирования: провести переговоры, оформить соглашение у нотариуса и подать его в уполномоченный орган реновации.
• При отсутствии взаимопонимания — обращаться с иском в суд общей юрисдикции по месту нахождения спорного жилья.
• В суде необходимо доказать, что совместное проживание с дядей и его семьей невозможно, а отказ в предоставлении отдельного жилья нарушает право пользователя как самостоятельного собственника.
• Учитывая, что судебный процесс может затянуться, одновременно требовать принятия обеспечительных мер, запрещающих уполномоченному органу заключать договор об изъятии на условиях предоставления одного жилого помещения до разрешения спора.

Документы и доказательства

• Документы, подтверждающие право собственности на 1/2 долю (выписка из ЕГРН).
• Выписка из домовой книги или единый жилищный документ с данными о всех зарегистрированных лицах.
• Письменные отказы дяди от добровольного раздела либо иные доказательства отсутствия соглашения.
• Нотариально заверенный проект соглашения о разделе (даже не подписанный дядей, для демонстрации суду вашей инициативы).
• Экспертное заключение о невозможности реального раздела квартиры в натуре (для обоснования требования предоставления двух квартир, а не физического деления одной).

Сроки и риски

• Основной риск — заключение договора на предоставление одного квартирного возмещения без вашего согласия, если суд не успеет наложить запрет.
• Сроки обжалования действий органов реновации ограничены, поэтому любые несогласия с предлагаемыми вариантами компенсации необходимо фиксировать незамедлительно.
• Шансы на успех без согласия дяди в суде минимальны для получения именно квартиры, однако это позволит добиться выплаты эквивалентной денежной компенсации за вашу долю для последующего приобретения отдельного жилья.

Когда нужен адвокат

При отсутствии стопроцентного согласия второго сособственника на раздел, а также на стадии подготовки иска о выделе доли с нестандартным требованием — помощь адвоката обязательна. Специалист по жилищным спорам и изъятию для госнужд правильно выстроит правовую позицию, примет меры по обеспечению иска и добьется либо реальной замены единого жилья на две квартиры, либо полной денежной компенсации без ущемления ваших интересов.