В центре ситуации находятся два возможных способа безвозмездной передачи квартиры от свекрови (собственника) вашей семье: договор дарения, заключённый непосредственно с вами (совершеннолетней невесткой), либо договор дарения, заключённый в пользу вашего малолетнего ребёнка (внука дарителя). Ключевое различие между этими вариантами лежит в правовом статусе одаряемого и его родственной связи с дарителем, что порождает принципиально разные правовые последствия.
Первый вариант — дарение невестке. Юридически значимым обстоятельством здесь является отсутствие близкого родства между дарителем (свекровью) и одаряемой (невесткой). По семейному законодательству невестка не является близким родственником свекрови (в отличие от родных детей, супругов, родителей, внуков). Это напрямую влияет на налоговые обязательства одаряемой: при получении в дар недвижимости от лица, не являющегося близким родственником, у вас возникает доход в виде рыночной стоимости квартиры, который облагается налогом на доходы физических лиц. После оформления права собственности на вас квартира становится вашим личным имуществом. Если вы состоите в браке, то, по общему правилу, имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и не входит в состав совместно нажитого. Однако это не исключает возможности последующего распоряжения ею — вы как полноправный собственник вправе свободно продать, подарить или завещать квартиру без дополнительных ограничений, связанных с личностью одаряемого.
Второй вариант — дарение внуку (вашему ребёнку). Здесь родственная связь признаётся близкой: бабушка и внук являются близкими родственниками. Это имеет прямое значение для налоговых последствий: доход, полученный внуком в виде дара от бабушки, освобождается от налогообложения. Однако правовой статус малолетнего ребёнка (до 14 лет) как собственника накладывает существенные ограничения. От имени ребёнка все юридически значимые действия, включая регистрацию права, а в будущем и распоряжение квартирой, совершают его законные представители (родители) с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Причём если вы решите продать квартиру, принадлежащую ребёнку, вам потребуется не просто согласие органов опеки, а их разрешение, которое выдаётся исключительно при условии, что одновременно с отчуждением квартиры вы предоставите ребёнку равноценное или лучшее жильё, не ухудшающее его имущественное положение. Деньги от продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, в полном объёме зачисляются на его номинальный счёт и не могут быть потрачены по вашему усмотрению без согласия опеки. Таким образом, юридически значимым является факт двойного контроля со стороны государства (опека) за сделками с имуществом малолетнего.
Также важно понимать, что вопрос о том, сможете ли вы «без проблем» продать квартиру, напрямую связан с объёмом полномочий собственника: при дарении вам вы действуете свободно, при дарении ребёнку — с обязательным участием органов опеки и строгим соблюдением интересов ребёнка.
Применимое право
Прежде всего, необходимо определить налоговые последствия каждого из вариантов. Ключевое значение имеет статус одаряемого по отношению к дарителю. Согласно подпункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Свекровь (мать супруга) и невестка (супруга сына) не относятся к близким родственникам — к ним, по ст. 14 СК РФ, относятся супруги, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки и внуки. Поэтому при дарении квартиры совершеннолетней невестке она получает доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов). Одаряемому необходимо будет подать налоговую декларацию и уплатить налог со стоимости квартиры, за вычетом суммы, освобождаемой по иным основаниям (например, если квартира находилась в собственности более трех лет — но здесь речь о дарении, а не о продаже). В предоставленном контексте дословный текст ст. 217 НК РФ отсутствует, однако общая норма о налогообложении доходов от дарения недвижимости лицам, не являющимся близкими родственниками, следует из смысла НК РФ; для точной правовой квалификации необходимо руководствоваться полным текстом подпункта 18.1 ст. 217 НК РФ.
Статья 217 НК РФ устанавливает перечень доходов, не подлежащих налогообложению. Для целей налогообложения дарения между физическими лицами применяется подпункт 18.1 статьи 217 НК РФ, который освобождает от налога доходы, полученные в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217
В противоположность этому, дарение квартиры внуку (ребенку вашей семьи) освобождается от налогообложения, поскольку дедушка/бабушка и внук являются близкими родственниками. Таким образом, второй вариант не влечет налоговой обязанности для одаряемого.
Далее, независимо от выбранного одаряемого, договор дарения недвижимости должен быть заключен в нотариальной форме. Это прямо установлено для договоров дарения недвижимости между гражданами.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Если квартира дарится совершеннолетней невестке, то полученное имущество, согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ, будет являться её личной собственностью, так как получено по безвозмездной сделке в период брака. Это означает, что при разводе квартира не подлежит разделу между супругами как совместно нажитое имущество.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Теперь рассмотрим вариант дарения квартиры малолетнему ребенку (внуку). Сделку от его имени совершают его законные представители — родители. Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки совершают их родители. При этом к сделкам законных представителей с имуществом ребенка применяются правила ст. 37 ГК РФ.
- За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28
Ключевой минус дарения на ребенка — существенные ограничения при последующей продаже квартиры. Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун (родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению (в том числе продаже) имущества подопечного — в данном случае ребенка. Аналогичные нормы содержатся в ст. 19, 20 и 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
- Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
— Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", ст. 19
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
- Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", ст. 20
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— Федеральный закон "Об опеке и попечительстве", ст. 21
Таким образом, продажа квартиры, принадлежащей малолетнему, возможна только с предварительного согласия органа опеки, которое выдается, как правило, при условии одновременного приобретения ребенку другого равноценного или лучшего жилья либо в исключительных случаях (необходимость оплаты лечения, переезд и др.). Без такого разрешения сделка будет признана ничтожной. Кроме того, согласно ст. 60 СК РФ, ребенок имеет право собственности на полученное в дар имущество, а его родители управляют этим имуществом с соблюдением правил об опеке.
- Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Договор дарения, как указано в ст. 572 ГК РФ, является безвозмездным, поэтому при дарении малолетнему ребенку родители не вправе устанавливать какие-либо встречные обязательства.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Резюмируя: дарение внуку освобождает от налога, но существенно ограничивает возможность свободной продажи квартиры без разрешения органа опеки, что может быть проблематично, если в будущем планируется её отчуждение. Дарение невестке облагается НДФЛ, но при этом квартира становится её личной собственностью, и она может продать её без каких-либо дополнительных ограничений (кроме общих правил отчуждения недвижимости).
