В рассматриваемой ситуации собственник (или наниматель) жилого помещения, включенного в программу реновации, столкнулся с отказом в предоставлении квартиры, соответствующей его пожеланиям по площади комнат и этажности. Дом, где находится текущее жилье, подлежит сносу в рамках городской программы, что влечет за собой прекращение права пользования старым помещением и возникновение обязанности по предоставлению нового взамен изымаемого.
Юридически значимым обстоятельством является факт переселения в рамках программы реновации, который регулируется специальным законодательством, отличным от обычного выкупа или обмена. Пользователю предложена квартира, характеристики которой (общая площадь, количество комнат) формально могут соответствовать критериям, установленным законом для данного случая. Однако пользователь указывает на несоответствие предложенной квартиры его конкретным нуждам: размер одной из комнат (17 кв.м) меньше, чем самая большая комната в старой квартире (19,7 кв.м), а этаж (14-й) выше желаемого (более низкий).
Затронутые правоотношения относятся к жилищному праву и праву собственности, а именно к порядку предоставления жилых помещений взамен изымаемых в связи с реновацией. Ключевым здесь является понятие «равнозначности» нового жилья старому. Пользователь полагает, что равнозначность должна включать не только общую площадь и количество комнат, но и такие параметры, как размер каждой конкретной комнаты и этаж расположения. При этом отказ городских властей удовлетворить его просьбу, а также тот факт, что другим переселенцам по их просьбам были предоставлены квартиры с иными характеристиками, указывает на то, что усмотрение администрации при распределении жилья может иметь место, но не является гарантированным и не подкреплено прямым договором мены. Отсутствие в договоре мены каких-либо условий, отражающих пожелания пользователя, означает, что он принял предложенные условия без оговорок, что ослабляет его позицию.
Таким образом, суть ситуации сводится к разногласию между желанием пользователя получить квартиру с определенными характеристиками (конкретный размер комнаты и этаж) и позицией уполномоченного органа, предлагающего стандартное жилье по программе реновации, которое, по мнению пользователя, не является для него равноценным.
Прежде всего следует установить, какая норма закона определяет критерии предоставления жилого помещения в рамках программы реновации, и применима ли она к вашей ситуации. Поскольку программа реновации реализуется на основании Федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ (отдельного акта в «Контексте из НПА» нет), применяются общие положения о предоставлении жилья при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом контексте ключевой является статья 89 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает требование равнозначности предоставляемого помещения. Согласно этой норме, предоставляемое жильё должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Закон говорит только об общей площади, но не о площади отдельных комнат. Следовательно, при реновации требование к комнатам — чтобы их было не меньше, чем в старой квартире (количество комнат), однако размер каждой комнаты в отдельности законом не регламентируется. Предложенная вам квартира имеет две комнаты (15 и 17 кв.м), что соответствует условию о равнозначности по количеству комнат. То, что одна из комнат меньше вашей самой большой комнаты (19,7 кв.м), не является нарушением, поскольку общая площадь предложенной квартиры (15+17=32 кв.м) превышает общую площадь вашей старой квартиры (10+19,7=29,7 кв.м), что формально даже улучшает ваше положение по общему метражу. Таким образом, закон не даёт вам права требовать, чтобы хотя бы одна комната была не меньше 19,7 кв.м.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
- Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта , равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89
Далее, поскольку вы являетесь собственником квартиры (договор мены заключается именно с собственниками), к вашим отношениям с органом власти применяются положения статьи 32 Жилищного кодекса РФ об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Эта статья устанавливает, что жилое помещение может быть изъято у собственника, а предоставление возмещения осуществляется в порядке, определённом законом. Однако предоставление конкретной квартиры с определёнными характеристиками (этаж, размер комнат) не является предметом регулирования этой статьи — она лишь устанавливает основания и процедуру изъятия, а не требования к предлагаемому взамен жилью. Поэтому ссылаться на неё как на основание для изменения условий предложения нельзя.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
- Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд . Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Что касается вашего требования о более низком этаже, ни одна из приведённых норм не содержит обязанности предоставить квартиру на определённом этаже. Этаж предлагаемой квартиры не относится к критериям равнозначности (общая площадь, количество комнат, благоустроенность, местонахождение в том же населённом пункте). Договор мены, который вам предложили, не включает условие об этаже по вашему выбору, и закон не обязывает администрацию учитывать такие пожелания.
В вашей ситуации применяются также нормы Гражданского кодекса РФ о договоре мены, поскольку переселение по реновации для собственников оформляется именно договором мены. Статья 567 ГК РФ определяет, что по договору мены каждая сторона обязуется передать один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Статья 568 ГК РФ устанавливает, что товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если из договора не вытекает иное. Ключевой момент: равноценность определяется рыночной стоимостью, а не потребительскими характеристиками, такими как размер конкретных комнат или этаж. Если вы считаете, что предложенная квартира неравноценна (например, из-за этажа или планировки), вы можете оспаривать это, но для этого нужно доказать, что её рыночная стоимость ниже стоимости вашей старой квартиры. Однако просто пожелание иметь комнату не меньше 19,7 кв.м или низкий этаж не является основанием для признания квартиры неравноценной — если общая площадь и количество комнат соблюдены, а квартира благоустроена, требование равноценности считается выполненным.
Статья 567. Договор мены
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
- К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30) , если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 567
Статья 568. Цены и расходы по договору мены
- Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 568
Тот факт, что соседям одобрили их просьбы и предоставили квартиры с другими характеристиками, не создаёт у вас права требовать того же. Принцип законности и равного применения норм не нарушается, если администрация применяла исключения или индивидуальные решения на основе дополнительных обстоятельств (например, инвалидность, наличие малолетних детей, техническая невозможность предоставить квартиру на нужном этаже и т.п.). Поскольку вы не указываете, на каком основании соседям пошли навстречу, а вам нет, это не порождает юридически значимого неравенства — каждый случай оценивается индивидуально, и в рамках закона у органа власти есть право предлагать квартиры из имеющегося жилищного фонда, не обязанного соответствовать всем пожеланиям.
Статья 87.2 и статья 86 ЖК РФ, упомянутые в контексте, регулируют порядок предоставления жилья по договору социального найма при изъятии или сносе, но вы, как собственник, не являетесь нанимателем по социальному найму, поэтому эти статьи к вам напрямую не применяются.
Итог: принудительно потребовать квартиру с комнатой не менее 19,7 кв.м или на низком этаже на основании приведённых норм закона невозможно. Закон требует равнозначности по общей площади и количеству комнат, не предъявляя требований к размерам отдельных комнат и этажу. Ваши пожелания могут быть учтены только по усмотрению администрации — если она согласна пойти навстречу, что она вправе делать, но не обязана. Отказ в учёте таких пожеланий не противоречит закону.
