Анализ ситуации
В рассматриваемом случае имеет место правовая ситуация, в которой одно жилое здание (дачный дом, признанный жилым) фактически является многоквартирным домом, где часть жилых помещений находится в частной собственности гражданина, а другая часть — в муниципальной собственности. Из этого вытекают несколько правоотношений: отношения собственности на жилые помещения, отношения по распоряжению муниципальным имуществом, а также возможные отношения общей долевой собственности на общее имущество здания.
Юридически значимым фактом является то, что пользователь уже является собственником нескольких квартир в этом доме на протяжении 10 лет. Это означает, что он уже участник отношений, связанных с владением и пользованием общим имуществом дома (земельный участок под домом, крыша, фундамент, лестницы, подвалы и т.д.). Наличие у дома статуса «дачный» и года постройки 1985 само по себе не препятствует его признанию жилым домом, если оно было проведено в установленном порядке и зафиксировано в документах БТИ. Такой дом может считаться объектом жилищных прав.
Ключевой аспект ситуации — это намерение выкупить у муниципалитета квартиры, которые находятся в муниципальной собственности. Прямого закона, который бы предоставлял собственнику других помещений (квартир) в том же доме преимущественное право на выкуп именно жилых помещений (квартир) из состава муниципального жилищного фонда, не существует. Преимущественное право покупки чаще всего регулируется нормами о долевой собственности (например, при продаже доли в праве общей собственности на недвижимость), но здесь речь идет о самостоятельных объектах — отдельных квартирах.
Продажа муниципальных жилых помещений осуществляется по общим правилам, установленным законодательством о приватизации или о порядке отчуждения муниципального имущества (Федеральный закон о приватизации государственного и муниципального имущества). Как правило, такие квартиры могут продаваться на аукционе (конкурсе) или, в отдельных случаях, могут быть переданы в собственность нанимателям по договору социального найма. Если наниматели в этих квартирах отсутствуют, а муниципалитет принимает решение о продаже, то покупка доступна любому лицу на общих основаниях.
Таким образом, преимущественное право пользователя как собственника соседних квартир законодательно не предусмотрено, но он может претендовать на участие в торгах или в процедуре выкупа на общих основаниях. Также важно учитывать, что приобретение муниципальных квартир может привести к тому, что пользователь станет единственным собственником всех жилых помещений в доме, что изменит правовой режим здания.
Ситуация осложняется тем, что дом изначально был дачным, а статус жилого ему присвоен позже. Это может влиять на то, как муниципалитет рассматривает распоряжение этой недвижимостью (например, может быть ограничение на приватизацию или продажу в силу статуса земли, если участок не в собственности).
Прежде всего необходимо определить правовой статус здания, в котором находятся квартиры пользователя и муниципальные квартиры. Из описания следует, что дом признан жилым и содержит несколько квартир, что позволяет квалифицировать его как многоквартирный жилой дом в значении Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу ст. 15 Жилищного кодекса объектами жилищных прав являются жилые помещения, а многоквартирный дом представляет собой совокупность нескольких помещений. Поскольку часть квартир находится в собственности пользователя, а часть — в муниципальной собственности, каждая квартира является самостоятельным объектом недвижимости с индивидуальным кадастровым учётом. Это исключает возникновение между собственниками квартир отношений общей долевой собственности на весь дом; они являются лишь участниками общей долевой собственности на общее имущество дома.
Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Следовательно, на выкуп целой муниципальной квартиры не распространяется преимущественное право покупки, установленное гражданским законодательством для отчуждения долей в праве общей собственности. Пользователь не является участником долевой собственности на саму муниципальную квартиру, поэтому ст. 250 Гражданского кодекса, на которую он мог рассчитывать, не даёт ему приоритетного права на её приобретение. Эта норма регулирует исключительно ситуации, когда продаётся доля в праве общей собственности на объект, принадлежащий нескольким лицам сообща. Продажа муниципалитетом отдельной квартиры как целого объекта не подпадает под это правило.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Вместе с тем, когда муниципалитет реализует квартиру, вместе с ней к покупателю автоматически переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Такая доля не может продаваться отдельно, но сам факт её наличия у собственников квартир не создаёт у пользователя преимуществ при покупке соседнего помещения. На это прямо указывают нормы, закрепляющие особенности правового режима общего имущества: собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, и эта доля следует судьбе самого помещения. Соответственно, при покупке муниципальной квартиры новый собственник автоматически станет участником общей долевой собственности на общее имущество наравне с пользователем, но это не даёт последнему прав первого выкупа.
Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Аналогичное положение закреплено и в жилищном законодательстве, детализирующем состав общего имущества в многоквартирном доме.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Это означает, что пользователь, будучи собственником части квартир, имеет долю в общем имуществе дома (крыша, фундамент, лестничные клетки, земельный участок под домом), но не имеет никакого преимущественного права на приобретение муниципальных квартир как обособленных объектов. Такое преимущество могло бы возникнуть, если бы все квартиры в доме находились в общей долевой собственности (например, если бы дом не был разделён на отдельные помещения), но в рассматриваемой ситуации квартиры являются самостоятельными объектами недвижимости.
Год постройки дома (1985) и его первоначальный дачный статус, который позже был изменён на жилой, не создают каких-либо особых правовых последствий для возможности выкупа муниципальных квартир. Эти обстоятельства влияют лишь на порядок признания дома многоквартирным и на определение состава общего имущества, но не порождают у пользователя права преимущественной покупки. Действующее законодательство не устанавливает для собственников помещений в многоквартирном доме ни преимущественного, ни преимущественного (в смысле первоочередного) права на выкуп свободных или муниципальных квартир. Такое право может быть предусмотрено только в рамках специальной приватизационной программы или в случае, если муниципалитет примет решение о продаже квартиры конкретному лицу по своей инициативе, но это уже не нормативное, а договорное основание.
В представленном блоке нормативных актов отсутствуют нормы, закрепляющие преимущественное право собственника одного помещения в многоквартирном доме на покупку другого помещения в том же доме при его продаже муниципальным образованием. Подобные правила могли бы содержаться в законодательстве о приватизации государственного и муниципального имущества — например, в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (там есть институты преимущественного права арендатора, но не соседа-собственника) или в отдельных региональных актах. Однако в рамках данного перечня статей такие положения не раскрыты, и их следует искать самостоятельно в указанных источниках вне предоставленного контекста.
Таким образом, правовое основание, позволяющее пользователю выкупить муниципальные квартиры, не вытекает из норм Гражданского и Жилищного кодексов, содержащихся в контексте. Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ не применимо, поскольку продаётся не доля в общей собственности, а целое помещение. Статус дома как дачного, признанного жилым, и год постройки 1985 не имеют значения для решения вопроса. Пользователю следует выяснить, принято ли муниципалитетом решение о продаже этих квартир, и если да — участвовать в торгах или иных процедурах на общих основаниях, так как никаких привилегий у него как у смежного собственника нет.
