Следовательно, на выкуп целой муниципальной квартиры не распространяется преимущественное право покупки, установленное гражданским законодательством для отчуждения долей в праве общей собственности. Пользователь не является участником долевой собственности на саму муниципальную квартиру, поэтому ст. 250 Гражданского кодекса, на которую он мог рассчитывать, не даёт ему приоритетного права на её приобретение. Эта норма регулирует исключительно ситуации, когда продаётся доля в праве общей собственности на объект, принадлежащий нескольким лицам сообща. Продажа муниципалитетом отдельной квартиры как целого объекта не подпадает под это правило.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Вместе с тем, когда муниципалитет реализует квартиру, вместе с ней к покупателю автоматически переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Такая доля не может продаваться отдельно, но сам факт её наличия у собственников квартир не создаёт у пользователя преимуществ при покупке соседнего помещения. На это прямо указывают нормы, закрепляющие особенности правового режима общего имущества: собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, и эта доля следует судьбе самого помещения. Соответственно, при покупке муниципальной квартиры новый собственник автоматически станет участником общей долевой собственности на общее имущество наравне с пользователем, но это не даёт последнему прав первого выкупа.
Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Аналогичное положение закреплено и в жилищном законодательстве, детализирующем состав общего имущества в многоквартирном доме.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Это означает, что пользователь, будучи собственником части квартир, имеет долю в общем имуществе дома (крыша, фундамент, лестничные клетки, земельный участок под домом), но не имеет никакого преимущественного права на приобретение муниципальных квартир как обособленных объектов. Такое преимущество могло бы возникнуть, если бы все квартиры в доме находились в общей долевой собственности (например, если бы дом не был разделён на отдельные помещения), но в рассматриваемой ситуации квартиры являются самостоятельными объектами недвижимости.
Год постройки дома (1985) и его первоначальный дачный статус, который позже был изменён на жилой, не создают каких-либо особых правовых последствий для возможности выкупа муниципальных квартир. Эти обстоятельства влияют лишь на порядок признания дома многоквартирным и на определение состава общего имущества, но не порождают у пользователя права преимущественной покупки. Действующее законодательство не устанавливает для собственников помещений в многоквартирном доме ни преимущественного, ни преимущественного (в смысле первоочередного) права на выкуп свободных или муниципальных квартир. Такое право может быть предусмотрено только в рамках специальной приватизационной программы или в случае, если муниципалитет примет решение о продаже квартиры конкретному лицу по своей инициативе, но это уже не нормативное, а договорное основание.
В представленном блоке нормативных актов отсутствуют нормы, закрепляющие преимущественное право собственника одного помещения в многоквартирном доме на покупку другого помещения в том же доме при его продаже муниципальным образованием. Подобные правила могли бы содержаться в законодательстве о приватизации государственного и муниципального имущества — например, в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (там есть институты преимущественного права арендатора, но не соседа-собственника) или в отдельных региональных актах. Однако в рамках данного перечня статей такие положения не раскрыты, и их следует искать самостоятельно в указанных источниках вне предоставленного контекста.
Таким образом, правовое основание, позволяющее пользователю выкупить муниципальные квартиры, не вытекает из норм Гражданского и Жилищного кодексов, содержащихся в контексте. Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ не применимо, поскольку продаётся не доля в общей собственности, а целое помещение. Статус дома как дачного, признанного жилым, и год постройки 1985 не имеют значения для решения вопроса. Пользователю следует выяснить, принято ли муниципалитетом решение о продаже этих квартир, и если да — участвовать в торгах или иных процедурах на общих основаниях, так как никаких привилегий у него как у смежного собственника нет.
