Как включить несовершеннолетнего сына в приватизацию квартиры, если он не прописан, но указан в договоре соцнайма: какие документы нужны

Ключевое значение для определения прав младшего сына на приватизацию имеет его статус члена семьи нанимателя. Согласно ст. 69 ЖК РФ, дети нанимателя относятся к членам его семьи, при этом они должны быть указаны в договоре социального найма. Из условий ситуации договор соцнайма оформлен на нанимателя и обоих сыновей, включая 9-летнего. Это означает, что последний уже признан членом семьи нанимателя в договорном порядке, независимо от факта регистрации в квартире. Сама по себе регистрация (прописка) является административным учетом и не порождает права пользования жильем — оно возникает из договора и родства. Поэтому отсутствие регистрации младшего сына в квартире не лишает его права на приватизацию, поскольку он уже фигурирует в договоре соцнайма как член семьи.

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. ... 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 69

Следующий аспект — необходимость подтверждения вселения сына в квартиру и внесения изменений в договор. По ст. 70 ЖК РФ, наниматель вправе вселить своих детей без согласия других членов семьи и наймодателя; такое вселение влечет изменение договора соцнайма. Поскольку договор уже содержит указание на младшего сына, можно сделать вывод, что он был вселен в установленном порядке (фактическое проживание с нанимателем также подтверждает его вселение). Изменять договор дополнительно не требуется — он уже соответствует требованиям. Таким образом, для целей приватизации нет необходимости отдельно регистрировать сына в квартире или заказывать выписку из домовой книги; достаточно наличия договора, где он указан.

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей... На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. 2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 70

Переходя к вопросу согласия органов опеки: приватизация жилья, в которой участвует несовершеннолетний (9 лет — малолетний), затрагивает его имущественные права, поскольку в результате он приобретает долю в собственности. Ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что на сделки по отчуждению имущества подопечного (а приватизация — это безвозмездная передача, при которой ребенок становится собственником; отказ от участия в приватизации уменьшил бы его имущество) требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Однако в данной ситуации сын не отказывается от права, а, напротив, приобретает его. Тем не менее, формальное согласие опеки необходимо, так как сделка совершается от имени малолетнего его родителем, а правила ст. 21 применяются к любому отчуждению жилого помещения, в котором несовершеннолетний имеет право пользования или является участником. Поскольку младший сын имеет право пользования квартирой как член семьи нанимателя, его участие в приватизации (как приобретение права) также должно быть одобрено опекой для защиты его интересов. На практике органы опеки дают разрешение на приватизацию с включением ребенка, если это не ухудшает его положение. Таким образом, получение согласия опеки является обязательным.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. ... 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского код
   — Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21

Наконец, порядок совершения сделки от имени малолетнего регулируется ст. 28 ГК РФ. Родители (наниматель) как законные представители 9-летнего сына совершают сделку приватизации от его имени. При этом они обязаны соблюдать правила ст. 37 ГК РФ об ограничении сделок с имуществом подопечного, что корреспондирует требованию предварительного разрешения органа опеки. Таким образом, наниматель должен представить в орган опеки заявление о даче согласия на приватизацию с участием ребенка, приложив документы, подтверждающие его статус члена семьи (договор соцнайма) и родство (свидетельство о рождении).

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28

Таким образом, для включения младшего сына в приватизацию не требуется его регистрация в квартире, а достаточно договора социального найма, где он уже указан. Ключевой документ сверх перечисленных — предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Выписка из ЕГРН также потребуется, но не для подтверждения статуса сына, а для идентификации объекта приватизации.