Могут ли совершеннолетние дети жить в муниципальной квартире, если наниматель купил свою квартиру, не переезжает, и хочет выписаться и сдать квартиру обратно

В данной ситуации рассматриваются жилищные правоотношения, возникшие из договора социального найма муниципального жилья. Юридически значимым обстоятельством является то, что наниматель (ответственный квартиросъемщик) приобрел в собственность иное жилое помещение, однако фактически продолжает проживать в муниципальной квартире вместе со своими двумя совершеннолетними детьми. Все трое указаны в договоре социального найма, что порождает у них равные права и обязанности в отношении занимаемого жилого помещения, включая право пользования им.

Основная проблема заключается в планируемом одностороннем отказе нанимателя от договора социального найма (снятие с регистрационного учета и «сдача» квартиры обратно муниципалитету). С правовой точки зрения, это действие нанимателя затрагивает права и законные интересы его совершеннолетних детей, которые имеют самостоятельное право пользования жилым помещением, производное от первоначального договора, но не прекращающееся автоматически при выбытии нанимателя. Ключевой вопрос — сохраняется ли за детьми, как за членами семьи нанимателя (указанными в договоре), право пользования жильем после того, как сам наниматель утрачивает это право в связи с добровольным отказом. Также важно определить, может ли государственный (муниципальный) орган расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке, если в квартире остаются проживать другие лица, имеющие равное с нанимателем право пользования.

Вторая часть ситуации касается возможности обмена занимаемой муниципальной квартиры на два отдельных жилых помещения (комнаты). Правоотношения по обмену жилыми помещениями по договорам социального найма регулируются жилищным законодательством и допускают возможность разделения одной квартиры на несколько самостоятельных объектов найма, при условии, что такие жилые помещения (комнаты) являются юридически изолированными и пригодными для проживания. Существенным препятствием здесь является волеизъявление нанимателя: он отказывается от своих прав и намерен сдать квартиру, тогда как для обмена необходимо его согласие, а также согласие наймодателя (муниципалитета). Кроме того, схема обмена должна учитывать, что дети являются совершеннолетними и дееспособными, что позволяет им выступать самостоятельными сторонами в договоре обмена, но также лишает их права требовать обмена в принудительном порядке без согласия всех участников.

Юридически значимо, что дети не имеют в собственности иного жилья и не могут его приобрести, что подчеркивает для них критическую важность сохранения права пользования муниципальной квартирой или получения отдельных жилых помещений.

Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним по договору социального найма, обладают равными с нанимателем правами и обязанностями. В рассматриваемой ситуации совершеннолетние дети нанимателя, будучи зарегистрированными и проживающими в муниципальной квартире, являются членами его семьи. Если наниматель выписывается и намеревается сдать квартиру, это не прекращает автоматически право пользования детей, поскольку они сохраняют самостоятельное право на жилое помещение. Более того, данная норма прямо предусматривает возможность заключения договора социального найма с одним из членов семьи по их требованию. Это означает, что дети могут обратиться к наймодателю с требованием переоформить договор на одного из них, продолжая законно проживать в квартире.

"Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из чл"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 672

Совершеннолетние дети вправе продолжить проживать в муниципальной квартире после выписки нанимателя и его отказа от договора — их право пользования не прекращается автоматически. Они могут требовать переоформления договора социального найма на одного из них, а наймодатель не вправе выселить их только на основании выбытия отца. Обмен квартиры на две отдельные комнаты юридически допустим, однако реализовать его получится лишь после того, как дети официально приобретут статус нанимателей, и только при наличии других лиц, готовых совершить встречный обмен, с согласия всех участвующих наймодателей.

Рекомендуемые действия

• Незамедлительно уведомить наймодателя о намерении детей сохранить право пользования жильём и потребовать на основании п. 2 ст. 672 ГК РФ переоформления договора социального найма на одного из детей с указанием второго в качестве члена семьи нового нанимателя.
• В случае отказа наймодателя или попытки выселения — обратиться в суд с иском о признании за детьми права пользования помещением и о понуждении заключить договор социального найма с одним из них.
• После получения статуса нанимателя инициировать поиск вариантов обмена: найти двух нанимателей изолированных комнат, заручиться их согласием на обмен и предварительным согласием их наймодателей, затем заключить письменный договор обмена в порядке ст. 74 ЖК РФ.
• Учитывая сложность поиска контрагентов и необходимость согласования с несколькими наймодателями, привлечь жилищного адвоката для сопровождения процедуры обмена и минимизации рисков отказа муниципалитета.