В данной ситуации рассматриваются жилищные правоотношения, возникшие из договора социального найма муниципального жилья. Юридически значимым обстоятельством является то, что наниматель (ответственный квартиросъемщик) приобрел в собственность иное жилое помещение, однако фактически продолжает проживать в муниципальной квартире вместе со своими двумя совершеннолетними детьми. Все трое указаны в договоре социального найма, что порождает у них равные права и обязанности в отношении занимаемого жилого помещения, включая право пользования им.
Основная проблема заключается в планируемом одностороннем отказе нанимателя от договора социального найма (снятие с регистрационного учета и «сдача» квартиры обратно муниципалитету). С правовой точки зрения, это действие нанимателя затрагивает права и законные интересы его совершеннолетних детей, которые имеют самостоятельное право пользования жилым помещением, производное от первоначального договора, но не прекращающееся автоматически при выбытии нанимателя. Ключевой вопрос — сохраняется ли за детьми, как за членами семьи нанимателя (указанными в договоре), право пользования жильем после того, как сам наниматель утрачивает это право в связи с добровольным отказом. Также важно определить, может ли государственный (муниципальный) орган расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке, если в квартире остаются проживать другие лица, имеющие равное с нанимателем право пользования.
Вторая часть ситуации касается возможности обмена занимаемой муниципальной квартиры на два отдельных жилых помещения (комнаты). Правоотношения по обмену жилыми помещениями по договорам социального найма регулируются жилищным законодательством и допускают возможность разделения одной квартиры на несколько самостоятельных объектов найма, при условии, что такие жилые помещения (комнаты) являются юридически изолированными и пригодными для проживания. Существенным препятствием здесь является волеизъявление нанимателя: он отказывается от своих прав и намерен сдать квартиру, тогда как для обмена необходимо его согласие, а также согласие наймодателя (муниципалитета). Кроме того, схема обмена должна учитывать, что дети являются совершеннолетними и дееспособными, что позволяет им выступать самостоятельными сторонами в договоре обмена, но также лишает их права требовать обмена в принудительном порядке без согласия всех участников.
Юридически значимо, что дети не имеют в собственности иного жилья и не могут его приобрести, что подчеркивает для них критическую важность сохранения права пользования муниципальной квартирой или получения отдельных жилых помещений.
Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним по договору социального найма, обладают равными с нанимателем правами и обязанностями. В рассматриваемой ситуации совершеннолетние дети нанимателя, будучи зарегистрированными и проживающими в муниципальной квартире, являются членами его семьи. Если наниматель выписывается и намеревается сдать квартиру, это не прекращает автоматически право пользования детей, поскольку они сохраняют самостоятельное право на жилое помещение. Более того, данная норма прямо предусматривает возможность заключения договора социального найма с одним из членов семьи по их требованию. Это означает, что дети могут обратиться к наймодателю с требованием переоформить договор на одного из них, продолжая законно проживать в квартире.
"Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из чл"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 672
Что касается возможности обмена квартиры на две отдельные комнаты, ст. 73 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень условий, при которых такой обмен не допускается. Ни одно из этих обстоятельств не усматривается в данной ситуации: иск о расторжении договора к нанимателю не предъявлен, право пользования жильём не оспаривается, помещение не признано непригодным, дом не подлежит сносу или капитальному ремонту с переустройством. Следовательно, формальных препятствий для обмена нет. Сама процедура обмена регламентируется ст. 74 ЖК РФ: она требует согласия наймодателя и заключения письменного договора между нанимателями. Однако здесь ключевая сложность — наниматель (отец детей) желает выписаться и отказаться от договора. Для обмена необходимо, чтобы наниматель и члены его семьи (дети) совместно выразили согласие на обмен, либо, после выписки нанимателя, дети, став нанимателями на основании п. 2 ст. 672 ГК РФ, могли бы сами инициировать обмен. При этом для получения двух отдельных договоров социального найма после обмена нужно найти двух нанимателей других жилых помещений (комнат), которые согласны на такой обмен. При отсутствии таких нанимателей или их согласия провести обмен фактически невозможно.
"Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если: 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; 4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых поме"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 73
"Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма 1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. 2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. 3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое "
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 74
