Покупатель планирует приобрести в собственность жилой дом, который расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Этот участок не принадлежит продавцу на праве собственности, а передан ему в долгосрочную аренду сроком на 25 лет (договор заключен в 2020 году). Таким образом, в сделке участвуют два объекта: сам дом (объект недвижимости, находящийся в частной собственности продавца) и права и обязанности по договору аренды земельного участка (которые следуют за судьбой расположенной на нем недвижимости).
Юридически значимым обстоятельством является тот факт, что, согласно действующему законодательству, при отчуждении здания или сооружения, находящегося на арендованном земельном участке, покупатель автоматически получает право пользования этим участком на тех же условиях, что и прежний собственник (продавец). Иными словами, к покупателю переходят все права и обязанности арендатора по существующему договору аренды. Формально это может оформляться как переуступка прав аренды (перенаем) или как внесение изменений в договор аренды в части смены арендатора.
Орган опеки и попечительства отказал в выдаче предварительного разрешения на сделку. Мотивировка отказа — несоответствие сделки интересам несовершеннолетней, хотя, как указывает покупатель, несовершеннолетние лица в сделке не участвуют. Здесь возникает ключевой правовой вопрос: имел ли вообще орган опеки законные основания рассматривать и отказывать в согласии на сделку. Согласие органа опеки требуется в ситуациях, когда затрагиваются имущественные права несовершеннолетних детей (например, если несовершеннолетний является собственником отчуждаемого дома, сособственником, или если сделка совершается с участием законных представителей ребенка). При отсутствии несовершеннолетних среди сторон сделки или в числе собственников отчуждаемого имущества обращение в орган опеки и сам отказ формально не имеют юридического смысла. Возможно, в органе опеки ошибочно полагают, что в сделке могут быть затронуты интересы ребенка (например, из-за ранее имевшихся данных о проживании несовершеннолетнего в этом доме, из-за статуса продавца как бывшего опекуна или из-за неправильной интерпретации документов). Кроме того, отказ может быть связан с тем, что сама конструкция сделки (купля-продажа дома без одновременной приватизации земли или с переуступкой аренды) расценивается органом опеки как ущемляющая права возможного будущего собственника-несовершеннолетнего (например, если планируется, что после покупки долю оформят на ребенка).
Ситуация осложняется тем, что дом стоит на арендованной, а не на собственной земле. Приобретая дом без права собственности на землю, покупатель получает право пользования участком только на срок аренды (до 2045 года). Распоряжение таким домом (например, последующая продажа или дарение) будет ограничено необходимостью либо выкупа участка, либо продления аренды, что может быть расценено как риск для имущественных прав, особенно если в будущем собственником станет несовершеннолетний. Однако это не является основанием для отказа в сделке, если на момент совершения сделки несовершеннолетние в ней не фигурируют.
При разрешении данной ситуации прежде всего подлежит применению статья 552 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что при продаже здания или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью. Поскольку жилой дом находится на государственном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, пункт 3 статьи 552 ГК РФ прямо допускает продажу недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, без согласия собственника такого участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором. Соответственно, при покупке дома покупатель автоматически приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец, то есть на условиях долгосрочной аренды (25 лет с 2020 года). Это означает, что специального согласия органа опеки на переход прав аренды по общему правилу не требуется, если только договор аренды не содержит ограничений, препятствующих такой сделке.
Статья 552 ГК РФ: 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552
Для полноты правовой определенности и возможности оформить права на землю отдельно от права собственности на дом может быть применена статья 615 ГК РФ, регулирующая передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем). В частности, арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды. В вашей ситуации такой перенаем мог бы использоваться как отдельная процедура, но наличие статьи 552 ГК РФ, которая прямо предусматривает переход прав на земельный участок к покупателю при продаже недвижимости, делает получение отдельного согласия арендодателя излишним, если иное не установлено договором аренды. Если же договор аренды содержит условие о необходимости согласия арендодателя на переход прав, то такое согласие потребуется, однако сам отказ опеки не может быть основан на этих нормах.
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
Отказ органа опеки и попечительства в согласии на сделку является неправомерным, поскольку он основан на норме, не подлежащей применению в данной ситуации. Статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 № 48-ФЗ устанавливает необходимость предварительного разрешения органа опеки на совершение сделок, только когда такие сделки затрагивают имущественные права подопечного — несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, или ограниченно дееспособного гражданина. В вашей сделке купли-продажи дома не участвуют несовершеннолетние: вы (покупатель) являетесь совершеннолетним дееспособным лицом, а продавец также не состоит под опекой или попечительством. Упоминание опекой «несовершеннолетней» не соответствует действительности, поскольку в сделке не фигурирует несовершеннолетний участник, чьи имущественные права могли бы быть затронуты. Следовательно, законных оснований для отказа не имелось, и его мотивировка ошибочна.
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
- ... Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданно
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Для обжалования незаконного отказа органа опеки и попечительства вам необходимо воспользоваться нормами Кодекса административного судопроизводства РФ. В силу статьи 218 КАС РФ гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения органа государственной власти, в данном случае — органа опеки. Такое заявление должно соответствовать требованиям статьи 220 КАС РФ: в нём надлежит указать, какие права, свободы и законные интересы административного истца нарушены оспариваемым решением, ссылаться на нормативные правовые акты, которым это решение противоречит (в вашем случае — на необоснованное применение ст. 21 Закона № 48-ФЗ), а также изложить требование о признании решения незаконным. Дело об оспаривании должно быть рассмотрено судом в течение одного месяца со дня поступления административного искового заявления (статья 226 КАС РФ).
Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению
- Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменаци
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
Статья 220 КАС РФ устанавливает требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями. В частности, в заявлении должны быть указаны: сведения о правах, свободах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением (п.6 ч.2); нормативные правовые акты, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (п.7 ч.2); сведения о подаче жалобы в вышестоящий орган (п.9 ч.2); требование о признании незаконными решения, действия (бездействия) (п.10 ч.2).
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 220
Статья 226 КАС РФ устанавливает сроки рассмотрения административных дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями: в течение одного месяца, а Верховным Судом РФ - в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд.
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 226
Таким образом, отказ органа опеки не основан на законе, поскольку несовершеннолетние участники в сделке отсутствуют, а норма ст. 21 Закона № 48-ФЗ не применима. Вы вправе обжаловать отказ в суд в порядке административного судопроизводства. Что касается переуступки прав аренды, то при продаже дома в силу ст. 552 ГК РФ права на земельный участок переходят автоматически на том же основании, поэтому отдельное оформление перенайма (ст. 615 ГК РФ) требуется лишь в случае, если договор аренды содержит условие о необходимости согласия арендодателя на переход прав; в таком случае необходимо получить такое согласие от государственного органа, выступающего арендодателем.
