Можно ли восстановить жилищные права и получить жильё в другом регионе, если в 8 лет закрепили квартиру по соцнайму, но мать перезаключила договор, а теперь меня исключили из него без суда?

В 8 лет женщина получила статус ребенка, оставшегося без попечения родителей, и за ней была закреплена квартира площадью 34 кв.м. по договору социального найма, где проживало 5 человек. В 10 лет она переехала с приемными родителями в другой регион и снялась с регистрации, а в 12 лет оформила постоянную регистрацию по новому месту жительства.

Юридически значимым действием стало то, что в 13 лет её мать (как законный представитель) перезаключила договор социального найма на себя, включив женщину и двух братьев как членов семьи нанимателя. Из-за этого она не была включена в список нуждающихся в жилье, который формируется для детей-сирот. После смерти матери, когда женщине было 15 лет, она фактически не проживала в той квартире с 11 лет, а позже, уже будучи совершеннолетней, выяснила, что администрация без суда исключила её из договора социального найма на основании статьи 83 Жилищного кодекса РФ (вероятно, в связи с невнесением платы за жилье и длительным неиспользованием). Впоследствии брат переписал договор на себя, указав в нем в качестве членов семьи только себя. На данный момент по квартире образовался долг более 500 тыс. рублей.

Таким образом, сложилась ситуация, в которой женщина, имевшая в детстве гарантированное право на жилье как ребенок, оставшийся без попечения родителей, была фактически утрачена связь с этим жильем: она выбыла из договора социального найма, а новым нанимателем стал брат, который официально не считает её членом своей семьи. Основные правоотношения затронуты в сфере жилищного права (договор социального найма, право пользования жилым помещением, исключение из договора, долг за коммунальные услуги) и права детей-сирот (гарантии на обеспечение жильем, статус нуждающегося). Юридически значимыми являются: факт исключения её из договора без судебного решения; её невключение в список нуждающихся в жилье для детей-сирот; переоформление договора на брата; а также её длительное проживание в другом регионе и наличие долга по старой квартире.

При разрешении данной ситуации ключевое значение имеет порядок прекращения договора социального найма и специальные гарантии для детей-сирот. Исключение пользовательницы из договора соцнайма произведено администрацией на основании ст. 83 Жилищного кодекса РФ без судебного решения, однако согласно части 4 данной статьи расторжение договора по требованию наймодателя допускается исключительно в судебном порядке, в том числе при невнесении платы более шести месяцев. Поскольку судебного решения не было, такое одностороннее исключение является незаконным и нарушает права пользовательницы, которая в несовершеннолетнем возрасте была включена в договор как член семьи нанимателя (матери). Применение части 5 этой же статьи — о прекращении договора в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя — к данной ситуации не относится, так как мать не проживала одна: в договор были вписаны дети. Таким образом, договор соцнайма не был прекращён надлежащим образом, и пользовательница сохраняла права члена семьи нанимателя до момента, пока администрация не исключила её без законных оснований.

1. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; ...
2. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 83

Пользовательница как лицо из числа детей-сирот (статус получен в 8 лет, возраст на момент обращения — 23 года, она входит в категорию «лица из числа детей-сирот») имеет дополнительные гарантии на жильё. Согласно ст. 8 Федерального закона № 159-ФЗ, такие лица, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, а также если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признаётся невозможным, обладают правом на внеочередное предоставление благоустроенного жилья. В данном случае пользовательница фактически исключена из договора соцнайма, не является членом семьи нанимателя (брат переписал договор на себя, указав отсутствие других членов), в квартире не проживает с 11 лет, имеется крупный долг. Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что она не может реализовать право пользования прежним жильём. Следовательно, у неё возникает право требовать включения в список нуждающихся на жильё по месту текущего проживания в порядке, установленном региональным законодательством для данной категории граждан. Однако для этого необходимо официально подтвердить, что прежнее жилое помещение утрачено для неё (например, через оспаривание незаконного исключения из договора или признание невозможности проживания).

У пользовательницы имеются веские основания для восстановления нарушенных жилищных прав. Исключение из договора социального найма без судебного решения является незаконным, а действия администрации и брата могут быть оспорены. Первостепенной задачей является судебное признание акта об исключении недействительным, что позволит зафиксировать факт утраты жилья и впоследствии реализовать право на внеочередное получение благоустроенного жилого помещения как лицу из числа детей-сирот в регионе текущего проживания.

Рекомендуемые действия

• Получить в администрации муниципального образования, где находится старая квартира, заверенную копию решения (распоряжения, постановления) об исключении из договора социального найма, а также копию действующего договора, оформленного на брата.
• Обратиться в суд по месту нахождения спорной квартиры с административным иском о признании незаконным решения администрации об исключении из договора социального найма, указав на нарушение ч. 4 ст. 83 ЖК РФ (отсутствие судебного порядка расторжения) и факт несовершеннолетия на момент предполагаемого выезда, что делало действия законного представителя (матери) без согласия органов опеки неправомерными.
• Параллельно с иском или после вступления решения суда в законную силу подать в уполномоченный орган власти (министерство, департамент) в регионе текущего проживания заявление о включении в список лиц из числа детей-сирот, подлежащих обеспечению жилыми помещениями, приложив документы о наличии статуса, копию судебного акта и доказательства невозможности проживания в закрепленном жилье.
• Собрать и сохранить доказательства длительного непроживания в спорной квартире, переписку с администрацией об отказе во включении в списки нуждающихся, а также документы, подтверждающие статус ребенка, оставшегося без попечения родителей, и смену регистрации в детстве.
• Воспользоваться правом на бесплатную юридическую помощь, предусмотренным ст. 10 Федерального закона № 159-ФЗ, для составления административного иска и представления интересов в суде.

Куда обращаться и порядок действий

• Административный иск подается в районный суд по месту нахождения органа местного самоуправления, вынесшего незаконное решение об исключении из договора соцнайма.
• Заявление о постановке на учет для обеспечения жильем подается в орган исполнительной власти субъекта РФ по месту текущего постоянного проживания (департамент имущественных и жилищных отношений, министерство социального развития).
• До подачи иска рекомендуется направить в администрацию письменное требование об отмене незаконного решения и восстановлении в договоре соцнайма, что зафиксирует факт досудебного урегулирования и четкую позицию органа власти.

Документы и доказательства

• Решение органа опеки и попечительства о закреплении жилого помещения, вынесенное в детстве.
• Копии договоров социального найма (старого и нового — на брата).
• Документ о смерти матери (свидетельство или справка).
• Сведения о регистрации и снятии с регистрационного учета по обоим адресам.
• Справка о размере задолженности за коммунальные услуги по спорной квартире.
• Письменный ответ администрации на запрос о статусе пользовательницы в договоре соцнайма.

Денежные требования

• Бремя задолженности за коммунальные услуги в размере более 500 тыс. рублей несет текущий наниматель (брат) и проживающие с ним лица с момента переоформления договора. Пользовательница не может быть принуждена к погашению этого долга, так как не жила в квартире и незаконно исключена из числа членов семьи нанимателя.

Сроки и риски

• Трехмесячный срок на подачу административного иска исчисляется с момента, когда пользовательница достоверно узнала о нарушении своего права (получила ответ из администрации). Незнание об исключении ранее является уважительной причиной для подачи ходатайства о восстановлении пропущенного срока, если суд сочтет его пропущенным.
• Существует риск отказа в постановке на жилищный учет в регионе текущего проживания, если не будет предварительно оспорено решение об исключении из договора и документально не подтвержден факт утраты права на прежнее закрепленное жилье.
• Действия брата по сокрытию наличия других членов семьи при перезаключении договора могут служить основанием для признания договора с ним недействительным в части невключения в него пользовательницы.

Когда нужен адвокат

• При подготовке административного искового заявления, так как требуется точное обоснование незаконности акта администрации и ничтожности переоформления договора на брата без ведома пользовательницы.
• В случае отказа администрации в восстановлении в договоре после вынесения судебного решения для принудительного исполнения судебного акта.
• При получении отказа уполномоченного органа в регионе проживания о включении в список на внеочередное жилье — для грамотного обжалования этого решения в суде.