После смерти бабушки, являвшейся нанимателем муниципального жилого дома по договору социального найма от 2015 года, возникла ситуация, затрагивающая жилищные и наследственные правоотношения. Пользователь, будучи зарегистрированной в этом доме и указанной в договоре в качестве члена семьи нанимателя, фактически продолжает проживать в жилье, оплачивает коммунальные услуги и намерена официально оформить свои права в качестве нового нанимателя.
Ключевым юридически значимым обстоятельством является то, что прошло шесть месяцев после смерти нанимателя. Это означает, что срок для принятия наследства (шесть месяцев) уже истек, и теперь необходимо решать вопрос не столько о наследовании права пользования жильем, сколько о переоформлении договора социального найма. В данном случае право пользования жилым помещением у пользователя возникло не по наследству, а как у члена семьи нанимателя, проживающего совместно с ним. Согласно жилищному законодательству, после смерти нанимателя любой дееспособный член его семьи, проживавший совместно, имеет преимущественное право требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору.
Ситуация осложняется позицией сельсовета, который сослался на неопределенность балансовой принадлежности дома. Отказ в переоформлении договора по такому основанию свидетельствует о том, что орган местного самоуправления не может однозначно подтвердить статус дома как муниципального жилья. Юридически значимым здесь является то, к какому ведомству относится жилой фонд — если дом действительно муниципальный, то уполномоченным органом является именно сельсовет (администрация сельского поселения). Если же дом был передан из муниципальной собственности или не учтен на балансе, это порождает правовую неопределенность, которую сельсовет не готов разрешить в административном порядке.
Рекомендации сельсовета обратиться к нотариусу или в суд указывают на то, что для разрешения вопроса потребуется либо установление правового статуса жилого дома (его принадлежности к муниципальной собственности), либо судебное признание пользователя нанимателем в случае, если сельсовет уклоняется от принятия заявления или не может совершить необходимые действия из-за отсутствия документов на дом. Таким образом, спор перешел из чисто административной плоскости (подача заявления) в более сложную — требуется либо досудебное урегулирование через нотариуса (если речь идет об установлении факта, имеющего юридическое значение), либо судебное разбирательство для принуждения к заключению договора или признания права.
В силу ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя в случае смерти последнего вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма. Вы зарегистрированы в доме, указаны в договоре 2015 года в качестве члена семьи нанимателя (вашей бабушки), проживаете и оплачиваете коммунальные услуги — это подтверждает ваше статус как члена семьи, имеющего равные права. Смерть нанимателя не прекращает договор автоматически, если в жилом помещении продолжают проживать другие члены семьи. Таким образом, вы обладаете правом требовать замены нанимателя в договоре, подав заявление в орган местного самоуправления (сельсовет) как наймодателю. Обращение к нотариусу для этого не требуется, так как переоформление договора социального найма не является наследственным делом — жилое помещение не входит в наследственную массу (оно муниципальное), а происходит лишь изменение стороны в договоре.
- Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 82
Статья 69 ЖК РФ закрепляет, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности, а также должны быть указаны в договоре социального найма. Вы указаны в договоре — это подтверждает ваше правовое положение. После смерти бабушки ваши права как дееспособного члена семьи не утрачиваются; вы продолжаете пользоваться жилым помещением на тех же условиях, что и при жизни нанимателя. Поэтому отказ сельсовета со ссылкой на неопределенность балансовой принадлежности дома не должен препятствовать реализации вашего права на переоформление договора — вопрос о балансе не влияет на ваше право как члена семьи умершего нанимателя, если дом фактически находится в муниципальной собственности (что предполагается при договоре соцнайма).
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 69
Статья 83 ч. 5 ЖК РФ предусматривает прекращение договора социального найма в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя. Однако вы проживали совместно с бабушкой, были зарегистрированы и указаны в договоре, поэтому она не проживала одна. Следовательно, договор не прекратился, и вы как член семьи сохраняете право пользования жильем. Это дополнительно подтверждает, что отказ сельсовета неправомерен — никакой неопределенности балансовой принадлежности не должно влиять на продолжение договора с вами, так как закон прямо связывает прекращение договора только со смертью одинокого нанимателя или утратой жилья.
- Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 83
Рекомендация сельсовета обратиться к нотариусу ошибочна, так как право на переоформление договора не связано с наследством — оно вытекает из жилищного законодательства. Вам следует подать письменное заявление в сельсовет (орган местного самоуправления) с требованием признать вас нанимателем по договору социального найма, приложив копии договора, справок о регистрации и оплате, а также свидетельства о смерти бабушки. Если сельсовет откажет, такой отказ можно обжаловать в суд в порядке административного судопроизводства или искового производства о признании права пользования жильем. Нотариус не является обязательным этапом — вопрос решается во внесудебном порядке с наймодателем либо в суде.
Нормы о «балансовой принадлежности» в предоставленном контексте НПА отсутствуют. Однако если сельсовет ссылается на то, что дом не стоит на балансе муниципалитета, это может свидетельствовать о нарушении правил учета муниципального жилья. В такой ситуации следует запросить у сельсовета письменный отказ с указанием причины, а затем обратиться в суд с иском о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма и понуждении заключить договор. Суд установит фактическую принадлежность дома (вероятно, он является муниципальной собственностью, даже если не учтен формально) и защитит ваши права. При необходимости можно также привлечь прокуратуру для проверки бездействия органов местного самоуправления.
