Можно ли при реновации вместо трёхкомнатной квартиры получить две двухкомнатные, если есть дети с льготами по потере кормильца

В рассматриваемой ситуации пользователь является собственником или нанимателем (в зависимости от формы владения) трёхкомнатной квартиры, включённой в программу реновации жилищного фонда. Совместно с пользователем в квартире проживают взрослые и малолетние дети, некоторые из которых имеют статус получателей пенсии по случаю потери кормильца. Основной юридический интерес пользователя — возможность получения при переселении не одной равнозначной квартиры, а двух отдельных двухкомнатных квартир вместо одной трёхкомнатной.

С правовой точки зрения, возникшие правоотношения относятся к сфере жилищного права, а именно — к порядку реализации адресных программ реновации, установленных законодательством субъекта Российской Федерации (в частности, города Москвы). Ключевым элементом является принцип равнозначности предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого. Юридически значимым обстоятельством выступает количество комнат и общая площадь исходной квартиры: при реновации взамен освобождаемого жилья предоставляется другая квартира, как правило, с равным количеством комнат и большей или равной общей площадью. Возможность получения нескольких квартир вместо одной прямо зависит от того, рассматривается ли квартира как единый объект жилищных прав или же у проживающих есть самостоятельные основания для отдельных жилищных прав (например, долевая собственность на разные комнаты или наличие отдельных лицевых счетов).

Отдельное внимание следует уделить статусу детей-льготников. Наличие у них права на получение пенсии по случаю потери кормильца не является обстоятельством, которое напрямую влияет на размер или количество квартир, предоставляемых в рамках программы реновации (в отличие от, например, обеспечения социальным жильём по договору социального найма или улучшения жилищных условий по другим основаниям). Однако этот статус может учитываться при решении вопроса о форме и условиях переселения, если семья состоит на жилищном учёте или если затрагиваются иные социальные гарантии, связанные с жилищными правами несовершеннолетних.

Юридически значимым обстоятельством для ответа на вопрос пользователя является точная правовая форма владения квартирой (собственность или социальный найм), количество зарегистрированных граждан и их доли в праве собственности (если квартира приватизирована). Разделение одной квартиры на два отдельных помещения возможно только в том случае, если это не нарушает требования к предоставлению равнозначного жилого помещения (по количеству комнат, метражу и потребительским качествам) именно той семье, которая проживает в данной квартире как в едином объекте.

Согласно статье 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляемое в связи с выселением (в том числе при сносе дома в рамках реновации) другое жилое помещение по договору социального найма должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Это означает, что общая площадь новой квартиры (или квартир, если их будет несколько) не может быть меньше общей площади вашей трёхкомнатной квартиры, если речь идёт о социальном найме. Замена одной квартиры на две возможна, только если их суммарная общая площадь не превышает площадь старой квартиры, однако закон прямо не предусматривает такую возможность — напротив, предполагается предоставление одного равнозначного жилого помещения. На практике замена одной квартиры на несколько допустима только при письменном согласии граждан, как указано в той же статье.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта , равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 89

По общему правилу программы реновации, взамен изымаемой трёхкомнатной квартиры предоставляется одно равнозначное жилое помещение. Предоставление двух отдельных двухкомнатных квартир вместо одной законом прямо не предусмотрено и возможно исключительно в порядке исключения — при наличии вашего письменного согласия и встречного согласия уполномоченного органа (инвестора). Наличие у детей льгот по потере кормильца не даёт права на автоматическое разделение одной квартиры на две и не увеличивает норматив предоставляемой площади при переселении.

Рекомендуемые действия

• Уточните правовой статус квартиры (собственность или социальный найм) и форму семейного владения (долевая или совместная), а также состав зарегистрированных лиц — от этого зависит процедура переселения и объём жилищных прав.
• Письменно обратитесь в орган, курирующий программу реновации (например, Департамент городского имущества г. Москвы или Фонд реновации), с официальным заявлением о желании получить две двухкомнатные квартиры, обязательно указав, что общая площадь двух квартир будет равнозначна площади прежней трёхкомнатной.
• Ведите переговоры с представителями уполномоченного органа и застройщика; при наличии положительного предварительного ответа настаивайте на заключении письменного соглашения об отступлении от принципа «одна квартира взамен одной», зафиксировав в нём параметры и сроки предоставления двух квартир.
• При отказе — запросите мотивированный письменный ответ; после этого вы вправе обжаловать отказ в судебном порядке либо попытаться договориться об иных формах компенсации, уже с привлечением адвоката, специализирующегося на жилищных спорах с публичным элементом, для оценки перспектив дела.