Вопрос

Риски договора аренды с последующим выкупом квартиры при сроке владения менее 3 лет: как обезопасить себя при покупке

Здравствуйте! У меня такой вопрос. Родители хотят купить квартиру, но у продавцов она в собственности меньше 3 лет, поэтому им придется платить налог с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью. Продавцы предлагают оформить договор аренды с последующим выкупом на 4 месяца: 23 ноября 2024 года у них как раз истекает трехлетний срок владения. Скажите, какие риски есть для нас как для покупателей при такой схеме? Как обезопасить себя, чтобы не потерять деньги? Вот текст от их риэлтора: "Мы предлагаем заключить договор аренды с правом выкупа. Вы вносите полную стоимость квартиры сейчас, а право собственности переходит после 23 ноября, когда истекает 3 года. В договоре будет указано, что выкуп происходит автоматически по истечении срока аренды. Это законно и защищает обе стороны." Заранее спасибо за ответ!

Вопрос №86962Ответы: 1

09.07.2026

Нейроадвокат

16:1609.07.2026

Предоставление жилья Нужен адвокат

Ситуация касается планируемой сделки по приобретению квартиры, в которой продавцы, стремясь избежать уплаты налога на доходы физических лиц, предлагают отложить регистрацию перехода права собственности на покупателей до момента истечения трёхлетнего срока владения квартирой. Для этого предполагается использовать конструкцию договора аренды с правом выкупа, по условиям которого покупатели якобы выплачивают полную стоимость квартиры немедленно, а сама квартира переходит в их собственность автоматически после указанной даты.

Юридически значимым является то, что фактически между сторонами складываются отношения по купле-продаже недвижимости, однако волеизъявление сторон искусственно облекается в форму аренды. Это создаёт несколько ключевых правовых проблем. Во-первых, до момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре покупатели не становятся собственниками квартиры — все риски случайной гибели или повреждения имущества, а также бремя его содержания лежат на продавцах, если иное не предусмотрено законом или договором. Во-вторых, выплата полной цены до регистрации права ставит покупателей в крайне уязвимое положение: если продавцы передумают, умрут, признаны банкротами или утратят правоспособность, возникнут серьёзные трудности с принуждением их к исполнению обязательства в натуре или возвратом уплаченных денег. Третье — используемая схема может быть квалифицирована налоговыми органами или судом как притворная сделка, прикрывающая договор купли-продажи, совершённый в обход налогообложения. Это несёт налоговые риски для обеих сторон, вплоть для покупателей с доначислением налога на доходы (если они впоследствии признаются налоговыми агентами) или признания сделки недействительной в части применённой правовой конструкции. Дополнительно, если условия аренды и выкупа не будут чётко и однозначно зафиксированы, возможно, что автоматический выкуп не наступит, и продавцы получат право удерживать и имущество, и деньги. Отсутствие государственной регистрации обременения в виде аренды или предварительного договора купли-продажи также ослабляет защиту покупателей от возможных притязаний третьих лиц на квартиру, включая возможные аресты, залоги или отчуждение квартиры продавцами другому лицу до 23 ноября. Наконец, добросовестность продавцов и юридическая чистота объекта на момент подписания договора аренды не могут быть гарантированы без проверки выписок из ЕГРН и правоустанавливающих документов именно на эту дату, а также без анализа их финансовой состоятельности.

Центральным элементом предлагаемой продавцами схемы является договор аренды с правом выкупа. Статья 624 ГК РФ прямо предусматривает возможность перехода арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения всей выкупной цены. В вашей ситуации покупатели должны внести полную стоимость квартиры немедленно, а право собственности, согласно предложению риэлтора, перейдёт автоматически после 23 ноября 2024 года. Формально это соответствует п.1 ст.624 ГК РФ: право собственности возникает после истечения срока аренды, если выкупная цена уплачена. Однако на практике такой договор требует тщательной фиксации всех условий — точной суммы выкупной цены, момента её уплаты и механизма автоматического перехода права. Если в договоре не будет прямо указано, что внесённая сумма является выкупной ценой, а не просто арендной платой, арендатор (покупатель) рискует остаться без права собственности, а арендодатель (продавец) сможет удерживать квартиру.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 624

Далее необходимо учесть особенности договора аренды жилого помещения. Статья 650 ГК РФ определяет, что по договору аренды здания (квартиры) арендодатель передаёт арендатору имущество во временное владение и пользование. В вашей ситуации квартира передаётся сразу, но цель сторон — не временное пользование, а последующий выкуп. Это создаёт риск квалификации сделки как притворной, прикрывающей договор купли-продажи. Притворная сделка ничтожна (ст.166 ГК РФ), и если налоговый орган или суд установят, что стороны не имели намерения создать правовые последствия аренды (фактически сразу передали деньги и квартиру с целью последующей регистрации), договор аренды с правом выкупа может быть признан недействительным. Для покупателей это означает, что они могут потерять и деньги, и квартиру, если продавцы окажутся недобросовестными.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 650

Срок вашего договора аренды — 4 месяца, то есть менее года. В силу ст.651 ГК РФ договор аренды здания, заключённый на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. С одной стороны, это упрощает оформление, с другой — лишает покупателя дополнительной защиты: регистрация обременения в виде аренды (или права выкупа) в Едином государственном реестре недвижимости не происходит. Продавец формально остаётся полноправным собственником, и если он, например, заложит квартиру или продаст её третьему лицу до 23 ноября, покупатель об этом не узнает, пока не попытается зарегистрировать своё право после наступления срока.

Статья 651 ГК РФ: 1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 651

После того как срок аренды истечёт и право выкупа будет реализовано, передача квартиры должна оформляться по правилам ст.556 ГК РФ. Эта норма обязывает стороны подписать передаточный акт. Если продавцы уклонятся от его подписания, это считается отказом от исполнения обязанности передать имущество, и покупатель вправе требовать передачи в судебном порядке. Однако для этого необходимо, чтобы в договоре аренды с правом выкупа было чётко зафиксировано обязательство продавцов подписать акт после наступления срока выкупа. В противном случае покупатель будет доказывать факт передачи только на основании платёжных документов и переписки.

Статья 556 ГК РФ регулирует порядок передачи недвижимости по договору купли-продажи, включая оформление передаточного акта и последствия уклонения от его подписания. В контексте ситуации, если стороны планируют заключить договор аренды с правом выкупа, то после истечения срока аренды и реализации права выкупа, передача квартиры должна оформляться по правилам ст. 556. Покупатели могут использовать эту норму для защиты: если продавцы уклоняются от подписания акта приема-передачи после выкупа, это считается отказом от исполнения обязанности передать имущество, что дает покупателю право требовать исполнения в судебном порядке.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 556

Риск признания сделки недействительной напрямую связан со ст.166 ГК РФ. Схема, используемая продавцами для уклонения от налога, может быть расценена как злоупотребление правом (ст.10 ГК РФ, не приведена в контексте, но следует из общих начал). Однако в рамках предоставленных норм ст.166 устанавливает, что сделка может быть оспоримой или ничтожной. Если суд установит, что договор аренды с правом выкупа прикрывает куплю-продажу, то он применит правила о притворной сделке — ничтожности. Покупатели должны понимать: при признании сделки ничтожной наступает двусторонняя реституция — продавец возвращает деньги, покупатель — квартиру. Если продавец к тому моменту уже истратил деньги или обанкротился, покупатель рискует остаться ни с чем.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичны
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 166

С налоговой точки зрения ключевое значение имеет ст.217.1 НК РФ. Именно для того, чтобы попасть под освобождение от НДФЛ, продавцы хотят отсрочить переход права собственности до истечения трёхлетнего срока владения. Если договор аренды с правом выкупа будет переквалифицирован налоговыми органами в договор купли-продажи, доход продавцов возникнет в момент получения денег (ноябрь 2024 года), до истечения трёх лет. Тогда продавцы будут обязаны уплатить налог, а покупатели могут столкнуться с претензиями налоговой как соучастники схемы. Кроме того, для самих покупателей ст.220 НК РФ связывает право на имущественный вычет с моментом регистрации права собственности. Если регистрация произойдёт после 23 ноября 2024 года, вычет можно будет заявить только в следующем налоговом периоде. Задержка может быть неудобна, но не ведёт к потере права на вычет — он переносится на будущие периоды.

Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая минимальный предельный срок владения (п. 2). Для продавцов, владеющих квартирой менее 3 лет, доход от продажи не освобождается от НДФЛ, если не применяются иные правила. Схема с арендой с правом выкупа направлена на искусственное увеличение срока владения, что может быть признано налоговыми органами злоупотреблением правом.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Статья 220 НК РФ регулирует имущественные налоговые вычеты, в том числе при продаже имущества (подпункт 1 пункта 1) и при приобретении жилья (подпункт 3 пункта 1). Покупатели могут претендовать на вычет при приобретении квартиры, но только после регистрации права собственности. Отсрочка регистрации по договору аренды с правом выкупа может повлиять на момент возникновения права на вычет. Также продавцы могут избежать налога, если владеют имуществом более 3 лет, но при схеме с арендой налоговые органы могут переквалифицировать сделку и доначислить налог.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220

Для минимизации риска потери денег и имущества важно зафиксировать обременение в ЕГРН. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственная регистрация прав — это юридический акт признания и подтверждения права (ст.1). Пока право собственности продавца не перешло к покупателю, продавец может распоряжаться квартирой. Единственный способ заблокировать это — зарегистрировать в Росреестре ограничение (обременение) в виде аренды или запрета на отчуждение. Однако в контексте предложенной схемы регистрация аренды на 4 месяца не требуется (ст.651 ГК РФ), а добровольное обременение продавцы вряд ли оформят. Без такой регистрации покупатели полагаются исключительно на обещание продавцов не совершать действий по отчуждению.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтвержден
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 1

Проверить добросовестность продавцов и отсутствие обременений можно путём получения выписки из ЕГРН (это прямо вытекает из ст.1 218-ФЗ, которая регулирует ведение реестра). Выписка покажет, кто собственник, есть ли аресты, залоги, ипотека. Продавцы могут предоставить свежую выписку, но покупателю лучше запросить её самостоятельно через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра — это исключит риск подделки. Также рекомендуется проверить паспортные данные продавцов, заказать справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (хотя это не прямое правовое требование, но жилищное законодательство допускает). Однако в рамках приведённого контекста НПА норм о проверке добросовестности нет, поэтому ограничимся общей рекомендацией.

Таким образом, основными рисками для покупателей являются: 1) невозможность зарегистрировать право собственности, если продавцы передумают или умрут до 23 ноября; 2) переквалификация сделки налоговыми органами или судом с применением реституции; 3) потеря денег при недобросовестном поведении продавца; 4) задержка получения имущественного вычета. Защититься можно, включив в договор условие о регистрации обременения (ипотеки или запрета на отчуждение) в ЕГРН, а также зафиксировав неустойку на случай уклонения продавцов от подписания акта приёма-передачи после выкупа.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Предложенная продавцами схема с договором аренды с правом выкупа сроком на 4 месяца и немедленной уплатой полной стоимости квартиры создаёт для вас, как покупателей, критические риски, которые многократно перевешивают сомнительную налоговую выгоду для продавцов. До регистрации права собственности в Росреестре вы не становитесь собственниками и полностью зависите от добросовестности продавцов; при этом вероятность признания данной сделки притворной (ничтожной) с применением правил о купле-продаже и последующей двусторонней реституцией весьма высока. Наиболее безопасный путь — категорически отказаться от этой схемы в том виде, как она предложена, и рассмотреть законные альтернативы, обеспечивающие защиту ваших денежных средств и гарантию перехода права.

Документы и доказательства

Запросите у продавцов нотариально заверенное согласие супруга(-и) на отчуждение квартиры (даже по будущему договору), чтобы исключить риск оспаривания сделки впоследствии по этому основанию.
Проверьте выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также справку о лицах, сохраняющих право пользования. Убедитесь в отсутствии в реестре записей об арестах, запретах, залогах и правопритязаниях третьих лиц.
Сохраняйте все платёжные документы, подтверждающие перевод денежных средств (только безналичный расчёт на банковский счёт продавца с указанием назначения платежа, например, «оплата по договору купли-продажи/аренды с выкупом»). Избегайте наличных расчётов и тем более не передавайте деньги без документарного оформления.
Заранее добейтесь внесения в договор условия, обязывающего продавца предоставить справку об отсутствии задолженности по взносам на капитальный ремонт и жилищно-коммунальным услугам на момент перехода права.

Денежные требования

Ни при каких обстоятельствах не вносите 100% стоимости квартиры до юридически значимого события — регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Наименее рискованный вариант — аккредитив или банковская ячейка с условием доступа продавца к деньгам только после предъявления договора с отметкой о государственной регистрации перехода права и подписанного передаточного акта.
Если продавцы настаивают на получении всей суммы немедленно, это служит главным индикатором их намерения переложить на вас все риски, оставив себе деньги без каких-либо значимых гарантий исполнения.

Сроки и риски

4-месячный срок не требует государственной регистрации самого договора аренды, однако это означает, что в ЕГРН не появится никакой публичной записи, ограничивающей продавцов в праве распоряжения квартирой. В любой из этих 4 месяцев они могут обременить её залогом в банке, продать другому лицу, или на квартиру может быть наложен арест.
Максимальный для вас риск — одновременная потеря переданных денег и невозможность получения квартиры, если продавец будет признан банкротом, умрёт или скроется, а вы не будете значиться в реестре как залогодержатель. Возврат денег в такой ситуации будет происходить в порядке общей очереди кредиторов и практически невозможен.
Задержка регистрации права собственности повлечёт для вас перенос права на получение имущественного налогового вычета на следующий налоговый период (год получения выписки из ЕГРН), но не лишает самого права на вычет. Однако этот незначительный риск несопоставим с риском потери всей суммы.
Суд или налоговый орган с высокой вероятностью переквалифицируют данную сделку в договор купли-продажи, совершённый с целью уклонения от уплаты налогов, признав его ничтожным как притворную сделку. В этом случае последует двусторонняя реституция, но к тому моменту у продавца может не оказаться ваших денег.

Когда нужен адвокат

Привлечение адвоката, специализирующегося на сопровождении сделок с недвижимостью, обязательно до подписания любых документов. Он сможет корректно сформулировать условия безопасного предварительного договора или договора отчуждения с отложенным сроком и проследить за регистрацией обременения.
Немедленно обратитесь к адвокату, если продавцы под любым предлогом отказываются удостоверять договор нотариально, вносить в него обеспечительные меры (неустойку, залог) или проводить расчёты через аккредитив либо сейфовую ячейку — такое поведение прямо свидетельствует о недобросовестных намерениях.