Согласно ст. 28 ГК РФ, сделки от имени малолетних (до 14 лет) совершают их родители, и к таким сделкам применяются правила ст. 37 ГК РФ, регулирующей распоряжение имуществом подопечного. Поскольку в данной ситуации дети, чьи права основаны на использовании материнского капитала, являются собственниками долей в продаваемой квартире, родители как законные представители должны действовать в строгом соответствии с этой нормой. При этом ключевым моментом является анализ того, влечёт ли продажа старой квартиры и одновременная покупка новой большей площади с выделением долей уменьшение имущества детей.
- За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28
Далее, ст. 37 ГК РФ прямо устанавливает, что опекун (в данном случае — родитель как законный представитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, влекущие уменьшение этого имущества. Применительно к нашим фактам: если взамен продаваемой квартиры приобретается жильё большей площади, и доли детям выделяются в нём, имущество несовершеннолетних не уменьшается, а напротив, улучшается (увеличивается площадь и, как правило, рыночная стоимость). Поскольку норма направлена на предотвращение ущемления прав детей, при отсутствии факта уменьшения стоимости имущества требование об открытии отдельного счёта для аккумулирования средств от продажи именно как обязательное условие является избыточным и не основанным на прямом указании данной статьи.
Статья 37 ГК РФ регулирует распоряжение имуществом подопечного. Пункт 2 устанавливает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Пункт 1 предусматривает зачисление средств на содержание подопечного на отдельный номинальный счет, но это не относится к средствам от продажи имущества. Таким образом, требование открытия специального счета для средств детей при продаже квартиры не основано на данной статье, если взамен приобретается жилье большей площади и доли детям будут выделены, так как имущество не уменьшается.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Правовое регулирование защиты имущественных прав детей также раскрывается в ст. 19 и 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Статья 21 уточняет, что предварительное разрешение опеки требуется именно на сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного. В рассматриваемой ситуации при продаже старой квартиры с одновременным приобретением новой большей площади стоимость доли, принадлежащей ребёнку, не уменьшается, а увеличивается. Следовательно, орган опеки может выдать разрешение на продажу, но требование об открытии счёта как безусловное условие не соответствует смыслу закона, если встречное предоставление (новая квартира) уже гарантировано. Отсутствие факта уменьшения стоимости имущества означает, что сделка не попадает под строгий запрет, а значит, опека не вправе навязывать дополнительные ограничения в виде специального счёта, когда права детей обеспечены приобретением лучшего жилья.
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Статья 19 того же закона регулирует порядок внесения денег подопечного на счета, но из её содержания явствует, что это право опекуна, а не обязательное условие, предъявляемое опекой. Более того, она касается иного случая — внесения уже имеющихся денежных средств подопечного для их сохранности. В нашем случае речь идёт о временном нахождении денег от продажи до покупки новой недвижимости, и закон не содержит императивного требования открывать счёт для детей, если сделка заключается одновременно (взаимосвязана) и доли в новом жилье будут зарегистрированы.
- Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках "
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 19
Статья 20 этого же закона допускает отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене его места жительства. В данной ситуации семья переезжает в новую квартиру большей площади, что можно квалифицировать как перемену места жительства. Наличие этого основания не требует открытия счёта, а лишь подтверждает правомерность самого отчуждения при наличии предварительного разрешения опеки.
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; ...
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» регулирует только распоряжение средствами материнского капитала, а не порядок последующей продажи жилья, приобретённого с его использованием. Статья 7 данного закона указывает, что средства капитала направляются на улучшение жилищных условий. Следовательно, он не устанавливает дополнительных требований к сделкам по продаже уже приобретённого жилья и, таким образом, не является правовым основанием для требования опеки об открытии счёта.
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Наконец, ст. 8 Закона «Об опеке и попечительстве» относит к полномочиям опеки выдачу разрешений на сделки с имуществом подопечных. Однако сама по себе эта норма не устанавливает, при каких условиях и в какой форме такое разрешение выдаётся. Она не предусматривает обязанности опеки требовать открытия счёта; напротив, она предполагает, что опека может разрешить сделку, если она не ухудшает положение ребёнка. В описанной ситуации ухудшения не происходит, поэтому опека, реализуя свои полномочия, обязана выдать разрешение без навязывания дополнительных условий, не предусмотренных законом.
- выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных;
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 8
Таким образом, ни одна из рассмотренных норм не содержит прямого указания на необходимость открытия специального счёта для средств детей при условии, что взамен продаваемой квартиры приобретается жильё большей площади и доли детям будут выделены. Если же орган опеки настаивает на таком требовании в отсутствие явного уменьшения стоимости имущества, его позиция может быть оспорена как не основанная на законе. Для полного анализа необходимо также проверить разъяснения Верховного Суда РФ и региональную практику, однако в предоставленном контексте таких норм нет.
