Можно ли вернуть деньги за капитальный ремонт, если дом сняли с баланса в 2017 году и управляющая компания исчезла?

Сложившаяся ситуация касается правоотношений, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта в многоквартирном доме, а также с исполнением обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Юридически значимым обстоятельством является то, что многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу (попал под программу расселения) и снят с баланса в 2017 году.

Суть ситуации заключается в том, что собственники квартир (включая вас как собственника) после признания дома аварийным продолжали вносить обязательные ежемесячные платежи за капитальный ремонт. При этом по действующему законодательству обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт прекращается с момента признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Таким образом, деньги взимались и уплачивались в период, когда законных оснований для их начисления и сбора уже не было.

С правовой точки зрения, уплаченные в указанный период суммы могут квалифицироваться как излишне уплаченные (неосновательное обогащение получателя этих средств) или как ошибочно перечисленные. Управляющая компания или региональный оператор (в зависимости от того, кому именно перечислялись деньги) обязаны были прекратить начисление взносов после признания дома аварийным. Поскольку управляющая компания исчезла (прекратила деятельность), это усложняет порядок истребования этих средств, но не отменяет самого права на их возврат в принципе.

Также важно учитывать, что дом является восьмиквартирным, что может влиять на способ формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или у регионального оператора), а это, в свою очередь, определяет, кто именно получил ваши платежи и к кому следует предъявлять требование о возврате. Наличие статуса собственности на квартиру является условием для возникновения обязанности уплаты взносов, и в данном случае — для права требования возврата излишне уплаченного.

Основным нормативным положением, определяющим правовой режим взносов на капитальный ремонт в отношении аварийного дома, является ст. 168 Жилищного кодекса РФ. Поскольку дом был снят с баланса и попал под программу расселения, он должен быть признан аварийным и подлежащим сносу. В силу этой нормы такой дом не включается в региональную программу капитального ремонта, а значит, обязанность собственников по уплате взносов отсутствует. Соответственно, взимание взносов после признания дома аварийным (в данном случае — с 2017 года) не основано на законе. Цитата из указанной нормы:

1. перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 168

Поскольку уплата взносов производилась без законного основания, у собственников возникает право требовать возврата таких сумм. К данным правоотношениям применима ст. 1102 ГК РФ, устанавливающая обязанность лица, неосновательно приобретшего имущество за счет другого, возвратить его. Управляющая компания, получившая взносы после снятия дома с баланса, является приобретателем без установленных оснований. Даже если компания впоследствии исчезла, обязательство по возврату неосновательного обогащения сохраняется, а взыскание может быть обращено к правопреемникам или к региональному оператору, если взносы перечислялись ему. Цитата:

Собственники были освобождены от уплаты взносов на капитальный ремонт с момента признания дома аварийным и подлежащим сносу, поэтому все платежи, внесенные с 2017 года, являются неосновательным обогащением получателя. Вы имеете право требовать возврата этих средств, однако фактически получить удастся, скорее всего, платежи только за последние три года ввиду ограничения срока исковой давности. Исчезновение управляющей компании не лишает вас права на возврат, но делает процедуру взыскания более сложной, требующей установления надлежащего ответчика.

Рекомендуемые действия

• Установите актуальный статус управляющей компании через сервис ФНС «Прозрачный бизнес», чтобы определить, ликвидирована ли она, находится ли в стадии банкротства или просто фактически не ведет деятельность. Это определит, к кому предъявлять требования — к ликвидатору, арбитражному управляющему или напрямую к владельцу специального счета.
• Запросите в органе местного самоуправления или в жилищной инспекции документы, подтверждающие дату признания дома аварийным и подлежащим сносу, а также дату его снятия с баланса. Параллельно обратитесь в Росреестр за выпиской из ЕГРН на квартиру для подтверждения права собственности с нужной даты.
• Соберите все квитанции, банковские выписки и чеки об оплате взносов на капитальный ремонт за весь период с 2017 года. Подсчитайте сумму, уплаченную за последние три года — она будет предметом исковых требований с наивысшим шансом на взыскание.
• Направьте официальную письменную претензию с требованием о возврате неосновательно уплаченных средств заказным письмом с описью вложения владельцу счета, на который перечислялись взносы (региональному оператору или банку, где открыт спецсчет). Укажите в досудебной претензии начисление процентов по ст. 1102 ГК РФ за пользование вашими деньгами за последние три года.
• В случае отказа или отсутствия ответа на претензию в течение 30 дней, подайте исковое заявление в суд о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, строго ограничив период взыскания последними тремя годами. Для подготовки иска и сбора доказательств рекомендуем обратиться к адвокату.