В рассматриваемой ситуации произошло событие — смерть тёти, которая являлась основным нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Пользователь является членом семьи умершего нанимателя (поскольку зарегистрирован в квартире и указан в договоре), что юридически значимо, так как после смерти нанимателя его права и обязанности по договору не прекращаются, а переходят к дееспособным членам его семьи, проживающим совместно.
На данный момент возникли отношения, связанные с изменением субъектного состава договора социального найма: требуется признать пользователя новым нанимателем вместо умершего. Такое переоформление договора не является самостоятельной сделкой, а представляет собой административную процедуру, основанную на волеизъявлении оставшихся членов семьи.
Юридически значимым является вопрос о форме волеизъявления: может ли заявление о внесении изменений в договор (о признании нанимателем) быть подано через представителя по доверенности или закон требует личного обращения. Доверенность как способ делегирования полномочий в гражданском праве допускается для многих действий, но для некоторых процедур, связанных с жилищными правами, закон может устанавливать исключения, требующие личного присутствия заявителя. Соответственно, необходимо определить, относится ли данная процедура к тем, которые можно совершить через представителя.
Центральным вопросом является возможность замены нанимателя в договоре социального найма после смерти первоначального нанимателя через представителя, действующего по доверенности. Поскольку тётя пользователя умерла, а сам пользователь указан в договоре как член семьи, к нему непосредственно относится специальная норма, закреплённая в ст. 82 Жилищного кодекса РФ. Эта норма устанавливает, что дееспособный член семьи умершего нанимателя вправе потребовать признания себя нанимателем по тому же договору. Само по себе такое требование по своей правовой природе является односторонним волеизъявлением, направленным на изменение договора, и не относится к сделкам, которые по закону требуют исключительно личного совершения.
- Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 82
Поскольку пользователь уже включён в договор социального найма, он является членом семьи умершей тёти (ст. 69 ЖК РФ закрепляет равенство прав и обязанностей членов семьи нанимателя), и после её смерти он приобретает указанное право. Однако реализация этого права путём подачи заявления наймодателю (обычно органу местного самоуправления или уполномоченной организации) может быть осуществлена через представителя, если только закон прямо не запрещает представительство в данном случае.
Параллельно следует применить общие положения Гражданского кодекса о представительстве. Согласно ст. 182 ГК РФ, сделка, совершённая представителем на основании доверенности, создаёт гражданские права и обязанности для представляемого. При этом закон допускает совершение через представителя любых сделок, за исключением тех, которые по своему характеру могут быть совершены только лично. Требование о признании нанимателем по договору социального найма не является актом, который неразрывно связан с личностью (например, завещанием или браком), поэтому оно может быть передано представителю.
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, ... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. ... 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 182
Таким образом, пользователь может выдать доверенность на имя доверенного лица, в которой должно быть прямо указано полномочие на подачу заявления о признании его нанимателем вместо умершей тёти и на подписание соответствующего дополнительного соглашения или нового договора. Форма доверенности должна соответствовать ст. 185 ГК РФ — письменное уполномочие, которое может быть удостоверено нотариально или, в некоторых случаях, по месту работы или учёбы, если это допускается законом.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Однако необходимо учитывать, что наймодатель (например, администрация города Читы) может в своих административных регламентах устанавливать требование о личной явке заявителя при подаче документов на переоформление договора социального найма. Такое требование не вытекает прямо из Жилищного кодекса, но может быть предусмотрено местными нормативными актами. Если такой локальный акт имеется, он может ограничить возможность представительства, несмотря на общие нормы ГК РФ. В этом случае пользователю необходимо уточнить порядок в конкретном органе, но с точки зрения федерального законодательства переоформление по доверенности допустимо: ст. 82 ЖК РФ не содержит запрета на обращение через представителя, а ст. 182 ГК РФ допускает представительство, если сделка не является личной. Требование о замене нанимателя не относится к числу таких личных сделок, поэтому доверенность может быть использована.
