В рассматриваемой ситуации затронуты правоотношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением по договору социального найма, а также с возможностью передачи такого помещения в собственность граждан (приватизация). Пользователь является единственным нанимателем квартиры на основании договора социального найма, что даёт ему право на однократную бесплатную приватизацию данного жилья.
Ключевым юридически значимым обстоятельством является признание самой квартиры непригодной для проживания, но не аварийной, при этом дом в целом является жилым и не подлежит сносу. Факт деформации фундамента и заключение комиссии о необходимости капитального ремонта (а не о сносе) имеют принципиальное значение. В техническом паспорте зафиксированы физические дефекты квартиры, а в заключении межведомственной комиссии указано, что восстановление пригодности возможно путём капитального ремонта, а не путём сноса здания.
Правовые последствия такого заключения состоят в том, что квартира не исключается из жилищного фонда, а, напротив, предполагается возможность её восстановления и дальнейшего использования в качестве жилья. Наличие у квартиры статуса «непригодная для проживания» (в отличие от статуса «аварийная» или «подлежащая сносу») не означает автоматическое изъятие помещения из гражданского оборота или безусловный запрет на его приватизацию. Квартира остаётся объектом прав (в том числе права на приватизацию) до тех пор, пока дом или квартира не будут официально признаны аварийными и не включены в программу сноса или реконструкции.
Юридически значимым является также факт, что квартира является муниципальной собственностью, а пользователь — единственным нанимателем. Это означает, что для приватизации не требуется согласия других проживающих (поскольку их нет). Однако ключевым препятствием может стать толкование норм о том, что жилое помещение должно приватизироваться в состоянии, пригодном для проживания, либо что признание его непригодным для проживания изменяет порядок приватизации. На данный момент формально требование о том, что квартира должна быть «пригодна для постоянного проживания» на дату подачи заявления, обычно является обязательным условием. Признание помещения непригодным, при наличии обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт (включая исправление проблем с газом, фундаментом), ставит под сомнение возможность его приватизации до выполнения такого ремонта или без согласования особого порядка.
Таким образом, суть ситуации сводится к коллизии: с одной стороны, у пользователя есть безусловное право на приватизацию муниципального жилья, занимаемого по договору соцнайма, а с другой — действующее законодательство запрещает или существенно ограничивает приватизацию жилых помещений, признанных непригодными для проживания, причём независимо от того, требует ли их состояние капремонта или сноса.
Прежде всего необходимо обратиться к определению жилого помещения, данному в Жилищном кодексе Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ, жилым признается помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим нормам. Поскольку квартира пользователя признана непригодной для проживания (деформация фундамента, проблемы с газом, уровень пола и окон ушли в землю), она утрачивает статус жилого помещения в смысле, требуемом для приватизации. Приватизация возможна только в отношении жилых помещений, соответствующих данному определению. Таким образом, сам факт признания квартиры непригодной для проживания уже является прямым препятствием для её приватизации, поскольку объект не отвечает легальным критериям жилого помещения.
- Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
- Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Далее, решающее значение для разрешения вопроса имеют нормы, регулирующие последствия признания жилого помещения непригодным для проживания. В силу статьи 85 ЖК РФ, которая устанавливает основания для выселения с предоставлением другого благоустроенного жилья, признание квартиры непригодной влечет не право на её приватизацию, а обязанность наймодателя (муниципалитета) предоставить пользователю другое жилое помещение по договору социального найма. Это означает, что законодатель связывает с таким статусом помещения не возможность его отчуждения в собственность, а необходимость выселения нанимателя с предоставлением иного благоустроенного жилья. Следовательно, приватизация данной квартиры противоречила бы существу правового регулирования, направленного на обеспечение граждан пригодным для проживания жильем, а не на закрепление права собственности на объект, признанный непригодным.
Статья 85 ЖК РФ устанавливает основания для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. В частности, пункт 3 предусматривает такое выселение в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания. Это указывает на то, что признание квартиры непригодной для проживания влечет обязанность наймодателя предоставить другое жилье, а не право нанимателя на приватизацию. Статья не регулирует приватизацию, но косвенно указывает на то, что приватизация такого жилья может быть ограничена, поскольку оно подлежит выселению.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 85
Аналогичный вывод подтверждается и статьей 87 ЖК РФ, которая прямо закрепляет, что при признании жилого помещения непригодным для проживания выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное жилье по договору социального найма. Данная норма является специальной и императивной — она устанавливает конкретный механизм защиты прав нанимателя: не приватизацию, а замену помещения. Заключение комиссии о необходимости капитального ремонта, а не о сносе, не меняет правовой природы ситуации: квартира уже признана непригодной, что и является триггером для применения статей 85 и 87. Следовательно, проведение капитального ремонта самой квартиры (без признания дома аварийным) не восстанавливает её статус жилого помещения автоматически — для приватизации требуется, чтобы помещение на момент приватизации соответствовало критериям пригодности, а не просто не подлежало сносу.
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 87
Таким образом, приватизация муниципальной квартиры, признанной в установленном порядке непригодной для проживания (независимо от того, аварийный дом или нет, и от наличия заключения о капитальном ремонте), невозможна. Нормы Жилищного кодекса РФ — статьи 15, 85 и 87 — не предусматривают приватизации такого объекта; напротив, они предписывают выселение нанимателя с предоставлением другого жилого помещения.
