- Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
- Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного у"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 32
Равнозначность предоставляемого жилья при изъятии определяется прежде всего общей площадью изымаемого помещения. Для правильного расчёта этой площади нужно обратиться к статье 15 ЖК РФ, которая даёт легальное определение общей площади жилого помещения. Согласно части 5 этой статьи, общая площадь складывается из суммы площадей всех частей помещения, включая вспомогательные (коридоры, кухни, ванные и т.п.), но за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В вашей части дома есть большая веранда, балкон и ещё одна веранда. Эти площади не учитываются при определении общей площади, а значит, не будут включены в расчёт равнозначности. При изъятии вам должны предоставить жилое помещение, общая площадь которого (без балконов и веранд) будет не меньше общей площади вашей части дома (комнаты + вспомогательные помещения, но без веранд и балкона). Количество зарегистрированных лиц (пять человек: вы с женой, сын, его жена и двое детей) и нуждаемость в улучшении жилищных условий не влияют на размер предоставляемого жилья — закон не обязывает орган власти учитывать состав семьи или нуждаемость, поскольку изъятие производится в рамках возмещения за имущество, а не в порядке предоставления жилья по договору социального найма. Поэтому если площадь вашей части дома (без веранд и балкона) мала, то и взамен вы получите жилье такой же площади — независимо от того, сколько человек в ней проживает.
"Статья 15. Объекты жилищных прав.
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Порядок и условия самого изъятия регулируются нормами Земельного кодекса РФ. Строительство дороги прямо названо в статье 49 ЗК РФ в качестве основания для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Это даёт органу власти право инициировать процедуру.
"Статья 49 ЗК РФ устанавливает основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе для строительства автомобильных дорог (п. 2). Это является правовым основанием для изъятия земельного участка и расположенного на нем жилого дома."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 49
Решение об изъятии принимается уполномоченным органом и должно содержать указание на изымаемые объекты. Статья 56.6 ЗК РФ предписывает, что такое решение принимается в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на изымаемых участках.
"Статья 56.6. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
- Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.
- Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.6
После принятия решения орган власти обязан подготовить и направить вам проект соглашения об изъятии. Статья 56.7 ЗК РФ регулирует подготовку такого соглашения: уполномоченный орган проводит оценку изымаемого и предоставляемого имущества, ведёт переговоры, а ваше согласие на эти действия не требуется. Статья 56.10 ЗК РФ устанавливает порядок заключения соглашения, включая направление проекта и прилагаемых к нему документов. Статья 56.9 ЗК РФ определяет содержание соглашения: в нём указываются стороны, кадастровые номера, цель изъятия, размер и порядок выплаты возмещения, а также иные условия. Особо важно, что пункт 2 этой статьи устанавливает: соглашение заключается с каждым правообладателем отдельно. Это означает, что вы и соседи будете вести переговоры индивидуально, и условия для каждого могут быть разными. Однако это не даёт вам права требовать двух квартир — вы как собственник одной части дома (вместе с супругой) получите одно жилое помещение взамен, а соседи — другое (или денежное возмещение).
"Статья 56.9 ЗК РФ регулирует содержание соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, включая указание сторон, кадастровых номеров, цели изъятия, реквизитов решения, прав, срока передачи, размера и порядка выплаты возмещения, а также иных условий. Пункт 2 устанавливает, что соглашение заключается с каждым правообладателем."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.9
"Статья 56.10 ЗК РФ регулирует порядок заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, включая направление проекта соглашения, документы, прилагаемые к нему, и оценку рыночной стоимости изымаемого имущества."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.10
"Статья 56.7 ЗК РФ регулирует подготовку соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В частности, уполномоченный орган выступает заказчиком кадастровых работ, оценки изымаемого и предоставляемого имущества, проводит переговоры с правообладателем, готовит и направляет проект соглашения. Согласие правообладателя на указанные действия не требуется."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.7
Размер возмещения определяется в денежной форме, но по соглашению сторон может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости. Статья 281 ГК РФ устанавливает, что в возмещение включаются рыночная стоимость земельного участка, объектов недвижимости, а также убытки, в том числе упущенная выгода. Статья 279 ГК РФ подтверждает, что размер возмещения и другие условия определяются соглашением об изъятии. При этом статья 56.8 ЗК РФ прямо указывает, что размер возмещения определяется в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности и включает рыночную стоимость объектов, убытки и упущенную выгоду, однако не предусматривает предоставление жилья в натуре, а только денежное возмещение. Это означает, что если вы не хотите получать деньги, а настаиваете на квартире, то такая возможность существует исключительно при достижении соглашения с органом власти, который может пойти навстречу и предоставить жильё вместо денег. Принудить его к этому через суд невозможно, если только вы не докажете, что денежное возмещение не позволяет вам приобрести равнозначное жильё (но это сложная позиция).
"Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
6. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия т"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 279
"Статья 281. Возмещение за изымаемый земельный участок
2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 281
"Статья 56.8 ЗК РФ устанавливает, что размер возмещения за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости определяется в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности и включает рыночную стоимость земельных участков и объектов недвижимости, убытки, упущенную выгоду. При этом не предусмотрено предоставление жилья в натуре, а только денежное возмещение. Статья не регулирует вопросы предоставления отдельных квартир, учета зарегистрированных лиц или нуждаемости, а также не устанавливает порядок изъятия или способы защиты прав."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56.8
Если вы не согласны с размером предлагаемого возмещения (в том числе с площадью предоставляемого жилья) или с самим фактом изъятия, вы вправе не подписывать соглашение. В этом случае орган власти может обратиться в суд с иском о принудительном изъятии. Статья 282 ГК РФ предусматривает, что принудительное изъятие осуществляется по решению суда, если вы не заключили соглашение, в том числе по причине несогласия с его условиями. При этом иск может быть подан не ранее чем через 90 дней после получения вами проекта соглашения. В суде вы сможете оспаривать размер возмещения, в том числе путем проведения независимой оценки, и настаивать на предоставлении жилья в натуре, если орган власти готов на это пойти. Однако суд не вправе обязать орган власти предоставить вам жильё большей площади, чем было изъято — только равнозначное либо денежную компенсацию.
"Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда.
- Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
- Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со д"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 282
Что касается разделения дома на две части с отдельными входами и лицевыми счетами — это обстоятельство имеет значение для определения количества объектов изъятия и правообладателей, но не влияет на принцип равнозначности. Если ваша часть юридически является частью жилого дома (а не отдельной квартирой), то она не признаётся самостоятельным объектом прав в смысле ЖК РФ, и вам будет предоставлено одно жилое помещение взамен всей вашей части. Однако сам факт разделения подтверждает, что вы с соседями являетесь разными собственниками, и с каждым заключается отдельное соглашение. Это даёт вам возможность вести переговоры независимо от соседей, но не гарантирует получение двух квартир вместо одной.
Нормы, регулирующие условия изъятия (статья 56.3 ЗК РФ) и прекращение прав (статья 56.11 ЗК РФ), в данном анализе не несут самостоятельной нагрузки для ответа на ваши вопросы: первая устанавливает общие условия для принятия решения об изъятии (наличие документации по планировке территории), что уже выполнено органом власти, а вторая фиксирует последствия изъятия (переход права собственности), что наступает после заключения соглашения. Они не влияют на определение равнозначности или возможность предоставления двух квартир.
