Пользователь, являясь лицом из числа детей-сирот, проживает в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма. Юридически значимым фактом является то, что в зимний период температура воздуха в квартире составляет 13–16°C, что не соответствует санитарно-гигиеническим нормативам для жилых помещений.
Основная суть ситуации заключается в ненадлежащем исполнении наймодателем (органом, предоставившим квартиру) своих обязательств по обеспечению нормальных условий проживания. Правоотношения регулируются жилищным законодательством, а также нормами, устанавливающими требования к качеству коммунальных услуг (отопление). Температура 13–16°C в холода существенно ниже допустимых значений, что свидетельствует о нарушении прав нанимателя на благоприятную среду обитания.
При обращении к наймодателю пользователь столкнулся с ответом, что утепление фасада должен произвести сам наниматель. Это юридически значимый момент: наниматель не обязан за свой счет проводить капитальный ремонт или работы по утеплению ограждающих конструкций (фасад, стены) многоквартирного дома. Текущий ремонт внутри квартиры наниматель вправе делать самостоятельно, но работы по утеплению фасада, являющегося общим имуществом, относятся к зоне ответственности наймодателя или управляющей организации.
Также важен факт предложения пользователю бланка на приватизацию и его отказа. Приватизация является правом, а не обязанностью нанимателя. Отказ от приватизации не может служить основанием для бездействия наймодателя в части обеспечения надлежащей температуры. Срок проживания (три года) для лиц из числа детей-сирот не отменяет обязанности наймодателя содержать жилое помещение в пригодном для проживания состоянии.
Таким образом, ситуация затрагивает правоотношения по предоставлению качественной коммунальной услуги отопления, по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фасад), а также по защите прав нанимателя-сироты от неправомерных требований и бездействия со стороны наймодателя.
В силу статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Поскольку в зимний период температура в Вашей квартире составляет 13–16 °C, это прямо свидетельствует о ненадлежащем качестве такой коммунальной услуги, как отопление. Обязанность обеспечить нормативный температурный режим лежит именно на наймодателе, а не на нанимателе. Передача Вам квартиры с заниженной температурой и предложение «утеплять фасад самостоятельно» противоречат указанной норме: утепление фасада многоквартирного дома относится к работам по капитальному ремонту общего имущества, а текущий ремонт обязан проводить наниматель, но он не включает в себя утепление ограждающих конструкций всего здания.
- Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: ... 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 65
Статья 67 ЖК РФ закрепляет за нанимателем право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. При этом обязанность проводить текущий ремонт возложена на нанимателя, однако снижение температуры ниже нормативных показателей не может быть исправлено текущим ремонтом со стороны нанимателя. Утепление фасада дома является элементом капитального ремонта общего имущества, поэтому Ваше требование к наймодателю провести такие работы законно.
- Наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 3) Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 67
Согласно пункту 31 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг…», исполнитель (в Вашем случае – наймодатель или управляющая организация) обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги надлежащего качества и самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, включая систему отопления. Температура 13–16 °C при нормативных значениях для жилых помещений (как правило, не ниже 18 °C, а для угловых комнат – не ниже 20 °C) свидетельствует о предоставлении услуги ненадлежащего качества. Следовательно, ответ комиссии «утепляйте фасад сами» неправомерен: обязанность обеспечить надлежащее отопление лежит на исполнителе, а самостоятельное утепление нанимателем фасада не предусмотрено законом.
- Исполнитель обязан: а) предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, настоящими Правилами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг; в) самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, если иное не установлено в соответствии с пунктом 21 настоящих Правил, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "б", "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил;
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», п. 31
При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги Вы вправе уведомить об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную указанную службу (пункт 105 Постановления № 354). Такое сообщение подлежит обязательной регистрации (пункт 106). Поскольку Вы уже звонили и приезжала комиссия, рекомендуется зафиксировать это обращение письменно, а также потребовать составления акта проверки качества отопления с указанием фактической температуры. Если такой акт не составлен, Вы можете составить его самостоятельно с участием соседей и направить наймодателю.
Статья 105: При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем. Статья 106: Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано потребителем в письменной форме или устно и подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги.
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», ст. 105, 106
При предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества (низкая температура) размер платы за отопление подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения от оплаты в соответствии с пунктом 98 Постановления № 354. Это право потребителя, и его реализация не зависит от проведения капитального ремонта наймодателем – перерасчёт производится на основании акта проверки. Таким образом, Вы можете требовать перерасчёта за весь период, когда температура была ниже нормативной, начиная с момента фиксации нарушения.
- При предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», п. 98
Непосредственно за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами предусмотрена административная ответственность. Статья 7.23 КоАП РФ устанавливает, что такое нарушение влечёт наложение административного штрафа на должностных лиц от 500 до 1000 рублей, на юридических лиц – от 5 000 до 10 000 рублей. Вы можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру с заявлением о проведении проверки и привлечении виновных лиц к административной ответственности.
Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.23
Ваше право на защиту жилищных прав закреплено статьёй 11 ЖК РФ. Вы можете обратиться в суд с иском о понуждении наймодателя к проведению капитального ремонта (утеплению фасада, ремонту системы отопления), о перерасчёте платы за отопление и о компенсации морального вреда. В рамках гражданского судопроизводства применяются общие нормы об исполнении обязательств. Согласно статье 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Наймодатель не исполняет своё обязательство по предоставлению тепла надлежащего качества, что даёт Вам право требовать защиты в судебном порядке.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 309
Что касается вопроса о приватизации: из предоставленного контекста НПА норма, регулирующая сроки или условия приватизации для сирот, отсутствует. В общем случае приватизация жилого помещения по договору социального найма возможна с согласия всех проживающих и не может быть условием для выполнения наймодателем своих обязанностей по содержанию жилья. Если наймодатель настаивает на приватизации как на предварительном условии для проведения ремонта, это неправомерно. Такое требование может быть обжаловано. Для уточнения специальных норм о сроках приватизации жилья для детей-сирот следует обратиться к Федеральному закону «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (в контексте не приведён, поэтому точное содержание нормы здесь не цитируется). Однако в любом случае отказ от приватизации не может лишать Вас права на комфортные условия проживания.
