Начнём с ключевого ограничения, установленного специальным жилищным законодательством для договоров найма специализированных жилых помещений, к которым относится и квартира, предоставленная лицу из числа детей-сирот. Согласно ст. 100 Жилищного кодекса РФ, наниматель такого помещения лишён права передавать его в поднаём. Это прямой и безусловный запрет, который распространяется на все действия, по сути означающие передачу жилья во вторичное пользование третьим лицам за плату или безвозмездно. Фактически ваше намерение «сдавать» квартиру иному лицу, пусть и через доверенное лицо, представляет собой именно поднаём, поскольку третье лицо будет проживать в помещении, пользуясь им на основании вашего поручения. Доверенность не может преодолеть императивный законодательный запрет: даже если представитель будет действовать от вашего имени, сама сделка по передаче помещения в пользование останется поднаймом, прямо запрещённым законом.
- Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 100
Более того, ст. 92 Жилищного кодекса РФ устанавливает общий принцип оборотоспособности специализированных жилых помещений: они не подлежат не только отчуждению, но и передаче в аренду или внаём, за исключением самой сдачи по договору найма, который заключён с вами как с нанимателем. Это означает, что любая попытка передать квартиру по возмездному договору аренды (в том числе через представителя) будет противоречить закону, поскольку аренда возможна только со стороны собственника или управомоченного им лица — наймодателя. Вы же как наниматель не имеете права сдавать помещение в аренду, даже действуя через поверенного, так как ваше правомочие ограничено личным проживанием.
Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 92
Теперь обратимся к нормам Гражданского кодекса о представительстве и доверенности. Ст. 182 ГК РФ устанавливает, что сделка, совершённая представителем на основании доверенности, создаёт права и обязанности непосредственно для представляемого. Однако та же статья содержит важное ограничение: не допускается совершение через представителя сделок, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, а также других сделок, указанных в законе. Передача жилого помещения в поднаём или аренду в силу ст. 100 и ст. 92 ЖК РФ прямо запрещена самому нанимателю, а значит, она не может быть легально совершена и через представителя — иначе запрет можно было бы обойти простой выдачей доверенности. Следовательно, доверенность на сдачу квартиры в аренду или поднаём будет ничтожна в части таких полномочий, поскольку её содержание противоречит императивным нормам жилищного права.
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, ... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. ... 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 182
Доверенность как письменное уполномочие (ст. 185 ГК РФ) сама по себе не может наделить представителя большими правами, чем имеются у доверителя. Поскольку вы как наниматель не вправе сдавать квартиру в аренду или поднаём, вы не можете передать такое право и другому лицу по доверенности. В доверенности можно предусмотреть лишь те полномочия, которые законом не запрещены: например, оплачивать коммунальные услуги, следить за сохранностью квартиры, представлять интересы перед наймодателем, получать корреспонденцию. Любое указание на право сдачи помещения внаём или поднаём будет незаконным и не подлежит исполнению.
- Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 185
Косвенно подтверждает ограниченный характер ваших прав и ст. 671 ГК РФ, определяющая договор найма жилого помещения как предоставление помещения во владение и пользование для проживания. По этой сделке вы — наниматель, а не наймодатель. Право сдавать жильё внаём принадлежит собственнику или управомоченному им лицу (наймодателю), но не вам. Соответственно, вы не можете передать третьему лицу то право, которого у вас нет.
- По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 671
Если же вы попытаетесь оформить не доверенность, а договор поручения (ст. 971 ГК РФ) с тем, чтобы поверенный сдавал квартиру от вашего имени, то результат будет тем же: поверенный вправе совершать только те юридические действия, которые законны для доверителя. Поскольку вы не можете сдавать жильё внаём, договор поручения с таким поручением будет ничтожен.
- По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 971
Важно также учитывать целевое назначение жилого помещения для детей-сирот, закреплённое в ст. 98.1 ЖК РФ. Оно предназначено исключительно для проживания самого гражданина из числа детей-сирот. Сдача такого жилья в аренду, даже временно и через представителя, прямо противоречит цели его предоставления и может быть расценено наймодателем как нецелевое использование, влекущее расторжение договора.
Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 98.1
Что касается сохранения права пользования квартирой на время вашего отсутствия в связи с участием в СВО, то в контексте НПА есть ст. 71 ЖК РФ, которая прямо регулирует данный вопрос для договора социального найма. Она устанавливает, что временное отсутствие нанимателя не влечёт изменения его прав и обязанностей. Хотя ваша квартира предоставлена не по договору социального, а по договору найма специализированного жилого помещения, аналогичный принцип должен применяться и к вашей ситуации, поскольку он вытекает из общих начал жилищного законодательства о стабильности пользования жильём. Однако прямой нормы для специализированного найма в приведённом блоке НПА нет; её можно найти в подзаконных актах или судебной практике, но, исходя из аналогии закона, вы не утрачиваете право пользования квартирой лишь из-за того, что временно не проживаете в ней. Соответственно, вы можете сохранять прописку и не бояться расторжения договора только по этому основанию, при условии своевременной оплаты жилья и коммунальных услуг.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 71
Таким образом, сдавать квартиру по доверенности (через представителя) вы не можете. Возможна выдача доверенности лишь на совершение действий, не связанных с передачей жилья в пользование третьим лицам: управление, оплата услуг, контроль за состоянием, представительство перед госорганами. За попытку незаконной сдачи в поднаём или аренду без согласия наймодателя могут наступить последствия вплоть до расторжения договора найма специализированного жилья (ст. 101 ЖК РФ — хотя её нет в контексте, но она логически следует из общих положений). При этом ваше право пользования квартирой во время службы сохраняется, при условии выполнения обязанностей нанимателя.
