Пользователь проживает и зарегистрирована по месту жительства в муниципальном общежитии на протяжении 23 лет. Её правоотношения с наймодателем (органом местного самоуправления или уполномоченным учреждением) возникли на основании договора найма жилого помещения в общежитии, который по характеру относится к договору социального найма, но со специальным правовым режимом, установленным для общежитий. В силу длительного проживания и регистрации у пользователя сформировался комплекс жилищных прав, включая право пользования жилым помещением (койко-местом или комнатой) на условиях, предусмотренных для муниципального жилищного фонда.
Юридически значимым является то, что общежитие относится к муниципальному жилищному фонду. Изменение его функционального назначения — переоборудование в хостел — по сути означает перевод жилого помещения из специализированного жилищного фонда в коммерческий (или иной) фонд, что влечёт изменение правового статуса проживающих. Такое изменение возможно только при соблюдении строгих процедур, включая расселение или предоставление равнозначного жилья тем, кто не имеет другого жилья и состоит на учёте в качестве нуждающихся.
Установление новой платы в размере 6000 рублей за койко-место и 18–24 тысяч рублей за комнату является односторонним изменением существенных условий договора найма. Поскольку договор социального найма (или найма специализированного жилого помещения) предполагает фиксированную, регулируемую государством и муниципалитетом плату, а не произвольно устанавливаемую администрацией, такое повышение без изменения правового статуса помещения и без согласия нанимателя является неправомерным. Пользователь, как студентка, не имеющая средств, находится в уязвимом положении, что усиливает значение защиты её жилищных прав.
Фактическое состояние помещения (плесень, течь крыши, трещины в стенах) свидетельствует о неисполнении наймодателем (администрацией) обязанности по поддержанию жилого помещения в пригодном для проживания состоянии. Эти недостатки делают помещение непригодным для постоянного проживания и требуют проведения текущего или капитального ремонта. Наличие таких дефектов является юридически значимым обстоятельством, дающим нанимателю право требовать устранения недостатков или перерасчёта платы, а при худшем варианте — ставить вопрос о переводе помещения в аварийное или непригодное для проживания состояние.
Наличие среди зарегистрированных жильцов тех, кто имеет собственное жильё, является отдельным юридическим фактом, который может влиять на порядок расселения: для таких лиц администрация вправе предложить выселиться с предоставлением другого жилого помещения меньшей площади или даже без такового, если они обеспечены жильём и не нуждаются. Однако для пользователя, не имеющего своего жилья, выселение невозможно без предоставления другого благоустроенного жилья по договору социального найма.
Таким образом, суть ситуации сводится к конфликту между администрацией, стремящейся изменить правовой статус и условия проживания, и жильцами, которые, будучи зарегистрированными и длительно проживающими, обладают устойчивыми жилищными правами на помещение, находящееся в ненадлежащем состоянии. Правовая квалификация — это спор о законности изменения назначения муниципального жилого помещения, об обоснованности повышения платы и о нарушении обязательств наймодателя по содержанию жилья.
Прежде всего, правовой статус общежития определяется его отнесением к специализированному жилищному фонду. Согласно ст. 92 ЖК РФ, жилые помещения в общежитиях являются одним из видов такого фонда. Поскольку ваше общежитие находится в муниципальной собственности, оно относится к муниципальному специализированному жилищному фонду. Изменение его статуса на хостел означает фактическое исключение из этого фонда, что возможно только при соблюдении установленного порядка. Однако ни в вашем вопросе, ни в предоставленных нормах не содержится прямого указания на порядок такого изменения, что само по себе создаёт неопределённость.
"Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
- К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: ... 2) жилые помещения в общежитиях; ...
- В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с от"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 92
Ваши отношения с администрацией регулируются договором найма специализированного жилого помещения. В силу ст. 100 ЖК РФ такой договор заключается на основании решения о предоставлении помещения, и именно в нём определяются права и обязанности сторон. Факт вашего проживания в течение 23 лет свидетельствует о том, что такой договор был заключён (или возник в силу закона на основании регистрации). Администрация, как наймодатель, обязана соблюдать условия договора. Установление платы в размере 6 000 рублей за койко-место и 18–24 тысяч за комнату не может быть произвольным, поскольку в ст. 100 прямо указано, что помещение передаётся за плату, но размер платы должен быть определён договором и не может изменяться в одностороннем порядке без согласия нанимателя, если иное не предусмотрено законом. В вашей ситуации администрация фактически предлагает новые условия, на которые вы не согласны.
"Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
- По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
- Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
- В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
- К пользован"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 100
Администрация обязана поддерживать помещение в надлежащем состоянии. Наличие плесени, течи крыши, трещин — это недостатки, которые не только ухудшают качество проживания, но и нарушают санитарно-эпидемиологические требования. Согласно ст. 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», жилые помещения по микроклимату, уровню шума, вибрации и другим параметрам должны соответствовать санитарным правилам. Плесень и течь явно этому противоречат. Кроме того, ст. 24 того же Закона требует при эксплуатации зданий обеспечивать безопасные для человека условия быта. Администрация обязана проводить профилактические мероприятия и, если нарушения не устраняются, может быть приостановлена деятельность здания. Вы как наниматель вправе требовать устранения недостатков.
"Статья 23. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям:
- Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
- Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
- Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам."
— Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 23
"Статья 24. Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта
- При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
- Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществл"
— Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 24
Хотя договор найма специализированного жилого помещения не является арендой в классическом смысле, по аналогии закона могут применяться нормы ГК РФ об аренде, поскольку они регулируют сходные отношения. В частности, ст. 612 ГК РФ устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. При обнаружении плесени, течи и трещин вы как арендатор (наниматель) вправе потребовать от администрации безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения платы (то есть снижения установленных 6000 рублей до адекватного уровня) или возмещения своих расходов на устранение. Вы также можете удержать сумму расходов из платы, предварительно уведомив администрацию. Это даёт вам легальный инструмент для защиты от завышенной платы.
"Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
- Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 612
Теперь о выселении. Администрация может расторгнуть с вами договор найма только в судебном порядке и только при наличии оснований, предусмотренных ст. 101 ЖК РФ. Согласно ч. 3 этой статьи, расторжение возможно при неисполнении вами обязательств по договору (например, неуплата) или в иных случаях, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ. Если вы отказываетесь платить новые суммы, администрация может попытаться выселить вас, но это не автоматически. Даже если договор прекращён (например, в связи с изменением статуса здания), ст. 103 ЖК РФ предусматривает, что выселение без предоставления другого жилья не допускается для определённых категорий граждан. В вашем положении (студентка, проживаете 23 года, нет другого жилья) вы, вероятно, подпадаете под категорию лиц, которых нельзя выселить без предоставления другого благоустроенного жилья. Однако предоставленная выдержка из ст. 103 обрывается, не перечисляя полный перечень таких лиц. Восполнить этот пробел можно, обратившись к полному тексту статьи, где указаны, в частности, пенсионеры по старости, инвалиды, лица, проработавшие более 10 лет, и некоторые другие. Вам следует проверить, относитесь ли вы к какой-либо из этих групп.
"Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
- Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
- Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
- Договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 настоящего Кодекса, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 101
"Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
- В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
- Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками"
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 103
Если администрация намерена выселить вас, она должна обратиться в суд. У вас есть право оспорить её решения — например, решение об изменении статуса общежития или об установлении новых размеров платы — в порядке административного судопроизводства. Ст. 218 КАС РФ прямо предусматривает, что гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, если полагает, что нарушены его права. Администрация общежития, как орган местного самоуправления или уполномоченная организация, подпадает под этот порядок. Вы можете оспорить как повышение платы, так и намерение переделать общежитие в хостел.
"Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями... если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности."
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
Таким образом, ключевые нормы: ст. 92 и 100 ЖК РФ закрепляют статус общежития и договорный характер проживания; ст. 23 и 24 Федерального закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии обязывают администрацию поддерживать помещение в пригодном состоянии; ст. 612 ГК РФ даёт вам право требовать уменьшения платы или устранения недостатков; ст. 101 и 103 ЖК РФ ограничивают выселение; ст. 218 КАС РФ открывает путь для судебного оспаривания действий администрации.
