Семья с двумя несовершеннолетними детьми (2 и 5 лет) намерена приобрести строящееся жилье по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). В качестве оплаты планируется комбинированная схема: часть стоимости (первоначальный взнос) вносится за счет собственных средств, а оставшаяся часть покрывается средствами материнского (семейного) капитала. При этом договором предусмотрена рассрочка платежа, то есть полная оплата цены договора растянута во времени. Семья предполагает, что сначала погасит часть долга своими деньгами, а затем, после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру, направит материнский капитал на завершение расчетов с застройщиком.
Правовая квалификация ситуации строится на нескольких пересекающихся правоотношениях. Во-первых, это отношения между гражданином и застройщиком, регулируемые Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (214-ФЗ). По условиям ДДУ у участника долевого строительства возникает право требования к застройщику передать жилое помещение после завершения строительства. Во-вторых, это отношения по распоряжению средствами государственной поддержки в виде материнского (семейного) капитала, которые регулируются Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (256-ФЗ) и подзаконными актами (в частности, Правилами направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий). В-третьих, присутствуют обязательственные отношения, связанные с рассрочкой платежа, которая по своей природе является коммерческим кредитом, предоставленным застройщиком покупателю (кредитные правоотношения в смысле статей 823, 488 ГК РФ).
Юридически значимым является то, что действующее законодательство в сфере материнского капитала связывает возможность перечисления бюджетных средств при приобретении жилья по ДДУ с двумя ключевыми условиями. Первое условие: приобретение жилья осуществляется за счет кредитных или заемных средств, включая нецелевые займы, направляемые на исполнение обязательств по ДДУ, либо за счет средств застройщика-продавца (при предоставлении рассрочки). Второе условие: целевое назначение использования капитала — улучшение жилищных условий. При этом стандартный порядок предполагает, что средства капитала Пенсионный фонд (ныне СФР) перечисляет на счет застройщика, но не ранее государственной регистрации права собственности ребенка или всех членов семьи на квартиру. Именно это создает противоречие в описанной схеме: ДДУ не порождает права собственности до момента сдачи дома, а обязательство по уплате оставшейся части цены договора (рассрочки) наступает по графику платежей, который может не совпадать с моментом регистрации собственности.
Таким образом, юридически значимый конфликт заключается в том, что фактическая последовательность событий (внесение средств материнского капитала только после получения выписки из ЕГРН) входит в противоречие с условиями ДДУ, по которому оплата по рассрочке должна быть произведена до момента регистрации права собственности. Также существует риск того, что СФР может трактовать обычную рассрочку платежа (не оформленную как заем или кредит) как схему, не подпадающую под правила направления средств капитала, поскольку для перечисления капитала на оплату ДДУ без привлечения кредитных средств требуется предоставление зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, а не договора с условием о рассрочке.
Ключевыми обстоятельствами, которые определят дальнейший анализ, являются: точные формулировки в договоре (есть ли в нем указание на то, что рассрочка предоставляется до подписания передаточного акта или до регистрации права собственности); планируется ли оформление договора займа (например, с микрофинансовой организацией из списка СФР) для «закрытия» требований застройщика с последующим погашением займа капиталом; а также наличие у семьи нотариально заверенного обязательства о выделении долей детям после погашения всех выплат за счет капитала.
