Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Предоставление жилья

Можно ли использовать материнский капитал для оплаты рассрочки по ДДУ: порядок перечисления после регистрации права собственности

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Согласуйте с застройщиком включение в ДДУ пункта об оплате остатка рассрочки средствами маткапитала после регистрации вашего права собственности.
  2. 2
    Оформите у нотариуса обязательство выделить доли в квартире всем членам семьи (включая детей) в течение 6 месяцев после полной оплаты.
  3. 3
    Вносите собственные платежи по графику рассрочки строго на расчетный счет застройщика, указанный в ДДУ, и сохраняйте все платежные документы.
  4. 4
    После регистрации права собственности на квартиру получите от застройщика справку об оставшейся сумме задолженности по договору.descriptionЗаявление о предоставлении справки об отсутствии задолженности по договору (свободная форма)
  5. 5
    Подайте в СФР заявление о распоряжении маткапиталом, приложив ДДУ, справку о долге, нотариальное обязательство и реквизиты счета застройщика.descriptionЗаявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала
  6. 6
    После перечисления средств СФР получите от застройщика итоговый документ об отсутствии задолженности по ДДУ.

Документы и доказательства

  • Зарегистрированный в Росреестре договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с пунктом об оплате части цены за счет средств материнского капитала после регистрации права собственности.
  • Нотариально заверенное обязательство о выделении долей в квартире вам, супругу и обоим детям в течение 6 месяцев после полной оплаты.
  • Платежные документы, подтверждающие внесение собственных средств по графику рассрочки (чеки, квитанции, выписки по счету).
  • Справка от застройщика об остатке задолженности по ДДУ после регистрации вашего права собственности на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН о регистрации права собственности на ваше имя на готовую квартиру.
  • Заявление в Социальный фонд России (СФР) о распоряжении средствами материнского капитала с приложением всех вышеуказанных документов.

  • Срочно: первые шаги

    • Потребуйте от застройщика включить в ДДУ пункт об оплате остатка рассрочки средствами маткапитала после регистрации вашей собственности.
    • Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре — без этого СФР не перечислит деньги.
    • После регистрации права собственности получите от застройщика справку об остатке долга по ДДУ.

  • Сроки и риски

    • Зарегистрируйте ДДУ в Росреестре — без этого договор считается незаключённым, а СФР откажет в перечислении.
    • Оформите у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после полной оплаты и регистрации права собственности.
    • Вносите все платежи по рассрочке только на расчётный счёт застройщика, указанный в ДДУ, и сохраняйте платёжные документы.
    • Подайте в СФР заявление о распоряжении маткапиталом с ДДУ, справкой о долге, обязательством о выделе долей и реквизитами застройщика.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте ДДУ без включения в него отдельного пункта об оплате остатка рассрочки средствами маткапитала после регистрации права собственности.
    • Не вносите собственные средства на счёт застройщика до регистрации ДДУ в Росреестре — договор считается незаключённым.
    • Не подавайте заявление в СФР до получения выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на квартиру.
    • Не откладывайте оформление нотариального обязательства о выделении долей детям — оно обязательно для перечисления капитала.
    • Не используйте наличные расчёты с застройщиком — все платежи проводите только через банк на расчётный счёт из ДДУ.
    • Не пытайтесь погасить рассрочку маткапиталом до подписания передаточного акта — СФР откажет из-за отсутствия права собственности.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если застройщик откажется включать в ДДУ условие об оплате остатка маткапиталом после регистрации вашей собственности.
    • Адвокат потребуется при отказе Социального фонда перечислить средства из-за нестандартной схемы с рассрочкой.
    • Консультируйтесь с адвокатом, если у вас возник спор с застройщиком о сроках оплаты по рассрочке до перевода маткапитала.
    • Привлеките специалиста, если у другой стороны (застройщика или СФР) есть юрист, а вы не уверены в своих силах.
    • Адвокат поможет, если после сдачи дома выяснится, что право собственности нельзя зарегистрировать из-за долгов застройщика.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, готов ли застройщик включить в ДДУ пункт об оплате остатка рассрочки маткапиталом после регистрации вашего права собственности.
    • Уточните в СФР по месту жительства, примут ли они зарегистрированный ДДУ с условием о рассрочке для перечисления средств.
    • Рассмотрите вариант заключения с застройщиком отдельного договора целевого займа на сумму остатка, чтобы упростить перечисление капитала.
    • Сохраняйте все платежные документы по рассрочке и зарегистрированный экземпляр ДДУ для подачи в СФР.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Семья с двумя несовершеннолетними детьми (2 и 5 лет) намерена приобрести строящееся жилье по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). В качестве оплаты планируется комбинированная схема: часть стоимости (первоначальный взнос) вносится за счет собственных средств, а оставшаяся часть покрывается средствами материнского (семейного) капитала. При этом договором предусмотрена рассрочка платежа, то есть полная оплата цены договора растянута во времени. Семья предполагает, что сначала погасит часть долга своими деньгами, а затем, после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру, направит материнский капитал на завершение расчетов с застройщиком.

Правовая квалификация ситуации строится на нескольких пересекающихся правоотношениях. Во-первых, это отношения между гражданином и застройщиком, регулируемые Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (214-ФЗ). По условиям ДДУ у участника долевого строительства возникает право требования к застройщику передать жилое помещение после завершения строительства. Во-вторых, это отношения по распоряжению средствами государственной поддержки в виде материнского (семейного) капитала, которые регулируются Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (256-ФЗ) и подзаконными актами (в частности, Правилами направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий). В-третьих, присутствуют обязательственные отношения, связанные с рассрочкой платежа, которая по своей природе является коммерческим кредитом, предоставленным застройщиком покупателю (кредитные правоотношения в смысле статей 823, 488 ГК РФ).

Юридически значимым является то, что действующее законодательство в сфере материнского капитала связывает возможность перечисления бюджетных средств при приобретении жилья по ДДУ с двумя ключевыми условиями. Первое условие: приобретение жилья осуществляется за счет кредитных или заемных средств, включая нецелевые займы, направляемые на исполнение обязательств по ДДУ, либо за счет средств застройщика-продавца (при предоставлении рассрочки). Второе условие: целевое назначение использования капитала — улучшение жилищных условий. При этом стандартный порядок предполагает, что средства капитала Пенсионный фонд (ныне СФР) перечисляет на счет застройщика, но не ранее государственной регистрации права собственности ребенка или всех членов семьи на квартиру. Именно это создает противоречие в описанной схеме: ДДУ не порождает права собственности до момента сдачи дома, а обязательство по уплате оставшейся части цены договора (рассрочки) наступает по графику платежей, который может не совпадать с моментом регистрации собственности.

Таким образом, юридически значимый конфликт заключается в том, что фактическая последовательность событий (внесение средств материнского капитала только после получения выписки из ЕГРН) входит в противоречие с условиями ДДУ, по которому оплата по рассрочке должна быть произведена до момента регистрации права собственности. Также существует риск того, что СФР может трактовать обычную рассрочку платежа (не оформленную как заем или кредит) как схему, не подпадающую под правила направления средств капитала, поскольку для перечисления капитала на оплату ДДУ без привлечения кредитных средств требуется предоставление зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, а не договора с условием о рассрочке.

Ключевыми обстоятельствами, которые определят дальнейший анализ, являются: точные формулировки в договоре (есть ли в нем указание на то, что рассрочка предоставляется до подписания передаточного акта или до регистрации права собственности); планируется ли оформление договора займа (например, с микрофинансовой организацией из списка СФР) для «закрытия» требований застройщика с последующим погашением займа капиталом; а также наличие у семьи нотариально заверенного обязательства о выделении долей детям после погашения всех выплат за счет капитала.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект и передать его участнику, а участник — уплатить цену. Согласно ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», такой договор подлежит государственной регистрации, и именно с момента регистрации он считается заключённым. В вашем случае рассрочка платежа не противоречит конструкции ДДУ: ст. 5 того же Закона прямо допускает уплату цены как единовременно, так и поэтапно. Вы вправе согласовать с застройщиком график, по которому часть стоимости вносится собственными средствами, а остаток погашается после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности — в том числе средствами материнского капитала. Никакого запрета на такой порядок из приведённых норм не следует.

  1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответ
    — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 4
  1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создан
    — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст. 5

Возможность оплаты строящегося жилья именно средствами материнского капитала установлена ст. 10 Федерального закона № 256‑ФЗ. Норма указывает, что такие средства могут направляться на приобретение или строительство жилого помещения «посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах», в том числе путём безналичного перечисления организации, осуществляющей строительство приобретаемого (строящегося) жилого помещения. Договор участия в долевом строительстве, по которому вносится часть цены (с рассрочкой), является одной из таких законных сделок. Следовательно, сам по себе факт рассрочки не препятствует использованию материнского капитала — важно лишь, чтобы перечисление средств застройщику было произведено безналичным способом после того, как возникнут основания для этого.

  1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
    — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 10

Порядок подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала определён ст. 7 этого же Закона: такое заявление подаётся в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации (ПФР теперь входит в состав СФР). В заявлении указывается направление использования — в вашем случае, на оплату по ДДУ застройщику. При этом из ст. 10 следует, что перечисление производится только безналичным путём, а значит, вы не сможете получить деньги на руки и затем внести их как свои.

  1. Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
    — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, ст. 7

Ключевой практический вопрос — момент перечисления. Пенсионный фонд (ныне СФР) действительно перечисляет средства только после того, как представлены документы, подтверждающие возникновение права собственности на жилое помещение (или, в случае ДДУ, наличие зарегистрированного договора и обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи). В предоставленном контексте нет норм, детально описывающих эти требования, — они содержатся в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Однако общий принцип таков: при использовании материнского капитала на оплату по ДДУ необходимо представить в СФР:

  • договор участия в долевом строительстве, прошедший государственную регистрацию (ст. 4 214-ФЗ);
  • справку об остатке задолженности по договору (если оплата не полная);
  • письменное обязательство лица, на которое оформлено жильё, оформить его в общую собственность всех членов семьи (супругов и детей) в течение шести месяцев после регистрации права собственности.

Поскольку вы планируете оплатить часть капиталом только после завершения строительства и регистрации права собственности, схема юридически возможна: вы сначала гасите часть цены своими средствами (рассрочка до сдачи дома), а после получения права собственности обращаетесь в СФР с заявлением о перечислении остатка застройщику. СФР перечислит деньги, и вы исполните обязательство по рассрочке. Риск отказа может возникнуть, если в договоре не будет чётко прописано, что неоплаченный остаток подлежит уплате именно за счёт маткапитала, или если не будет надлежаще оформленного обязательства о выделе долей детям. Рекомендуется заранее включить в ДДУ условие о том, что часть цены оплачивается из средств материнского капитала после регистрации права собственности, и предварительно согласовать эту схему с застройщиком и с СФР.

Сделка по приобретению квартиры по ДДУ с рассрочкой и частичной оплатой материнским капиталом полностью законна и реализуема. Использовать материнский капитал можно без оформления целевого кредита — напрямую на оплату ДДУ, но перечисление средств из Социального фонда (СФР, бывший ПФР) произойдет только после регистрации вашего права собственности на готовый объект. Учитывая, что по вашему плану часть стоимости погашается собственными средствами до сдачи дома, а остаток — капиталом после получения выписки из ЕГРН, основной риск отказа связан исключительно с отсутствием в ДДУ условия об оплате части цены за счет средств господдержки или с неоформленным обязательством о выделении долей детям.

Рекомендуемые действия

  • До подписания договора согласуйте с застройщиком включение в текст ДДУ отдельного пункта о том, что конкретная сумма (размер остатка по рассрочке) подлежит уплате за счет средств материнского (семейного) капитала после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиру.
  • Зарегистрируйте договор участия в долевом строительстве в Росреестре (это обязательное требование 214-ФЗ) и сохраните экземпляр с отметкой о регистрации для последующего предоставления в СФР.
  • Оформите у нотариуса письменное обязательство о том, что в течение шести месяцев после полной оплаты (включая перечисление средств капитала) и регистрации права собственности вы оформите квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи — вас, супруга и обоих детей — с определением размера долей по соглашению.
  • Вносите первоначальный взнос и последующие платежи по графику рассрочки собственными деньгами строго на расчетный счет застройщика, указанный в ДДУ, и сохраняйте все платежные документы (чеки, квитанции, выписки из банка).
  • После подписания передаточного акта и регистрации права собственности на квартиру на ваше имя (изначально оно будет единоличным) получите справку от застройщика об оставшейся сумме задолженности по договору.
  • Подайте в территориальный орган СФР (через МФЦ или портал Госуслуг) заявление о распоряжении средствами материнского капитала, приложив к нему: копию зарегистрированного ДДУ, справку об остатке задолженности, свое нотариальное обязательство о выделении долей и реквизиты счета застройщика.
  • Проконтролируйте, чтобы застройщик при получении от СФР остатка цены по договору выдал вам итоговый документ (справку), подтверждающий полное исполнение вами финансовых обязательств и отсутствие задолженности.