Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества. Поскольку части дома, принадлежавшие двум сособственникам, полностью сгорели, само здание в этой части прекратило свое существование как объект недвижимости. Следовательно, их право собственности на эти доли должно было прекратиться в силу закона с момента уничтожения имущества. Соответственно, внесение в ЕГРН записи о том, что эти доли якобы «приписаны» к уцелевшей части дома, юридически ничтожно — запись в реестре не порождает права, если само имущество (доля в натуре) отсутствует.
- Право собственности прекращается при ... гибели или уничтожении имущества ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 235
Вместе с тем, запись о праве на несуществующий объект или на часть объекта, которой фактически нет, нарушает права собственника уцелевшей части дома (истца). Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае истец владеет своей уцелевшей частью, однако из-за ошибки в ЕГРН его право неопределенно смешано с записями о правах на уничтоженные доли, что создает правовую неопределенность. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска (ст. 304 ГК РФ) и применяется, когда запись в ЕГРН нарушает права истца, но само имущество у него не выбывало из владения. Здесь именно такой случай: истец владеет своей частью, а запись о долях сгоревших сособственников, ошибочно приписанных к его части, создает видимость прав иных лиц на его имущество. Однако нужно отметить, что в тексте «Контекста из НПА» нет прямого разъяснения о признании права отсутствующим как способе защиты; эта правовая позиция выработана судебной практикой (постановления Пленума ВС РФ № 10/22). В отсутствие такой нормы в контексте, следует руководствоваться ст. 304 ГК РФ, которая является общей нормой для устранения любых нарушений, не связанных с лишением владения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Что касается основания внесения ошибочной записи, то согласно ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», кадастровый учет и регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, в том числе технического плана. Ошибочный технический план, на который ссылаетесь, не соответствует требованиям закона (фактически он содержал недостоверные сведения о несуществующем объекте). Следовательно, сам документ, послуживший основанием для внесения записи, является порочным, что делает и саму запись в реестре незаконной.
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков...); ... Статья устанавливает, что государственный кадастровый учет и регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, в том числе межевого плана. Ошибочный технический план, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, не соответствует требованиям закона, что может свидетельствовать о недействительности оснований регистрации.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Для исправления такой ошибки закон предусматривает специальный порядок. Статья 61 218-ФЗ регулирует исправление реестровых ошибок, причем техническая ошибка — это описка, опечатка и т.п., допущенная самим органом регистрации. Однако в вашей ситуации ошибка возникла не из-за описки, а из-за предоставления недостоверного технического плана, что является реестровой ошибкой в правовом смысле (ст. 61 218-ФЗ также охватывает ошибки, допущенные кадастровым инженером). При этом, если орган регистрации уже дал официальное заключение, признающее ошибку, это существенно упрощает дело, но для списания записи из ЕГРН, если она уже не может быть исправлена во внесудебном порядке, требуется судебный акт. Иск о признании права отсутствующим как раз и является таким судебным механизмом для погашения технически невозможной или юридически ничтожной записи.
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в зап [фрагмент обрывается в контексте].
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 61
Теперь важно рассмотреть вопрос исковой давности. Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности в три года, но с ограничением: он не может превышать десять лет со дня нарушения права (с рядом исключений, которые к данной ситуации не относятся). Поскольку с момента внесения ошибочной записи прошло более 21 года, срок исковой давности, на первый взгляд, истек как трехлетний, так и предельный десятилетний.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
Однако, во-первых, статья 199 ГК РФ гласит, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре. Ваши сособственники не появлялись 21 год и требований не предъявляли; если они не вступят в дело и не заявят о пропуске срока, суд не вправе применить исковую давность по своей инициативе. Во-вторых, иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (негаторные иски, ст. 304 ГК РФ), на которые опирается иск о признании права отсутствующим, по общему правилу не имеют срока исковой давности. Это прямо следует из п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 (толкование негаторного иска в контексте ЕГРН). Но в самом «Контексте из НПА» такого разъяснения нет. Принимая во внимание, что ст. 196 ГК РФ содержит лишь общий и предельный сроки, а специальная норма об исковой давности по негаторным требованиям в контексте отсутствует, наиболее вероятно, что суд применит позицию высших инстанций: требования об исправлении реестровой ошибки, не связанные с виндикацией (т.е. когда истец владеет имуществом), сроками давности не ограничены. В вашем случае истец владеет уцелевшей частью, поэтому исковая давность применению не подлежит.
- Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. 2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 199
Что касается правовой судьбы долей сгоревших сособственников, то, как уже разобрано выше, на основании ст. 235 ГК РФ их право собственности прекратилось в момент гибели имущества. Длительность отсутствия (21 год) и непредъявление требований дополнительно подтверждают, что они не претендуют на несуществующее имущество. Иск о признании права отсутствующим в данном аспекте констатирует то, что уже наступило в силу закона: права на уничтоженную часть дома нет, и запись в ЕГРН об этом — лишь техническая ошибка. При этом применяется не ст. 301 ГК РФ (виндикация — истребование имущества из чужого владения), так как истец владеет объектом, а применима именно ст. 304 ГК РФ — устранение нарушений, не соединенных с лишением владения. Виндикация здесь не подходит, поскольку ни сама уничтоженная доля, ни запись о праве на нее не являются «вещью», которую можно истребовать.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
Таким образом, иск о признании права отсутствующим является надлежащим способом защиты при наличии официальных заключений кадастровых органов и Росреестра, подтверждающих ошибку. Исковая давность к такому требованию, скорее всего, не применяется, а если и будет заявлена ответчиком, то подлежит отклонению в силу негаторного характера иска. Право сособственников на сгоревшие доли прекратилось в силу закона.
