Как получить справку о прописанных и перезаключить договор соцнайма после смерти нанимателя, если дом признан непригодным, часть жильцов не проживает, а паспортный стол отказывает в выдаче данных

Ситуация связана со смертью нанимателя жилого помещения по договору социального найма — жилого дома, который в настоящий момент фактически разрушен. Юридически дом не снят с учёта, его снос официально не оформлен, что создаёт правовую неопределённость. После смерти нанимателя у пользователя возникло намерение переоформить договор социального найма на себя, впоследствии приватизировать жильё и построить новый дом на этом участке.

Ключевые правоотношения, затронутые в данной ситуации:

• Наследование прав и обязанностей по договору социального найма. Смерть нанимателя не влечёт автоматического прекращения договора; он сохраняется при условии, что в жилом помещении остались зарегистрированные члены семьи умершего. Право пользования жильём наследуется в порядке, установленном жилищным законодательством, но не в рамках наследственного права — переход права нанимателя происходит путём признания дееспособного члена семьи нанимателем.

• Порядок изменения договора социального найма. Поскольку прежний наниматель умер, требуется переоформление договора на одного из совершеннолетних членов семьи, фактически проживающих или сохраняющих регистрацию в этом доме. Пользователь намерен стать новым нанимателем.

• Регистрационный учёт и установление круга зарегистрированных лиц. Для перезаключения договора социального найма необходимо точно знать, кто именно сохраняет регистрацию в доме на сегодняшний день. Отказ паспортного стола предоставить справку о зарегистрированных лицах создаёт препятствие для оформления документов.

• Правовой статус зарегистрированных, но фактически отсутствующих лиц. Среди прописанных есть лицо, с 7 лет проживающее в интернате, и иные лица, местонахождение которых неизвестно. Часть из них могла быть снята с регистрационного учёта автоматически (в случае помещения в специализированное учреждение) или фактически зарегистрирована по другому адресу. Однако в поквартирной карточке они числятся, что порождает споры о действительности регистрации.

• Возможность приватизации разрушенного дома. Приватизация возможна только в отношении жилого помещения, пригодного для проживания и существующего как объект недвижимости. Фактическое разрушение дома ставит под вопрос возможность его приватизации до момента восстановления (строительства нового) и соответствующей регистрации объекта.

• Оформление прав на земельный участок. Дом расположен на земельном участке, который, скорее всего, находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен для эксплуатации дома. Для строительства нового дома потребуется оформление прав на землю, что также зависит от статуса разрушенного строения и перспектив его сноса или реконструкции.

Юридически значимыми обстоятельствами являются: точный перечень лиц, зарегистрированных в доме на текущую дату; факт и основания возможного автоматического снятия с учёта ребёнка, помещённого в интернат; отсутствие официального акта о сносе дома; невозможность получить справку о регистрации из паспортного стола; неизвестность местонахождения других зарегистрированных лиц.

В рассматриваемой ситуации ключевое значение имеет вопрос о судьбе договора социального найма после смерти матери-нанимателя и фактического разрушения дома. Прежде всего, необходимо определить, кто может претендовать на права по данному договору. В силу части 2 статьи 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи умершего нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору. Вы, как ребенок умершей (при условии совместного проживания и регистрации), относитесь к членам её семьи и имеете такое право. Однако это право может быть реализовано только при условии, что сам договор социального найма не прекращен.

1. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 82

Вместе с тем, решающим обстоятельством является состояние самого жилого помещения. Согласно части 5 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, договор социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. То обстоятельство, что дом фактически разрушен (даже если официально снос не зарегистрирован), влечет за собой прекращение договора. Это означает, что перезаключить договор социального найма на разрушенный дом невозможно — объекта найма больше не существует. Ваши попытки оформить документы «в последствии приватизировать жилье» наткнутся на отсутствие самого жилого помещения как объекта недвижимости.

Договор социального найма прекращён ввиду фактического разрушения дома (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ), поэтому перезаключить его невозможно, и приватизация недоступна. Вы и остальные лица, сохраняющие регистрацию, вправе требовать предоставления другого благоустроенного жилья взамен утраченного. Ребёнок, проживающий в интернате, не утратил право пользования — автоматическое снятие с учёта не предусмотрено.

Рекомендуемые действия

• Получить сведения о всех зарегистрированных через МФЦ либо обжаловать отказ паспортного стола (по ст. 9 ФЗ «О регистрационном учёте») – это необходимо для определения полного круга лиц при дальнейших обращениях.
• Зафиксировать факт разрушения: инициировать комиссионное обследование с участием муниципалитета, получить заключение о непригодности для проживания или акт об утрате помещения.
• Направить в орган местного самоуправления заявление о признании дома утраченным и о принятии на учёт нуждающихся с предоставлением другого жилья по договору соцнайма.
• При отказе муниципалитета обжаловать его в суд, аргументируя позицию ст. 85–87 ЖК РФ; на данном этапе целесообразно привлечь адвоката.

Куда обращаться и порядок действий

• Написать запрос в МФЦ или архив паспортного стола о выдаче выписки из домовой книги (поквартирной карточки). При отказе – подать жалобу начальнику отдела по вопросам миграции МВД или в прокуратуру, а при необходимости – административное исковое заявление.
• Подать в администрацию Хабаровского района (сельского поселения) заявление о создании комиссии для обследования состояния дома с выездом на место; зафиксировать акт о разрушении с фототаблицами.
• Добиться официального документа от межведомственной комиссии о признании жилого помещения непригодным для проживания либо об утрате (разрушении). Если чиновники уклоняются – добиваться через суд.
• С полученным заключением и справкой о составе зарегистрированных лиц подать в администрацию заявление о постановке на жилищный учёт и о предоставлении благоустроенного жилого помещения по договору соцнайма.
• При игнорировании либо отрицательном решении обжаловать бездействие или отказ в районном суде, ссылаясь на ч. 5 ст. 83, ст. 85, 86, 87 ЖК РФ. Одновременно заявлять требования о защите прав других отсутствующих лиц, поскольку они также сохраняют право пользования.

Сроки и риски

• Чем дольше не зафиксирован факт разрушения, тем сложнее доказывать утрату. Незамедлительно инициируйте обследование.
• Отсутствие актуальной выписки о зарегистрированных может затянуть процесс: орган местного самоуправления вправе отказать без документа. Рекомендуется параллельно обжаловать отказ паспортного стола и запрашивать данные через суд.
• Риск судебного спора с другими зарегистрированными (в том числе тем, кто в интернате) возрастает, если вы будете действовать без их участия. В суде потребуется доказывать, что дом действительно разрушен и предоставление нового жилья затрагивает их права на равных основаниях.
• Адвокатская помощь целесообразна при подготовке искового заявления о понуждении муниципалитета к предоставлению жилья, а также при необходимости розыска или извещения отсутствующих лиц через судебное уведомление.